ÚVOD
V roce 2022 Prologis zaznamenal nejvyšší růst nájemného v nominálním i reálném vyjádření od prvního vydání Prologis Rent Index reportu v roce 2007. Globální nájemné meziročně vzrostlo o 30 % (reálný růst 21 %), čímž výrazně překonalo předchozí rekordní hodnotu 17 % (reálný růst 10 % z roku 2021).1 Restrukturalizace dodavatelských řetězců za účelem zvýšení jejich odolnosti spolu s budováním kapacit pro e-fulfillment vyvolaly značnou poptávku po logistických prostorách. Konkurence mezi zájemci přetrvávala i v roce 2022, protože nedostatek pozemků, rostoucí regulační překážky a zvyšující se náklady na výstavbu zpomalily vytváření nové nabídky v nejžádanějších lokalitách.
Report Prologis Rent Index kombinuje naše odborné poznatky o místních trzích i vlastní data, s jejichž využitím zkoumá trendy vývoje čistého efektivního nájemného1 v Severní Americe, Evropě, Asii a Latinské Americe. Uvedené sazby nájemného na regionální i globální úrovni jsou váženými průměry založenými na odhadech tržních
| 30 % | 34 % | 15 % |
|---|---|---|
| Globálně | USA/Kanada | Evropa |
Zjištění
- Tempo růstu nájemného bylo nejvyšší v USA. Konkurenční zájem o prostory rostl v důsledku poklesu neobsazenosti, což bylo nejvíce patrné v USA. Tamní zákazníci rychle měnili své strategie v reakci na narušení dodavatelských řetězců.
- Odbourávání rizik v globálním hodnotovém řetězci motivuje strukturální poptávku. Největší poptávka byla po nemovitostech v dosahu konečných spotřebitelů a s přístupem ke kvalitní infrastruktuře. Tento trend by měl pokračovat.
- Zákazníci mají zájem o prostory v lokalitách, kde je téměř nemožné stavět. Stavební aktivita roste, ale je geograficky nekonzistentní. Důvodem jsou regulační překážky i nedostatek pozemků.
- Rostoucí náklady na výstavbu zvyšují i nájemné. Rychle rostoucí náklady na výstavbu (a v poslední době i rychlejší kapitalizace nájemného) přispívají ke zvyšování nájmů, které pokrývají náklady developerů a rizika spojená s výstavbou.
Globální trendy a výhledy
Společnosti stále chtějí posilovat svou odolnost udržováním vyšších skladových zásob, což významně mění jejich strategie ve vztahu k nemovitostem. Potřeba větších prostor podnítila konkurenci v top logistických lokalitách s nízkou mírou neobsazenosti. Kombinace robustní poptávky a omezené nabídky vedla k dalšímu poklesu neobsazenosti v USA (3,2 %), zatímco Evropa si v roce 2022 již rekordně nízkou úroveň z předešlých let udržela (2,7 %).2 Strukturální faktory poptávky – včetně vytváření e-fulfillmentových kapacit, nearshoringu, růstu zásob či větší rozmanitosti produktů – budou v roce 2023 hnací silou expanze v průběhu hospodářského cyklu.
Růst nájmů byl nejsilnější na trzích v dosahu koncových spotřebitelů, které se vyznačovaly nedostatkem pozemků a regulacemi coby největší překážkou pro vznik nabídky nových prostor. Přísná opatření stále více omezují expanzi a prodlužují schvalovací lhůty, které se na mnoha trzích za poslední tři roky zdvojnásobily. V Kalifornii, Oregonu nebo New Yorku některé obce zavádí moratoria na průmyslovou výstavbu. Podobně se o restriktivních opatřeních uvažuje ve Francii, Nizozemsku a Německu.
Mezitím zároveň vzrostl objem rozestavěných projektů, protože developeři za účelem uspokojení poptávky vyhledávají alternativní lokality s menšími restrikcemi. Pro ilustraci, navzdory stoupající poptávce po prostorách i růstu nájemného v městských lokalitách klesl podíl celkové evropské výstavby na městských trzích od roku 2017 do roku 2022 z 28 % na 19 %.3 V důsledku toho se musí společnosti, které si chtějí zajistit potřebné prostory v nejlepších lokalitách s očekávaným přetrváním nedostatečné nabídky nových logistických budov, rozhodovat rychle.
