Evropský logistický trh se rychle mění: rozvoj e-commerce zrychluje, dodavatelské řetězce se restrukturalizují a ekonomiky expandují. Za účelem lepšího pochopení toho, jak tyto změny mohou ovlivnit trh s realitami, provedlo oddělení Prologis Research se společností eyefortransport (eft) šetření mezi logistickými operátory z celé Evropy zaměřené na kritéri vedoucí k výběru lokace v současnosti i v budoucnu. Průzkum probíhal od února do května 2017, zapojilo se do něho 280 respondentů z různých oblastí podnikání od maloobchodu přes automobilový průmysl až po elektroniku. Díky historickým datům z průzkumů provedených v letech 2013 a 2015 jsme byli schopni vysledovat, jak se rozhodování o logistických lokacích v průběhu tohoto období vyvíjelo.

V následujících pěti letech je očekávána další konsolidace

Přestože pokračující vývoj e-commerce naznačuje decentralizaci, většina nastupujících trendů naznačovala, že se logistický sektor začne konsolidovat.

Zvolili jsme 13 trendů, které budou pravděpodobně ovlivňovat změny v následujících pěti letech, a zeptali se respondentů, které faktory budou v rámci jejich distribučních sítí vést ke konsolidaci, a které naopak k decentralizaci.

Pro všechny zákaznické sektory byl jediným faktorem pro decentralizaci růst e-commerce, jež vyžaduje stále více regionálních doručovacích center a místních výdejen objednávek.

Prologis Research: 13 rozhodujících faktorů 5leté strategie výběru lokalit

Očekává se, že se přesun ke konsolidaci urychlí zároveň s nástupem nových trendů, například orientace na udržitelnost či technologické inovace. Respondenti působící v segmentech elektroniky, spotřebitelských produktů a oděvů věřili, že významným řídícím faktorem změn bude udržitelnost. Respondenti ze segmentu oděvnictví a farmaceutického sektoru přisuzovali značný vliv na rozšíření trendu konsolidace technologickým inovacím a robotice.

V krátkodobém i dlouhodobém horizontu ovlivňují způsob rozhodování o lokaci především klesající míra nezaměstnanosti, změny demografie a rostoucí poptávka po zaměstnancích v logistice. Obecně diskutovaným tématem byl v průzkumu v roce 2017 význam dostupnosti kvalifikovaných pracovníků. Respondenti se domnívali, že požadavek na kvalifikovanou pracovní sílu byl dalším důvodem konsolidace. Vzhledem k tomu, že dostupnost pracovníků bude v následujících pěti letech jedním ze tří hlavních faktorů ovlivňujících rozhodovací procesy, složitější nábor bude pravděpodobně ještě výraznější příčinou budoucí konsolidace.

Naše další otázka se zabývá širšími souvislostmi. Jak tedy budou distribuční sítě vypadat za pět let?

Strategie výběru lokalit jsou ovlivňovány strukturální změnami

Očekává se, že během následujících pěti let budou mít strukturální změny větší dopad na rozhodování o lokacích než krátkodobé cyklické řídící faktory.

Evropský logistický trh se rychle vyvíjí a dlouhodobé trendy, například pokračující rozvoj e-commerce a využívání outsourcingu, budou mít větší vliv na budoucí rozhodování o lokacích než krátkodobé cyklické řídící faktory, například nízká úroveň spotřeby.

Historie online nakupování sahá do doby před více než dvěma desetiletími a e-fulfillment (doručování zboží z e-shopů atd.) hraje v logistickém sektoru již minimálně pět let velmi důležitou roli. Protože je e-commerce stále v počátečních fázích svého růstového cyklu a intenzivně využívá logistické nemovitosti, rozšiřování online aktivit povede ke zvýšení poptávky. Respondenti si všímají potenciálu elektronického obchodování a hodnotí jeho růst jako nejdůležitější řídící faktor změn v následujících pěti letech. Vůbec poprvé se tak pokračující vývoj e-commerce dostal na první místo mezi uváděnými faktory; v roce 2015 byl na pátém a v roce 2013 na šestém místě. Takto vysoko pasovaly e-commerce segmenty orientované na spotřebitele, například elektronika, spotřební výrobky a zboží pro domácnost.

Dostupnost kvalifikované pracovní síly se stala strukturálním, ale zároveň také cyklickým řídícím faktorem řazeným svou důležitostí vysoko v průzkumech v letech 2015, 2013 i 2017. Je tomu tak především díky měnící se demografii a důrazu na stále vyšší úroveň služeb s přidanou hodnotou poskytovaných v logistických skladech. Nejvíce dostupných pracovníků se nachází v metropolitních oblastech, které zároveň nabízejí nejlepší příležitost najít kvalifikovanou pracovní sílu. Dostupnost vhodných pracovníků byla u všech dotazovaných sektorů jedním ze tří hlavních kritérií. V segmentech automobilového a farmaceutického průmyslu byla dokonce uváděna na prvním místě.

Technologické inovace se v našem sektoru rychle vyvíjejí, což vede k pružnějším dodavatelským řetězcům a kratším termínům dodání. U společností zabývajících se nápoji a potravinami a také nákladní dopravou byly technologické inovace vysoce hodnoceny, po sečtení výsledků ze všech sektorů se však inovace spolu s robotikou zařadily do střední části celkového žebříčku faktorů. V současné době investují do robotiky především ti největší provozovatelé logistických nemovitostí.

