Az európai logisztikai piac gyors ütemben változik: dinamikusan fejlődik az e-kereskedelem; az ellátási láncok átalakulnak és bővülnek a gazdaságok. Ahhoz, hogy megértsük, ezek a változások hogyan érinthetik az ingatlanpiacot, a Prologis Research és az eyefortransport (eft) kutatást végzett európai logisztikai vállalatok körében annak megállapítása érdekében, hogy jelenleg és a jövőben milyen szempontok játszhatják a legfontosabb szerepet a helyszínek kiválasztását illetően. A 2017. február és május között elvégzett kutatás a kiskereskedelemtől kezdve az autóiparon át az elektronikai iparig bezárólag 280 válaszadó véleményét összegzi. A 2013-ban és 2015-ben végzett kutatások adatainak felhasználásával vissza tudtuk követni, hogyan változtak ez idő alatt a logisztikai helyszínekre vonatkozó döntések.

Az elkövetkezendő öt évben várhatóan folytatódnak az összeolvadások

Annak ellenére, hogy az e-kereskedelem folyamatos fejlődése elvileg a decentralizációs folyamatokat erősítené, a várható új trendek többsége arra utal, hogy a logisztikai szektor inkább a konszolidáció irányába mozog majd.

Kiválasztottuk az következő öt év során a változásban valószínűsíthetően szerepet játszó 13 fő trendet, és azt kérdeztük a résztvevőktől, hogy ezek közül melyek ösztönöznék az összeolvadást, illetve a decentralizációt saját disztribúciós hálózataikon belül.

Valamennyi ügyfél-szektorban egyedül az e-kereskedelem bővülését (többek között a regionális kiszolgáló központok és helyi csomagküldő központok növekvő számát) ítélték meg olyan folyamatként, amely a decentralizáció felé mutat.

Az összeolvadás irányába történő elmozdulás várhatóan felgyorsul azzal párhuzamosan, ahogyan egyre nagyobb teret nyernek egyes folyamatok, pl. a fenntarthatóság és a technológiai innováció. Az elektronikai, fogyasztói termékek és ruházati ágazatokban működő válaszadók szerint a fenntarthatóság fontos hajtóerő, ugyanakkor a ruházati ágazatban, valamint a gyógyszeriparban működő válaszadók úgy ítélték meg, hogy a technikai innováció és a robotika előretörése szintén az összeolvadás irányába tartó változásokat erősíti.

A csökkenő munkanélküliség, a változó demográfiai trendek és a logisztikai dolgozók iránti növekvő kereslet is alakítja a helyszínválasztással kapcsolatos rövid, illetve hosszabb távú döntéseket. A szakképzett munkaerő rendelkezésre állásának jelentősége visszatérő téma volt a 2017-es kutatás során, és a résztvevők úgy ítélték meg, hogy a szakképzett munkaerő iránti szükséglet szintén hozzájárulhat a konszolidációhoz. Mivel a munkaerő rendelkezésre állása várhatóan a döntéseket meghatározó három legfontosabb tényező közé fog tartozni a következő öt évben, a munkaerő-felvétellel kapcsolatos problémák valószínűsíthetően a konszolidáció melletti egyre meggyőzőbb érvként jelentkeznek.

Továbbra is előre tekintve, a következő kérdésünk átfogóbb témát érint. Hogyan néznek ki öt év múlva a disztribúciós hálózatok?

A helyválasztási stratégiák mögött struktúrális változások állnak

Az elkövetkező öt évben a hosszú távú strukturális változások előreláthatólag a rövid távú ciklikus tényezőknél is nagyobb hatással lesznek a helyszínekre vonatkozó döntésekre.

Az európai logisztikai piac gyorsan változik, és a hosszú távú folyamatok, többek között az e-kereskedelem és a kiszervezés folyamatos előretörése várhatóan nagyobb hatást gyakorol majd a helyszínek megválasztásával kapcsolatos döntésekre, mint a rövid távú ciklikus tényezők, pl. a fogyasztás visszaesése.

