SIEDEM PROGNOZ DOTYCZĄCYCH ŁAŃCUCHA DOSTAW NA ROK 2023 – E-commerce, rynki wzrostowe, zielone budownictwo i inne

Wykorzystując wieloletnie doświadczenie w branży oraz autorskie dane i wnioski wyciągnięte na podstawie naszego globalnego portfela obejmującego około 111,5 mln metrów kwadratowych (1,2 mld stóp kw.) powierzchni i 6200 klientów, dział Prologis Research sformułował siedem następujących postpandemicznych prognoz na rok 2023. (Na końcu tego raportu przekonasz się, jak sprawdziły się nasze prognozy na rok 2022).

Prediction #1
Liczba rozpoczynanych inwestycji magazynowych w USA spadnie do siedmioletniego minimum, nawet jeśli wzrost czynszów przekroczy 10%.

Prediction #2
Bariery rozwoju w Kalifornii trwale ograniczą popyt na usługi logistyczne, co pozwoli Teksasowi zająć czołową pozycję pod względem absorpcji netto.

Prediction #3
Roczny popyt w Meksyku osiągnie nowy rekordowy poziom, ponieważ nearshoring pobudza ekspansję wzdłuż granicy.

Prediction #4
Indie awansują z czwartego na trzecie miejsce wśród najbardziej aktywnych krajów w zakresie budowy nowych obiektów, za USA i Chinami.

Prediction #5
Czynsze typu build-to-suit osiągną nowe poziomy w USA i UE, ponieważ czynsze rynkowe są kapitalizowane na poziomie 5%, pomimo spadku kosztów gruntów i budowy.

Prediction #6
Leasing e-commerce dokona odbicia, odnotowując drugi najlepszy pod względem aktywności rok w historii (po 2021).

Prediction #7
Zapotrzebowanie na zrównoważone magazyny będzie szybko rosło. Zainstalowana moc solarna na dachach podwoi się, a moc ładowania ciężarówek elektrycznych przekroczy 10 megawatów.

PROGNOZA #1

Liczba rozpoczynanych inwestycji magazynowych w USA spadnie do 7-letniego minimum, nawet jeśli wzrost czynszów przekroczy 10%.

Uzasadnienie:

• Wskutek szybkiego wzrostu kosztów kapitału liczba rozpoczynanych inwestycji w 2023 roku spadnie o 60%, do mniej niż 16,2 mln metrów kwadratowych (175 mln stóp kw.). W Europie przekonaliśmy się już, że kwartalna liczba rozpoczętych inwestycji spadła o 30% w stosunku do szczytowego poziomu, i spodziewamy się podobnego wzorca w USA.

• Skurczenie się inwestycji na taką skalę spowoduje niedobór powierzchni w 2024 roku. Zasób obiektów w przygotowaniu spadnie z ponad 46,5 mln metrów kwadratowych (500 mln stóp kw.) w III kw. 2022 r. do 25,5 mln (275 mln) na koniec 2023 r.

• Niski poziom pustostanów spowoduje kolejny rok dwucyfrowego wzrostu czynszów. Nawet gdyby nowy popyt spadł do zera, krajowy wskaźnik pustostanów wzrósłby o zaledwie 260 punktów bazowych do poziomu 5,9%, czyli znacznie poniżej długoterminowej średniej.

PROGNOZA #2

Po 25-letniej przewadze bariery rozwojowe w Kalifornii trwale ograniczą popyt na usługi logistyczne, co pozwoli Teksasowi zająć czołową pozycję pod względem absorpcji netto.

Uzasadnienie:

• W Kalifornii brakuje terenów pod zabudowę, a bariery dla podaży rosną. Na przykład do listopada 2022 roku jedna trzecia budynków w budowie na obszarze nazywanym Inland Empire znajdowała się w okręgach administracyjnych, które zaproponowały lub uchwaliły lokalne moratorium na rozwój przemysłu. Ograniczenie przyszłej rozbudowy na tych obszarach zwiększyłoby wartość istniejących nieruchomości i stanowi wyzwanie dla klientów pragnących dalszego rozwoju.

• W Teksasie czynniki napędzające popyt przybierają na sile. Oczekuje się, że wzrost populacji będzie trwać, a regionalizujące się łańcuchy dostaw będą wysyłać więcej towarów przez Meksyk i Teksas.

PROGNOZA #3

Roczny popyt w Meksyku osiągnie nowy rekordowy poziom, ponieważ nearshoring pobudza ekspansję wzdłuż granicy.

Uzasadnienie:

• Rozbudowa związana z nearshoringiem odpowiadała za połowę nowych transakcji najmu w 2022 roku. Skorzystały przede wszystkim Monterrey, Juarez i Tijuana¹.

• Większa liczba realizacji w 2023 roku pozwoli na zwiększenie absorpcji, ponieważ wskaźnik pustostanów osiągnął rekordowo niski poziom. Wielkość powierzchni w budowie wzrosła w III kwartale do rekordowego poziomu 2,3 mln metrów kwadratowych (25 mln stóp kw.), a współczynnik pustostanów spadł do 1,4%².