V průzkumu z roku 2015 nebyla politická témata považována za faktor, který by pro následujících pět let významně ovlivňoval rozhodování o lokacích. Investiční horizonty jsou v případě provozovatelů logistických skladů dlouhé. Poptávka po logistických nemovitostech je nejvíce poháněna modernizací dodavatelských řetězců a spotřebou, takže rozhodování je více ovlivněno dlouhodobými trendy, a naopak jen v malé míře krátkodobými politickými změnami.

Tyto faktory změny utváří logistické prostředí a uživatelé skladů se vydávají směrem konsolidace nebo decentralizace svých distribučních sítí. Východiskem naší další otázky byl právě tento měnící se obraz.

Pronajímatelé se zaměřují na provozní efektivitu

Nejdůležitějšími kritérii pro výběr lokace jsou blízkost k ekonomickým sítím a dostupnost flexibilní pracovní síly.

Pronajímatelé logistických prostor se snaží zlepšovat své dodavatelské řetězce, a tak se zaměřují na provozní efektivitu. Jejich prioritou je blízkost velkých populačních center a dopravních sítí, hned poté následuje potřeba bezprostřední dostupnosti pro zákazníky a dodavatele. Zatímco blízkost k ekonomickým sítím byla v minulých dvou průzkumech nejdůležitějším kritériem, přístup k zákazníkům a dodavatelům se posunul z šestého a sedmého místa v letech 2015 a 2013 na nynější třetí místo, což odráží právě větší důraz na efektivitu dodavatelského řetězce.

Prologis Research: Pořadí kritérií pro výběr lokace

Dalším aspektem provozní efektivity, který je v logistickém sektoru stále důležitější, je dostupnost flexibilní pracovní síly. S rozvojem e-commerce a trvalým poklesem nezaměstnanosti se dostupnost a flexibilita pracovní síly v roce 2017 mezi ostatními faktory posunuly na druhou příčku (oproti čtvrté v roce 2015). Snaha zvýšit efektivitu rovněž posunula nahoru obavy z regulací, z osmého místa v roce 2015 na čtvrté místo v roce 2017.

V žebříčku také stoupá multimodalita, tj. přístup k intermodální infrastruktuře přístavů, železničních uzlů a letišť. V letech 2015 a 2013 byla jedním z nejméně důležitých kritérií. V roce 2017 se díky zvýšenému důrazu na provozní efektivitu posunula vzájemná blízkost různých forem nákladní dopravy na sedmé místo žebříčku.

Přestože nájmy rostou, náklady na nemovitosti byly v roce 2017 vnímány jako méně důležité než v letech 2015 a 2013; z třetího místa v roce 2015 spadly na místo páté. Nejméně důležitým kritériem byla v roce 2017 dostupnost stavebních pozemků. Nicméně od roku 2013 jsou kritériem s nejnižším skóre pobídky, tedy daňové výhody a granty, které stát nebo region poskytují přicházejícím společnostem.

Přestože blízkost velkých měst a dopravních tras byla v roce 2017 důležitá pro všechny zákazníky, výsledky ukazovaly u jednotlivých sektorů jisté rozdíly v důrazu na tyto faktory. Dostupnost a flexibilita pracovní síly například byly vysoce hodnoceny společnostmi obchodujícími s oděvy, na druhou stranu největším problémem pro sektory spotřebitelských výrobků, automobilového a farmaceutického průmyslu byly regulace v dané lokaci. Zajímavostí je, že náklady na nemovitosti se mezi hlavni tři kritéria zařadily pouze u farmaceutických společností. Je ale nutné podotknout, že farmaceutické společnosti musí do logistických nemovitostí investovat více než jiné segmenty, protože musí dodržovat větší množství legislativních nařízení.

Přes tyto sektorové rozdíly lze z celkových výsledků průzkumu v roce 2017 sledovat trend směrem ke kritériím, která zákazníkům pomohou zvýšit provozní efektivitu. Nicméně rozhodování o lokacích jsou činěna v širším ekonomickém a politickém kontextu, a právě tento širší obrázek je dalším bodem našeho výzkumu.

Rozmanitost znamená stabilitu

Naši evropští zákazníci podnikají v širokém spektru sektorů. Díky této rozmanitosti je poptávka po logistických nemovitostech vyvážená a stabilní.

Abychom porozuměli tomu, jak uživatelé skladů vybírají konkrétní lokace, nejprve jsme zjistili více o těchto společnostech, v jakých sektorech podnikají a jak provozují své dodavatelské řetězce.

Naše portfolio v Evropě sestává ze 17 milionů čtverečních metrů v celkem 12 zemích, takže nabízí příležitost pro vytvoření uceleného přehledu o celém trhu.

„Žádný ze sektorů není v rámci celkové evropské zákaznické základny společnosti Prologis zastoupen více než 12 %.“ 

Dirk Sosef, viceprezident pro výzkum a strategii v Evropě

Prvotním zjištěním analýzy našeho portfolia bylo to, že zákazníci podnikají v širokém spektru průmyslových sektorů. Žádný z nich přitom nepokryl více než dvanáct procent celkového portfolia. Pokud se tedy jeden sektor zmenší, druhý pravděpodobně poroste, takže poptávka po logistických nemovitostech zůstane stabilní.

U takto různorodé skupině pronajímatelů nás zajímalo, kde se jejich priority sbíhají, a kde naopak rozcházejí. Tyto dvě otázky stály u počátku naší spolupráce s eft.