Az internetes vásárlás több mint két évtizedes múltra tekinthet vissza, az e-fulfilment pedig már legalább öt éve játszik fontos szerepet a logisztikai ágazatban. Tekintve, hogy az e-kereskedelem a növekedési ciklusának egyelőre korai fázisában van, és mivel intenzíven használja a logisztikai ingatlanokat, az internetes kereskedelem bővülése a kereslet élénkülését eredményezi. A válaszadók, felismerve az e-kereskedelemben rejlő potenciált, annak bővülését tartják a változások legfontosabb hajtóerejének az elkövetkező öt év során. Ezzel az internetes kereskedelem folyamatos bővülése most először került a lista élére, hiszen 2015-ben még csak az ötödik, 2013-ban pedig a hatodik helyre sorolták a résztvevők. A fogyasztókkal közvetlen kapcsolatban álló ágazatokban, pl. az elektronika, a fogyasztói termékek és a háztartási termékek piacán különösen magas pontszámot adtak az e-kereskedelem bővülésének.

A demográfiai változások és a logisztikai raktárak egyre magasabb szintű értéknövelt szolgáltatásai mellett a szakképzett munkaerő elérhetősége strukturális és ciklikus mozgatórugóvá vált és előkelő helyet foglalt el a 2015-ös és 2013-as, valamint a 2017-es felmérésben is. A nagyvárosokban szélesebb a merítés, és itt a legjobbak a lehetőségek a megfelelően képzett munkaerő megtalálására. A rendelkezésre álló szakképzett munkaerő valamennyi szektorban – különösen az autógyártásban és a gyógyszeriparban érintett résztvevők között – a három legfontosabb szempont között szerepelt.

A gyors fejlődést mutató műszaki újítások rugalmasabb ellátási láncokat és gyorsabb kiszállítási határidőket eredményeznek az ágazatban. Bár az élelmiszeripari és szállítmányozási vállalkozások körében nagy fontosságot tulajdonítottak a technológiai innovációnak, az eredmények összesítését követően az innováció – a robotikával együtt – az összes ágazatot tekintve csak a középmezőnyben szerepelt. Egyelőre elsősorban a legnagyobb logisztikai raktár-üzemeltetők hajtottak végre beruházásokat a robotika területén.

A 2015-ös felméréshez hasonlóan válaszadóink a politikai jellegű kérdéseket nem sorolták az elkövetkező öt év során a helyszínválasztást befolyásoló lényeges szempontok közé. A logisztikai szolgáltatók beruházásaikat illetően hosszú távra terveznek. A logisztikai központok iránti keresletet többnyire az ellátási lánc korszerűsödése és a fogyasztás mozgatja, azaz a helyszínre vonatkozó döntéseket hosszú távú trendek befolyásolják, és csak kisebb mértékben vannak rájuk hatással a rövid távú politikai változások.

A változás ezen erői alakítják a logisztikában lejátszódó folyamatokat, a raktárak bérlői pedig disztribúciós hálózataikat illetően a konszolidáció vagy a decentralizáció irányába mozognak. Ezek a változások szolgáltak következő kérdésünk kiindulópontjaként.

A bérlők elsődleges szempontja a hatékony működés

A helyszín megválasztását illetően a legfontosabb kritériumok a gazdasági hálózatokhoz való közelség és a rendelkezésre álló rugalmas munkaerő.

A fokozott működési hatékonyság érdekében a logisztikai bérlők az ellátási láncukat is fejleszteni kívánják. Elsődleges szempontjuk, hogy sűrűn lakott központok és közlekedési hálózatok közelében legyenek, ahonnan a megrendelőik és szállítóik is könnyen elérhetők. Bár az előző két kutatásban a gazdasági hálózatokhoz való közelség volt a legfontosabb szempont, az ügyfelekhez és szállítókhoz való hozzáférés a 2015-ös hatodik és a 2013-as hetedik helyről a harmadik helyre jött föl, ami az ellátási lánc hatékonyságának előtérbe kerülését tükrözi.

A rugalmas munkaerő elérhetősége a működési hatékonyság egy másik olyan aspektusa, amely növekvő fontossággal bír a logisztikai szektorban. Az e-kereskedelem fejlődésével és a munkanélküliség folyamatos csökkenésével párhuzamosan a munkaerő rendelkezésre állása és rugalmassága 2015-höz képest 2017-re a negyedikről a második helyre lépett elő a fontossági sorrendben. A növekvő hatékonyság igénye miatt továbbá a szabályozással kapcsolatos szempontok a 2015-ös nyolcadik helyről 2017-re a negyedik helyre kerültek.