Stavební náklady vzrostly kvůli nedostatku materiálů i narušení dodavatelských řetězců v důsledku pandemie COVID-19, války na Ukrajině, stávek či rychle postupující inflace. Během 24 měsíců (říjen 2020–2022) vzrostly náklady na materiály o 39 % v USA/Kanadě a o 35 % v Evropě.4 Rostoucí stavební náklady i vysoké kupní ceny pozemků způsobily, že developeři museli zvýšit nájemné, aby dále podpořili novou výstavbu. Rostoucí náklady na modernizaci i rozšiřování prostor pak vyvolaly růst nájmů na všech trzích, nicméně tento faktor byl nejsilnější v lokalitách s dostatkem pozemků, kde nová nabídka drží krok s poptávkou a kde developeři staví s nízkými maržemi (například v Polsku). Cenové tlaky v dodavatelském řetězci začínají polevovat, což se projevuje stabilizací nebo snížením nákladů na materiály. Očekávaný pokles cen materiálů i pozemků v roce 2023 bude dorovnán vyššími výnosy, což vyžaduje i vyšší nájemné, jež pokryje rizika výstavby.
Lokalita zůstává klíčová, protože přepravní náklady kolísají a požadavky spotřebitelů na úroveň služeb zůstávají vysoké. V důsledku toho se pravděpodobně bude lépe dařit trhům s vysoce kvalitní infrastrukturou v blízkosti koncových spotřebitelů. Po rekordním 30% růstu nájemného v roce 20221 očekáváme, že dojde k normalizaci tempa v důsledku menšího množství nových kontraktů (zpomalení ekonomického růstu) a zvýšené nabídky na některých trzích. Strukturální síly, včetně růstu e-commerce a rekonfigurace dodavatelského řetězce, budou pravděpodobně hnací silou expanze v průběhu ekonomického cyklu. Regulační překážky, nedostatek pozemků i rostoucí kapitálové náklady však budou nadále omezovat novou nabídku a na trzích s nejvýraznějším nedostatkem pozemků se nájemní podmínky pravděpodobně nezmírní.
Trendy v regionech
Růst nájmů v USA/Kanadě meziročně zrychlil na historické maximum 34 %.1 Vzhledem k rekordně nízké míře neobsazenosti ve většině lokalit i široké poptávce byl růst nájemného na mnoha trzích značný. Míra neobsazenosti se až do roku 2022 pohybovala na nízké úrovni do 3 %.2 Naši zákazníci hlásili v průběhu celého roku silnou aktivitu i vysoké využití prostor. IBI, naše vlastní metrika pro sledování sentimentu zákazníků, dosáhla zdravé úrovně 60 a míra využití prostor byla 86 %,3 což znamená minimum nevyužité plochy a přetrvávající potřebu nových skladových prostor. Tempo rozhodování zákazníků se normalizuje a s rostoucí ekonomickou nejistotou se v příštím roce pravděpodobně nezrychlí. Zároveň budou mít uživatelé nemovitostí více možností expanze díky rekordnímu objemu prostor v portfoliu Prologis – 545 mil. stop čtv. na 31 amerických trzích. V tomto kontextu se růst nájemného sice pravděpodobně zpomalí, ale měl by si udržet zdravé tempo nad úrovní inflace.
Nájemné v Evropě v roce 2022 rostlo rekordním tempem, meziročně o 15 %.1 Neobsazenost ke konci roku 2022 dosahovala rekordního minima na úrovni 2,7 %,2 což vedlo ke zrychlení růstu nájemného na všech trzích. Vnímáme jasný vztah mezi ukazatelem TMS (trvání dostupnosti prostor)/ rizikem pro novou nabídku a růstem nájmů, protože nájemné se zvýšilo nejvýrazněji v lokalitách s nejnižší neobsazeností a nejvyšším nedostatkem nové nabídky, např. v Praze (0 %).2
Výrazný růst nákladů na modernizaci i rozšiřování prostor (urychlený válkou na Ukrajině) tlačil nájemné vzhůru, a to i v lokalitách s dostatkem pozemků. Například v Polsku, kde růst nájemného v minulosti zaostával, došlo k jeho zvýšení o více než 20 %. Nová výstavba v roce 2022 zpomalila a očekává se, že nižší počet dokončených projektů bude v roce 2023 odpovídat mírnější poptávce, což vyvolá mírný nárůst neobsazenosti. Zpomalení ekonomiky by mohlo podmínky na trhu zmírnit a lehké zvýšení neobsazenosti prostor by kompenzovalo negativní cyklický dopad na růst nájemného. Ve čtvrtém čtvrtletí roku 2022 nájemné vzrostlo (o 3 %)1, a to i přesto, že makroekonomické faktory předvídaly nejistotu.1
Růst nájmů v Číně v průběhu roku 2022 zpomalil a skončil meziročním navýšením o 0,2 %, což představuje zpomalení oproti předešlému historickému růstu o 4–5 % ročně.1 Zatímco nabídka nových prostor se držela blízko rekordní úrovně 103 mil. stop čtv., přísné lockdowny kvůli COVID-19 na začátku 2. čtvrtletí omezily poptávku. To způsobilo, že míra neobsazenosti prostor vzrostla na 19 % z 16 % na konci roku 2021.5 Růst nájmů byl vyšší v městských klastrech s nedostatkem pozemků, kde zákazníci soupeřili o omezený objem dostupných prostor. V centrech městských aglomerací, kde se neobsazenost pohybovala na konci roku kolem 10 %, rostlo nájemné tempem 1,6 %, zatímco lokality mimo aglomerace s více než 20% neobsazeností zaznamenaly pokles nájemného o 2,5 %.