PROGNOZA #4

Indie awansują na trzecie miejsce wśród najbardziej aktywnych krajów w zakresie budowy nowych obiektów, za USA i Chinami.

Uzasadnienie:

• W miarę ewolucji czynników popytowych rośnie atrakcyjność Indii z punktu widzenia inwestorów. Połączenie korzystnej demografii, rosnącego eksportu, sprzyjających zmian w polityce regulacyjnej i podatkowej oraz poprawy stanu infrastruktury przyciągnęło do Indii kapitał, zapewniając impuls do rozwoju logistyki.

• W 2022 roku Indie zajęły czwarte miejsce, w ciągu zaledwie pięciu lat ponaddwukrotnie zwiększając wolumen rozpoczętych prac budowlanych i wyprzedzając najbardziej aktywne rynki deweloperskie w Europie³.

PROGNOZA #5

Czynsze typu build-to-suit osiągną nowe poziomy w USA i UE, ponieważ czynsze rynkowe są kapitalizowane na poziomie 5%, pomimo spadku kosztów gruntów i budowy.

Uzasadnienie:

• Niestabilność rynków finansowych doprowadziła do znacznego wzrostu kosztów kapitału. Koszty pożyczek znacznie wzrosły wraz z podniesieniem stóp przez banki centralne, a oprocentowanie 10-letnich obligacji skarbowych w listopadzie 2022 r. wahało się na poziomie 3,7–4,1%.

• Koszty administracyjne projektów budowlanych nie nadążają za cyklami gospodarczymi. W końcu dostosują się do ogólnego krajobrazu gospodarczego, na razie jednak takie dostosowanie wciąż jeszcze nie nastąpiło. Szacujemy spadek kosztów budowy o 10–15% do końca 2023 roku, przede wszystkim w drugiej połowie roku.

PROGNOZA #6

Leasing e-commerce dokona odbicia, odnotowując drugi najlepszy pod względem aktywności rok w historii (po 2021).

Uzasadnienie:

• Sprzedaż w handlu elektronicznym (e-commerce) ponownie przyspiesza, ponieważ maleje przesadne zapotrzebowanie na osobiste kontakty, a propozycja wartości dla konsumentów w handlu elektronicznym pozostaje bez zmian. Podtrzymujemy naszą prognozę, zgodnie z którą do 2025 roku ponad 25% towarów detalicznych będzie sprzedawanych przez kanały online, w porów­naniu do 15% w 2019 roku.

• Aktywność leasingowa ponownie nabiera dynamiki. Udział Prologis w nowych umowach naj­mu podpisanych przez klientów z sektora e-commerce wzrósł do ponad 17% w III kwartale, z najniższego poziomu 13% w I kwartale 2022 r. Stało się tak za sprawą rekordowej różnorodności klientów wskutek rozwoju sieci kurierskich, poprawy poziomu usług przez średnich detalistów oraz pojawienia się nowych koncepcji.

• Koszty dostawy paczek utrzymują się na wysokim poziomie. Internetowi detaliści będą poszukiwać rozwiązań w zakresie projektowania sieci, aby osiągnąć zarówno oszczędności, jak i cele zrównoważonego rozwoju. W szczególności dodanie miejskiego węzła na końcu łańcucha dostaw w modelu e-fulfillment może przynieść finansowe i środowiskowe oszczęd­ności wynoszące średnio 50% poprzez skrócenie „ostatniej mili”.

PROGNOZA #7

Zapotrzebowanie na zrównoważone magazyny będzie szybko rosło. Zainstalowana moc solarna na dachach podwoi się, a moc ładowania ciężarówek elektrycznych przekroczy 10 megawatów.

Uzasadnienie:

• Budowanie przyszłościowych obiektów może uchronić firmy logistyczne przed przyszłymi zagrożeniami operacyjnymi, takimi jak zmieniające się przepisy, opór społeczności i zmienność cen energii pochodzącej z paliw kopalnych. Koszty zrównoważonego budownictwa i prowadzenia działalności spadają. Rządowe programy motywacyjne i europejski kryzys energetyczny mogą wzmocnić dynamikę tych długoterminowych trendów.

• W Kalifornii ustalono, że do 2030 roku potrzebnych będzie 157 tys. szybkich ładowarek, aby wspierać elektryfikację floty i osiągnąć stanowe cele redukcji emisji dwutlenku węgla. (Prologis, który już inwestuje w komercyjną infrastrukturę EV, zobowiązał się do zainstalowania 1 gigawata energii słonecznej do 2025 roku).

• W Europie miasta, w których wyznaczono strefy transportu niskoemisyjnego, w 2022 roku obejmują ponad 60% rynków logistycznych, w porównaniu z mniej niż 25% w roku 2015⁴.