Egyre nagyobb jelentőséget tulajdonítanak a válaszadók a multimodalitásnak, azaz a kikötői, repülőtéri és vasúti intermodális infrastruktúrákhoz való hozzáférésnek. 2015-ben és 2013-ban ez még a legkevésbé fontos szempontok között szerepelt. 2017-ben, a működési hatékonyság növekvő fontosságával párhuzamosan az áruszállítás különféle formáihoz való hozzáférést a hetedik helyre sorolták.

A bérleti díjak emelkedése ellenére az ingatlanra fordított költségeket 2017-ben kevésbé fontos szempontnak ítélték a válaszadók, mint 2015-ben vagy 2013-ban; a 2015-ös harmadik helyről ez a kritérium az ötödik helyre esett vissza. A 2017-es felmérésben a fejlesztésre alkalmas terület rendelkezésre állása volt a legkevésbé lényegesnek ítélt szempont. 2013 óta ugyanakkor az ösztönzők – azaz az egyes országok vagy régiók által a letelepedéshez biztosított adókedvezmények és támogatások – állnak a lista utolsó helyén.

Míg a nagyvárosi központok és szállítási útvonalak közelsége valamennyi ügyfél részére fontosnak bizonyult a 2017-es kutatásban, a hangsúlyokat tekintve voltak eltérések az egyes ágazatok között. A munkaerő rendelkezésre állása és rugalmasságra például különösen magas helyezést ért el a ruházati ágazatban működő cégeknél, ezzel szemben az adott helyszín szabályozási státusza leginkább a fogyasztói termékekben, az autóiparban és a gyógyszeriparban működő vállalkozások esetében kapott nagyobb hangsúlyt. Érdekes módon kizárólag a gyógyszeripari vállalatok sorolták az ingatlannal kapcsolatos költségeket a három legfontosabb szempont közé. Megjegyzendő, hogy gyógyszeripari cégek esetén a jogszabályi megfelelés miatt más ágazatokénál jelentősebb beruházásra van szükség a logisztikai ingatlanjaikat illetően.

Ezeket az ágazati eltéréseket leszámítva a 2017-es kutatás összesített eredményei a működési hatékonyság fokozását ösztönző kritériumok előtérbe helyezésére utalnak. A helyszínre vonatkozó döntéseket mindazonáltal azok tágabb gazdasági és politikai összefüggéseibe helyezve kell vizsgálni, ezért a következő kérdésünk ezekkel a tágabb összefüggésekkel kapcsolatos.

A több lábon állás növeli a stabilitást

A Prologis európai megrendelői sokféle ágazatban tevékenykednek. Ez a változatosság azt jelenti, hogy a logisztikai ingatlanok iránti kereslet kiegyensúlyozott és stabil.

Ha meg akarjuk érteni, hogy a raktáringatlanok bérlői milyen kritériumok alapján választanak helyszínt, első lépésben pontosan meg kell határoznunk, hogy melyek ezek a vállalkozások, mely ágazatokban tevékenykednek és hogyan működtetik ellátási láncaikat.

Mivel a Prologis európai portfóliójába 12 országban 17 millió négyzetméter alapterületű ingatlan tartozik, ennek vizsgálatával megfelelő képet kaphatunk a piacokat jellemző viszonyokról.

„A Prologis európai ügyfélkörén belül egyik ágazat részesedése sem haladja meg a 12%-ot.”

Dirk Sosef, a Prologis Europe kutatási és stratégiai igazgatója

Portfolió-elemzésünk első megállapítása az volt, hogy ügyfeleink tevékenysége az üzleti szektorokat tekintve igen szerteágazó. Egyetlen ágazat sem részesedik tizenkét százaléknál nagyobb arányban a teljes portfólióból. Ez azt jelenti, hogy ha valamelyik ágazatban visszaesés következne be, más ágazatok esetén ezzel egyidejűleg nagy valószínűséggel bővülés jelentkezik, ami stabilan tartja a logisztikai ingatlanok iránti keresletet.

Mivel bérlőink tevékenységi köre ennyire változatos, érdekelt bennünket, hogy miben hasonlítanak, illetve térnek el egymástól az egyes ágazatok prioritásai. Ez a két kérdés volt az eft-vel folytatott közös kutatásunk kiindulópontja.