Nájmy v Japonsku meziročně rostly o mírných, ale historicky konzistentních 1,4 %. Tato hodnota je o něco vyšší než v předchozím roce, kdy se pohybovala těsně pod 1 %.1 Vysoká inflace (na japonské poměry) se do cen nájemného nepromítla a podle světových standardů zůstává nízká, neboť (bez započtení cen potravin a plynu) se pohybovala kolem 2 %.6 Nová nabídka v roce 2022 vzrostla o 26 % na 52 mil. stop čtv., čímž překonala rekordní poptávku ve výši 44 mil. stop čtv.7 Neobsazenost vzrostla na 3,9 %, ale zůstala pod úrovní 6 % maxima z roku 2017.3 Nová výstavba na regionálních trzích, zejména v Nagoji, zvedla míru neobsazenosti a udržela růst nájmů nižší než v Tokiu a Ósace.
V roce 2022 vzrostlo nájemné na šesti největších mexických trzích o 16 %. Juarez a Monterrey tuto hodnotu převýšily s 25% meziročním růstem.1 Nearshoring zvedá poptávku po prostorách v Mexiku, přičemž nabídka roste pomalu. Pro zákazníky není k dispozici dostatek volných prostor, přičemž neobsazenost na trzích blízko hranic s USA je pod 1 %.3 Tato dynamika bude pravděpodobně pokračovat, protože pozemků s dostatečnou energetickou dostupností je na příhraničních trzích málo. Mezitím pokračuje růst e-commerce, který podporuje poptávku na trzích orientovaných na spotřebitele, jako jsou Mexico City, Guadalajara či Monterrey. Odhadovaný podíl e-commerce na maloobchodních tržbách by měl v roce 2022 dosáhnout 11–12 % oproti 10 % v roce 2021.8
Nájemné v São Paulu a Riu de Janeiru vzrostlo o 10,8 %, což je sice nominálně méně než 13,2 % v roce 2021, ale vzhledem k inflaci jde o reálný růst (z hodnoty 2,8 % v roce 2021 na 4,5 % v roce 2022).1 Míra neobsazenosti zůstala v důsledku protichůdných tržních vlivů po celý rok stabilní, v nízkých desítkách procent (11 až 13 %). Na jedné straně přísné měnové podmínky výrazně omezily novou výstavbu. Na druhé straně zákazníci uzavírali nájemní smlouvy na v průměru menší prostory než před rokem (50 000 oproti 100 000 stopám čtv.). Pro zákazníky z oblasti e-commerce a 3PL je klíčovým rozhodovacím faktorem špičková kvalita logistických budov a lokality v blízkosti koncových spotřebitelů.
poznámky
1. Prologis Research sleduje čisté efektivní sazby nájemného. Čisté efektivní nájemné je základní sazba upravená o „bezplatné“ (dotované) nájemné. Tímto způsobem můžeme zachytit změny skutečných ekonomických podmínek. Reálné sazby jsou upraveny o inflaci ke konci roku. Údaje ke 4. čtvrtletí roku 2022
2. Data za USA od CBRE, C&W, JLL, Colliers, CBRE-EA, Prologis Research; data za Evropu od CBRE, C&W, JLL, Colliers, Fraunhofer, Gerald Eve, Prologis Research. K 4. čtvrtletí 2022
3. Zdroj: Prologis Research. K 4. čtvrtletí 2022
4. Zdroj: Prologis Research, Federal Reserve Economic Data, Eurostat. Poznámka: 24měsíční období k říjnu '22. Cenový index založený na koši komodit potřebných k výstavbě skladu. Váhy jsou: 47,5 % pro beton, 27,1 % pro konstrukční ocel, 17 % pro střešní krytiny a dlažby a 8,5 % pro protipožární potrubí
5. Zdroj: JLL, Prologis Research.
6. Zdroj: Ministry of Internal Affairs and Communications (Ministerstvo vnitra a komunikací)
7. Zdroj: CBRE, Prologis Research
8. Zdroj: Morgan Stanley, Euromonitor