Širší kontext

Poznámka: Výskumné oddelenie Prologis Research predstavuje novú vlastnú metriku - ukazovateľ trvania dostupnosti skutočnej ponuky logistických priestorov (True Months of Supply – TMS^TM). TMS presne ilustruje dynamiku medzi ponukou a dopytom.

Index priemyselnej aktivity IBITM Prologis dosiahol v prvom štvrťroku 2022 na 29 amerických trhoch vysokú hodnotu, a to 65 (hodnota nad 50 znamená rast). Táto úroveň odráža silnejší tok tovaru, ako aj pomyselný „zápas“ zákazníkov o obsadenie obmedzeného množstva voľných logistických kapacít.

Hlavné poznatky, ktoré IBI prináša:

1. Konkurenčné prostredie na strane dopytu viedlo v prvom štvrťroku k rekordnému rastu nájomného. V porovnaní s predchádzajúcim obdobím sa nájomné zvýšilo o 8,5 %.¹
2. Zdravá úroveň spotrebiteľských výdavkov a volatilita dodávateľského reťazca zvýšili dopyt po logistických nehnuteľnostiach, ale nízka ponuka limituje schopnosť uspokojiť tento dopyt. Zákazníci požadujúci priestory obsadili v prvom štvrťroku 88 miliónov štvorcových stôp (MSF), v porovnaní so 120 MSF v predchádzajúcom štvrťroku.^2,3
3. Nedostatok priestorov je znásobený obmedzenou dostupnosťou materiálov. V prvom štvrťroku bolo na trh uvedených menej priestorov, ako sa pôvodne očakávalo – 68 MSF. Miera neobsadenosti klesla v porovnaní s predchádzajúcim kvartálom o 20 bázických bodov a dosiahla rekordnú úroveň 3,2 %.

Index aktivity IBI za Q1 detailne:

• Dopyt po logistických nehnuteľnostiach bol v uplynulom štvrťroku vyvolaný vyššími spotrebiteľskými výdavkami a vysokou úrovňou skladových zásob. IBI na konci prvého štvrťroka vo výške 65 zodpovedá aktuálnemu ročnému dopytu po 320 MSF logistických priestorov. Základné maloobchodné tržby sa medzimesačne nezmenili a od začiatku roka do marca vzrástli medziročne o 4 %.⁴
• So zlepšením situácie v dodávateľských reťazcov sa zvýšil tok tovaru. Podľa IBI sa miera využitia v marci postupne zvýšila na 85,5 %, pričom v poslednom štvrťroku 2021 sa pohybovala pod 85 %. Maloobchodníci však stále nemajú dostatočné zásoby. Pomer zásob k predajom bol vo februári 1,11 – takmer o 10 % nižší ako pred pandémiou.⁵ Na základe modelovania, ktoré predpokladalo 5 % pokles predaja, oddelenie Prologis Research dospelo k záveru, že na pokrytie súčasného nedostatku a zvýšenie zásob o 10 % by bolo potrebné vybudovať ďalších 800 MSF logistických priestorov.

Ukazovateľ trvania dostupnosti skutočnej ponuky logistických priestorov Prologis (TMS) koreluje s nájomným (pozri obrázok 6). Ukazovateľ predstavený expertami Prologis Research zachytáva dynamiku medzi ponukou a dopytom. Porovnáva plochu všetkých voľných priestorov (existujúcich aj plánovaných, zatiaľ neprenajatých) s prebiehajúcou absorpciou logistických nehnuteľností na trhu. Obvykle sa trvanie dostupnosti logistickej ponuky v mesiacoch vypočítava ako pomer medzi plánovanou výstavbou a čistou absorpciou. To však môže vysielať nesprávne signály na trhoch s nízkou mierou neobsadenosti (a nízkou mierou prebiehajúcej absorpcie). TMS túto nepresnosť kompenzuje.

Pri zachovaní aktuálneho pomeru by sa ponuka logistických priestorov v USA vyčerpala do 16 mesiacov (pozri obrázok 7). Priemerný čas na doplnenie ponuky priestorov je 36 mesiacov, pričom nájomné bude rásť ešte najmenej 50 mesiacov. Prečo tak dlho? USA sú vyspelým trhom logistických nehnuteľností, na ktorom je k dispozícii viac starších voľných nehnuteľností než na menej vyspelých trhoch, medzi ktoré patrí Európa, Čína a Latinská Amerika. TMS je v USA na historickom minime. Je to spôsobené výzvami, ktorým zákazníci čelia, keď chcú expandovať na trhoch s vysokou mierou obsadenosti.

Indikátor TMS v Európe je na najnižšej zaznamenanej úrovni za posledných 6 mesiacov (pozri obrázok 8). TMS v Európe je zvyčajne nižšia ako v USA, čo je spôsobené väčším počtom BTS projektov, ako aj charakterom trhu, ktorý definujú skôr novšie nehnuteľnosti než voľné zastarané budovy. Vývoj TMS od roku 2007 úzko súvisí (-0,9) s rastom nájomného.

 Poznámky

1. Prologis Research
2. CBRE, JLL, Cushman&Wakefield, Colliers, CoStar, CBRE-EA, Prologis Research.
3. Naša historická a prognózovaná ponuka, dáta o čisté absorpcii, dokončených stavbách, rozostavaných budovách a neobsadených priestoroch v rámci zúženého výberu 30 trhov, kde Prologis pôsobí.
4. U.S. Census Bureau; sezónne očistené maloobchodné predaje bez segmentu potravín, automobilov a pohonných hmôt.
5. U.S. Census Bureau