SEDM PŘEDPOVĚDÍ PRO DODAVATELSKÝ ŘETĚZEC NA ROK 2023 – E-COMMERCE, RŮSTOVÉ TRHY, ZELENÁ VÝSTAVBA A DALŠÍ

Výzkumné oddělení Prologis Research využilo desítky let zkušeností v oboru, vlastní data i jedinečné poznatky z našeho globálního portfolia o rozloze přibližně 1,2 miliardy stop čtverečních s 6 200 zákazníky, aby předpovědělo sedm trendů (nesouvisejících s pandemií) pro rok 2023. 

Předpověď #1
V USA klesne počet nově zahájených skladových projektů na sedmileté minimum a růst nájemného přesáhne 10 %.

Předpověď #2
Překážky pro výstavbu v Kalifornii trvale omezí poptávku po logistické výstavbě a Texas se tak stane lídrem v čisté absorpci prostor.

Prediction #3
Poptávka v Mexiku dosáhne nového ročního rekordu. Nearshoring bude hnací sílou pro expanzi v blízkosti hranic s USA.

Předpověď #4
Indie se v seznamu nejaktivnějších zemích z hlediska zahajování nové výstavby posune ze čtvrtého místa na třetí – hned za USA a Čínu.

Předpověď #5
Vlivem kapitalizace tržního nájemného na úrovni 5 % dosáhne výška nájemného za BTS projekty v USA a EU vysokých hodnot, a to navzdory klesajícím nákladům na pozemky a výstavbu.

Předpověď #6
Poptávka od e-commerce opět vzroste a rok 2023 bude druhým nejsilnějším v historii (po roce 2021).

Předpověď #7
Poptávka po udržitelných skladech rychle poroste. Instalovaná solární kapacita na střechách se zdvojnásobí a kapacita pro nabíjení elektrických kamionů přesáhne 10 MW.

PŘEDPOVĚĎ #1

V USA klesne počet nově zahájených skladových projektů na sedmileté minimum a růst nájemného přesáhne 10 %.

Podpůrná fakta: 

• V důsledku rychlého růstu nákladů se počet zahájených staveb v roce 2023 sníží o 60 %, na úroveň méně než 175 milionů stop čtverečních. V Evropě jsme již zaznamenali čtvrtletní pokles počtu nově zahájených projektů o 30 % oproti období jejich nejčtenějšího přírůstu a podobný vývoj očekáváme i v USA. 
• Pokles na této úrovni by v roce 2024 způsobil nedostatek prostor. Plocha budov ve výstavbě klesne z více než 500 milionů čtverečních stop ve třetím čtvrtletí roku 2022 na 275 milionů stop čtverečních do konce roku 2023.
• Nízká neobsazenost přinese další rok dvouciferného růstu nájemného. I kdyby nová poptávka klesla na nulu, míra neobsazenosti na celostátní úrovni by se v USA zvýšila jen o 260 bazických bodů, na 5,9 %, což je výrazně pod dlouhodobým průměrem.

PŘEDPOVĚĎ #2

Překážky pro výstavbu začnou omezovat poptávku v Kalifornii, která byla více než 25 let nejvyšší v USA. To umožní Texasu stát se lídrem v čisté absorpci prostor.

Podpůrná fakta: 

• V Kalifornii je nedostatek zastavitelných pozemků a překážky na straně nové nabídky se zvyšují. Například do listopadu 2022 se třetina rozestavěných budov v Inland Empire nacházela ve městech, která navrhla nebo uzákonila moratoria na novou průmyslovou výstavbu. Omezení výstavby by zvýšilo hodnotu stávajících nemovitostí a vytvořilo problémy pro zákazníky, kteří chtějí dále růst.
• Faktory zvyšující poptávku v Texasu zesilují. Očekává se, že růst populace bude pokračovat a více zboží bude směřovat přes Mexiko a Texas.

PŘEDPOVĚĎ #3

Poptávka v Mexiku dosáhne nového ročního rekordu. Nearshoring bude hnací sílou pro expanzi v blízkosti hranic s USA.

Podpůrná fakta: 

• Polovinu nových pronájmů v roce 2022 tvořily nearshoringové expanze. Nejvýznamnější byla úroveň poptávky v blízkosti měst Monterrey, Juarez a Tijuana.1
• Dokončení nových prostor v roce 2023 povede k ještě větší absorpci, protože míra neobsazenosti je na historickém minimu. Ve třetím čtvrtletí vzrostl počet rozestavěných prostor na rekordních 25 milionů čtverečních stop, zatímco neobsazenost klesla na 1,4 %.²

PŘEDPOVĚĎ #4

Indie se v seznamu nejaktivnějších zemích z hlediska zahajování nové výstavby posune ze čtvrtého místa na třetí, hned za USA a Čínu.

