Általános áttekintés

Megjegyzés: A Prologis Research örömmel mutatja be az új saját mérőszámát, a „Prologis True Months of Supply”- (TMS^TM). A TMS a kereslet és a kínálat közötti pontos kölcsönhatást mutatja meg.

A Prologis IBI^TM aktivitási indexe 2022 első negyedévében magas, 65-ös értéket ért el (az 50 feletti érték növekedést jelez) az Egyesült Államok 29 piacán. Ez az aktivitás erősebb áruforgalmat és a logisztikával foglalkozó ügyfelek „felzárkózási versenyét” tükrözi, melynek célja a korlátozottan rendelkezésre álló területek lekötése.

Néhány IBI-vel kapcsolatos megállapítás:
1. A területekért folyó verseny rekordszintű bérletidíj-növekedést eredményezett az első negyedévben. A bérleti díjak egy negyedév alatt 8,5 százalékkal nőttek.¹

2. Az élénk fogyasztói vásárlások és az ellátási láncok volatilitása növelte a logisztikai ingatlanok iránti keresletet, ugyanakkor az alacsony kínálat csökkentette a felszívást. Az első negyedévben a felszívás 8,18 millió négyzetméter volt, szemben az előző negyedévi kb. 11,15 millió négyzetméterrel.

3. Ezt a hiányt a nyersanyaghiány fokozza. Az új kínálat az első negyedévben a vártnál alacsonyabb, 6,32 millió négyzetméter volt. Az üresedési ráta 20 bázisponttal csökkent az előző negyedévhez képest, és rekordalacsony, 3,2 százalékos szintre esett.

1. negyedévi IBI aktivitási indexről
részletesebben:

• A fogyasztói kiadások és a készletek újjáépítése hatására ebben a negyedévben is szilárd kereslet mutatkozott a logisztikai ingatlanok iránt. Az első negyedévi 65-ös IBI-érték összhangban áll a 29,73 millió négyzetméteres éves kereslettel. Az alapvető kiskereskedelmi forgalom havi szinten alacsony volt, és éves szinten, márciusi adatok szerint 4 százalékkal nőtt.⁴

• Az ellátási láncban tapasztalható nehézségek enyhülésével fellendült az áruforgalom. Az IBI kihasználtsági arány az előző negyedévi 85 százalék alatti értékről márciusban folyamatosan 85,5 százalékra emelkedett. A kiskereskedők azonban még mindig nem rendelkeznek elegendő készlettel: A készletek és az árbevétel aránya februárban 1,11 volt, ami közel 10 százalékkal alacsonyabb a járvány előtti szintnél.⁵ A Prologis Research előrejelzése szerint az áruforgalom 5 százalékos csökkenése várható, továbbá a jelenlegi hiány orvoslásához és a 10 százalékos készletnövekedéshez 74,32 millió négyzetméter további logisztikai területre lenne szükség.

A Prologis True Months of Supply (TMS) mutató az ingatlanbérbeadási viszonyokkal korrelál. (lásd a 6. ábrát) Ez a Prologis által kidolgozott mérőszám pontosan megragadja a kereslet-kínálat dinamikáját az összes kihasználatlan ingatlan (meglévő + kiadatlan fejlesztések) és a mozgó nettó felszívás összehasonlításával. Hagyományosan a logisztikai ingatlanok kínálati hónapjait az összes fejlesztés és a nettó felszívás alapján számítjuk ki. Ez azonban pontatlan jelzőszám lehet az igen alacsony üresedés (és alacsony mozgó nettó felszívás) jellemezte piacokon. Ezt az eltérést a TMS korrigálja.

• A jelenlegi ütemmel számolva a rendelkezésre álló logisztikai épületek 16 hónapon belül elfogynak az Egyesült Államokban. (lásd a 7. ábrát) A bővítési átlag 36 hónap, és minden 50 hónapnál rövidebb időszak pozitív reál bérletidíj-növekedéssel áll összhangban. Miért ilyen magas? Az USA érett logisztikai ingatlanpiac, és a nyomon követett készlet több elavult kihasználatlan ingatlant tartalmaz, mint a kevésbé érett piacok, például Európa, Kína és Latin-Amerika esetében. Az USA TMS minden idők legalacsonyabb szintjén van, amely minden olyan ügyfél számára kihívást jelent, akinek terjeszkednie kell a szűkös piacon.

A TMS Európában hathavi negatív rekordot ért el. (lásd a 8.ábrát) Európában általában alacsonyabb a TMS, mint az Egyesült Államokban a build-to-suit fejlesztések és a kevesebb régebb óta kiadatlan újabb logsztikai ingatlan miatt. A TMS 2007 óta magas korrelációt (-0,9) mutat a bérleti díjak piaci növekedésével.

• Az ellátási láncot érintő zavarok hátráltatják az új logisztikai ingatlanok fejlesztését. Az infláció megnöveli a csereköltségeket, és a fejlesztőknek nem lesz más választásuk, mint magasabb bérleti díjakat kérni az új fejlesztések kiadásainak fedezésére. Ezen tényezők, valamint az első negyedévben tapasztalt gyors növekedés figyelembevételével a Prologis Research 22 százalékra emelte a 2022-es bérletidíjnövekedési előrejelzését.

• A szabad ingatlanok száma rekordalacsony szinten marad az év végéig. Előrejelzésünk szerint 2022-ben 34,84 millió négyzetméter befejezett projekt várható, amely a korábbi 37,16 millió négyzetméteres előrejelzésünkhöz képest alacsonyabb, mivel megnövekedett az ellátási lánchoz kapcsolódó szállítási késedelmek valószínűsége. 33,45 millió négyzetméteres nettó felszívás mellett a kereslet a legtöbb helyen lépést tart az új kínálattal, és a bérleti feltételek továbbra is kihívást jelentenek a terjeszkedni kívánó ügyfelek számára. A gyors tervezés és cselekvés kulcsfontosságú a versenyelőny megőrzése szempontjából.

A Prologis Research negyedévente megjelenő IBI-kiadványában ezentúl szerepelni fognak a TMS mutatók, melyek együttesen átfogó képet adnak a logisztikai ingatlanpiac aktuális állapotáról és a jövőbeli tendenciákról.

 Záró megjegyzések
1. Prologis Research
2. CBRE, JLL, Cushman & Wakefield, Colliers, CoStar, CBRE-EA, Prologis Research.
3. A múltbeli és előrejelzett állomány, a nettó felszívás, a befejezett projektek, az építés alatt álló épületek és a bérelhető alapterület most egy szűkített 30 piacra vonatkoznak, ahol a Prologis jelen van.
4. U.S. Census Bureau; szezonálisan kiigazított kiskereskedelmi forgalom az élelmiszer-, gépjárműés benzinforgalom nélkül.
5. U.S. Census Bureau; szezonálisan kiigazított kiskereskedelem a gépjármű- és alkatrészkereskedők nélkül.