V širším kontextu

Poznámka: Výzkumné oddělení Prologis Reserach představuje vlastní novou metriku: ukazatel trvání dostupnosti skutečné nabídky logistických prostor (TMSTM). TMS ilustruje přesný průběh interakcí mezi nabídkou a poptávkou.

Index průmyslové aktivity IBITM společnosti Prologis dosáhl v průběhu prvního čtvrtletí 2022 na 29 trzích Spojených států amerických vysoké hodnoty, a to 65 (hodnota nad 50 značí růst). V tomto vývoji se odráží silnější toky zboží i pomyslný „stíhací“ závod uživatelů logistických prostor o obsazení omezeného množství stále volných kapacit.

Hlavní poznatky, jež IBI přináší:

1. V důsledku vysoce konkurenčního prostředí na straně poptávky došlo během Q1 k rekordnímu růstu nájmů. Mezikvartálně nájmy vzrostly o 8,5 procenta.¹
2. Zdravá úroveň spotřebitelských výdajů i volatilita dodavatelského řetězce zvyšovaly poptávku po logistických nemovitostech, nízká nabídka však omezila možnosti absorpce – pokrytí této poptávky. Zákazníci poptávající prostory během Q1 obsadili 88 milionů stop čtverečních (MSF), v uplynulém čtvrtletí šlo přitom o 120 MSF.^{2, 3}
3. Nedostatek prostor je umocňován omezenou dostupností materiálů. Během Q1 bylo na trh oproti původním předpokladům uvedeno méně prostor – 68 MSF. Míra neobsazenosti poklesla ve srovnání s minulým kvartálem o 20 bazických bodů a dosáhla rekordní hodnoty 3,2 procenta.

Index aktivity IBI za Q1 pod drobnohledem

• Poptávka po logistických nemovitostech byla v uplynulém čtvrtletí tažena výší spotřebitelských výdajů a obnovováním skladových zásob. Koncová hodnota IBI za Q1 na úrovni 65 je v souladu s průběžnou roční poptávkou po 320 MSF logistických prostor. Jádrové maloobchodní tržby se meziměsíčně nezměnily a k březnu meziročně stouply o 4 procenta.⁴
• S uvolněním situace v dodavatelských řetězcích se zvýšil tok zboží. Míra využití dle IBI konstantně rostla na březnových 85,5 procenta, v uplynulém kvartále se její hodnota pohybovala pod úrovní 85 procent. Maloobchodníci nicméně stále nedisponují dostatečnými skladovými zásobami zboží. Poměr zásob k prodejům činil v únoru 1,11 – to je o téměř 10 procent pod předpandemickou úrovní.⁵ Na základě vytvoření modelu s předpokladem 5procentního poklesu prodejů dospělo oddělení Prologis Research k závěru, že pro pokrytí aktuálního nedostatku a navýšení zásob o 10 procent by bylo třeba vybudovat dalších 800 MSF logistických prostor.

Ukazatel trvání dostupnosti skutečné nabídky logistických prostor Prologis (TMS) koreluje s podmínkami nájemného (viz obr. 6). Ukazatel vyvinutý odborníky Prologis Research přesně zachycuje dynamiku mezi nabídkou a poptávkou. Porovnává plochu všech neobsazených prostor (existujících i těch v plánované výstavbě, zatím nepronajatých) s průběžnou absorpcí logistických nemovitostí na trhu. Běžně se měsíce trvání logistické nabídky počítají jako poměr mezi naplánovanou výstavbou a čistou absorpcí. To nicméně může vysílat chybné signály na trzích s nízkou mírou neobsazenosti (a nízkou mírou průběžné absorpce). Tuto nepřesnost TMS vyrovnává.

Při zachování stávajícího poměru by byla nabídka logistických prostor v USA vyčerpána během 16 měsíců (viz obr. 7). Průměrná doba pro rozšíření fondu prostor představuje 36 měsíců a nájmy budou pokračovat v růstu minimálně po dobu dalších 50 měsíců. Proč tak dlouho? USA jsou vyspělým trhem s logistickými nemovitostmi a je zde k dispozici více starších neobsazených nemovitostí než na méně vyspělých trzích, k nimž patří například Evropa, Čína nebo Latinská Amerika. TMS je v USA na historicky nejnižší úrovni. Děje se tak pod vlivem všech výzev, jimž čelí zákazníci s potřebou expandovat na vytížených trzích.

TMS v Evropě je na rekordně nejnižší úrovni za posledních 6 měsíců (viz obr. 8). TMS v Evropě má tendenci dosahovat nižších hodnot než v USA, a to díky četněji plánovaným projektům na míru i celkově novějším logistickým nemovitostem dostupným na trhu s menším zastoupením zastaralých neobsazených budov. TMS vývojem úzce (-0,9) souvisí s růstem nájmů od roku 2007.

Pokračující narušení v dodavatelském řetězci budou vyvíjet tlak na omezování výstavby logistických nemovitostí. Inflace bude akcelerovat náklady na rekonstrukci a developeři nebudou mít jinou možnost než zvyšovat nájmy, aby dokázali finančně zajistit novou výstavbu. V kontextu vývoje během Q1 tato skutečnost vedla Prologis Research k navýšení předpokládaného růstu nájmů v roce 2022 na 22 procent.

Až do konce roku bude přetrvávat rekordně nízká neobsazenost. Oproti původní předpovědi 400 MSF máme za to, že během roku 2022 bude dokončeno 375 MSF logistických budov. Hlavní příčinou je vysoká pravděpodobnost prodloužení dodacích lhůt napříč dodavatelským řetězcem. S ohledem na čistou absorpci 360 MSF bude nová nabídka ve většině lokací jen těsně pokrývat poptávku a podmínky pronájmu budou pro zákazníky hledající příležitosti pro další expanzi náročné. Pečlivé plánování a rychlé reakce jsou klíčem k zachování konkurenční výhody.

Prologis Research bude zahrnovat TMS do svých pravidelných čtvrtletních zpráv o vývoji IBI. Tyto interně vytvořené ukazatele souhrnně postihují aktuální stav i budoucí směřování trhu logistických nemovitostí.

 Poznámky

1. Prologis Research
2. CBRE, JLL, Cushman&Wakefield, Colliers, CoStar, CBRE-EA, Prologis Research.
3. Naše historická a prognózovaná nabídka, data o čisté absorpci, dokončených stavbách,
rozestavěných stavbách a neobsazených prostorách v rámci zúženého výběru 30 trhů, kde
společnost Prologis působí.
4. U.S. Census Bureau; sezónně očištěné maloobchodní prodeje bez potravinářských služeb,
automobilů a benzinu.
5. U.S. Census Bureau; sezónně očištěný maloobchod bez prodejců motorových vozidel
a náhradních dílů.