Podpůrná fakta: 

• Indie se stává investičně atraktivnější, protože zde zesilují faktory ovlivňující poptávku. Kombinace silného demografického vývoje, rostoucího exportu, příznivých změn v regulační a daňové politice i zlepšující se infrastruktury přilákala do Indie kapitál a podnítila rozvoj logistiky.
• V roce 2022 byla Indie v žebříčku zemí s nejvyšším počtem nových projektů čtvrtá. Za pouhých pět let více než zdvojnásobila objem developerských projektů a předstihla nejaktivnější evropské trhy³.

PŘEDPOVĚĎ #5 

Vlivem kapitalizace tržního nájemného na úrovni 5 % dosáhne výška nájemného za BTS projekty v USA a EU vysokých hodnot, a to navzdory klesajícím nákladům na pozemky a výstavbu.

Podpůrná fakta: 

• Nestabilita finančních trhů vedla ke zvýšení kapitálových výdajů. Náklady na úvěry výrazně vzrostly, protože centrální banky zvýšily sazby, přičemž výnos z desetiletých státních dluhopisů se v listopadu 2022 pohyboval mezi 3,7 až 4,1 %.
• Náklady na výstavbu se vyvíjí opožděně za hospodářskými cykly. Náklady ještě mohou zareagovat na celkovou ekonomickou situaci, ale zatím se tak nestalo. Odhadujeme 10 až 15% pokles stavebních nákladů do konce roku 2023, přičemž k největšímu poklesu dojde ve druhé polovině roku.

PŘEDPOVĚĎ #6

Nájemní poptávka od e-commerce opět vzroste a rok 2023 bude druhým nejsilnějším v historii (po roce 2021).

Podpůrná fakta: 

• Vlivem osobních preferencí nakupujících a přidané hodnoty online nakupování opět poroste e-commerce. Trváme na naší předpovědi, že do roku 2025 bude > 25 % maloobchodního zboží prodáváno prostřednictvím e-shopů, přičemž v roce 2019 to bylo 15 %.
• Leasingová aktivita opět zrychluje. Podíl nových nájemních smluv podepsaných e-commerce zákazníky vzrostl ve třetím čtvrtletí na více než 17 % z nejnižší hodnoty 13 % v prvním čtvrtletí roku 2022, k čemuž přispělo rozšiřování sítě výdejních míst, zlepšování úrovně služeb středně velkých maloobchodníků a vznik nových konceptů. Tyto faktory přitáhly k e-commerce rozmanité spotřebitele.
• Náklady na rozvoz balíků zůstávají vysoké. Internetoví prodejci budou hledat způsoby, jakými lze v rámci distribuční sítě zvyšovat úspory a udržitelnost. Přidání městského distribučního uzlu na konec e-fulfillmentového řetězce může zvýšit nákladovou a ekologickou efektivitu v průměru o 50 % díky lepší last-mile logistice.

PŘEDPOVĚĎ #7

Poptávka po udržitelných skladech rychle poroste. Instalovaná solární kapacita na střechách se zdvojnásobí a kapacita pro nabíjení elektrických kamionů přesáhne 10 MW.

Podpůrná fakta: 

• Výstavba budov připravených na výzvy budoucnosti může logistické firmy ochránit před provozními riziky, včetně měnících se předpisů, odporu komunit či nestálých cen energie získávané z fosilních paliv. Náklady na udržitelnou výstavbu a provoz klesají. Vládní pobídkové programy a evropská energetická krize mohou tyto dlouhodobé trendy ještě posílit.
• V Kalifornii komise zjistila, že do roku 2030 bude pro podporu elektrifikace vozového parku a dosáhnutí cílů v oblasti snižování emisí potřeba 157 000 rychlonabíječek (Prologis již investuje do komerční infrastruktury pro elektromobily a zavázal se do roku 2025 instalovat 1 GW solárních zařízení).
• V Evropě budou města s nízkoemisními dopravními zónami od roku 2022 tvořit více než 60 % logistických trhů, přičemž v roce 2015 to bylo méně než 25 %.⁴

poznámky

1. CBRE, Prologis Research
2. Poznámka: Top 6 největších trhů. Zdroj: CBRE, Prologis Research
3. Savills, Prologis Research
4. Poznámka: Pouze evropské trhy, kde Prologis působí. Zdroj: Evropská komise, Urban Access Regulations, Prologis Research