Európsky logistický trh sa rýchlo mení: rozvoj e-commerce sa zrýchľuje, dodávateľské reťazce sa reštrukturalizujú a ekonomiky expandujú. S cieľom lepšieho pochopenia toho, ako tieto zmeny môžu ovplyvniť trh s realitami, vykonalo oddelenie Prologis Research so spoločnosťou eyefortransport (eft) prieskum medzi logistickými operátormi z celej Európy zameraný na kritéria vedúce k výberu lokality v súčasnosti a v budúcnosti. Prieskum prebiehal od februára do mája 2017, zapojilo sa do neho 280 respondentov z rôznych oblastí podnikania od maloobchodu cez automobilový priemysel až po elektroniku. Vďaka historickým údajom z prieskumov prevedených v rokoch 2013 a 2015 sme boli schopní odsledovať, ako sa rozhodovanie o logistických lokalitách v priebehu tohto obdobia vyvíjalo.

V nasledujúcich piatich rokoch je očakávaná ďalšia konsolidácia

Hoci pokračujúci vývoj e-commerce naznačuje decentralizáciu, väčšina nastupujúcich trendov naznačovala, že sa logistický sektor začne konsolidovať.

Zvolili sme 13 trendov, ktoré budú pravdepodobne ovplyvňovať zmeny v nasledujúcich piatich rokoch a opýtali sa respondentov, ktoré faktory budú v rámci ich distribučných sietí viesť ku konsolidácii, a ktoré naopak k decentralizácii.

Pre všetky zákaznícke sektory bol jediným faktorom pre decentralizáciu rast e-commerce, čo vyžaduje stále viac regionálnych doručovacích centier a miestnych výdajní objednávok.

Očakáva sa, že sa presun ku konsolidácii sa urýchli zároveň s nástupom nových trendov, napríklad orientácia na udržateľnosť či technologické inovácie. Respondenti pôsobiaci v segmentoch elektroniky, spotrebiteľských produktov a odevov verili, že významným riadiacim faktorom zmien bude udržateľnosť. Respondenti z odevného segmentu a farmaceutického sektoru prisudzovali značný vplyv na rozšírenie trendu konsolidácie technologickým inováciám a robotike.

V krátkodobom i dlhodobom horizonte ovplyvňujú spôsob rozhodovania o lokalitách predovšetkým klesajúca miera nezamestnanosti, zmeny demografie a rastúci dopyt po zamestnancoch v logistike. Všeobecne diskutovanou témou bol v prieskume v roku 2017 význam dostupnosti kvalifikovaných pracovníkov. Respondenti sa domnievali, že požiadavka na kvalifikovanú pracovnú silu bola ďalším dôvodom konsolidácie. Vzhľadom na to, že dostupnosť pracovníkov bude v nasledujúcich piatich rokoch jedným z troch hlavných faktorov ovplyvňujúcich rozhodovacie procesy, zložitejší nábor bude pravdepodobnejšie ešte výraznejšou príčinou budúcej konsolidácie.

Naša ďalšia otázka sa zaoberá širšími súvislosťami. Ako teda budú distribučné siete vyzerať o päť rokov?

Stratégie výberu lokalít sú ovplyvňované štrukturálnymi zmenami

Očakáva sa, že počas nasledujúcich piatich rokov budú mať štrukturálne zmeny väčší vplyv na rozhodovanie o lokalitách ako krátkodobé cyklické riadiace faktory.

Európsky logistický trh sa rýchlo vyvíja a dlhodobé trendy, napríklad pokračujúci rozvoj e-commerce a využívanie outsourcingu, budú mať väčší vplyv na budúce rozhodovanie o lokalitách ako krátkodobé cyklické riadiace faktory, napríklad nízka úroveň spotreby.

História online nakupovania siaha do čias pred viac než dvoma desaťročiami a e-fulfillment (doručovanie tovaru z e-shopu atď.) hrá v logistickom sektore už minimálne päť rokov veľmi dôležitú úlohu. Pretože je e-commerce stále v počiatočných fázach svojho rastového cyklu a intenzívne využíva logistické nehnuteľnosti, rozširovanie online aktivít povedie k zvýšenému dopytu. Respondenti si všímajú potenciál elektronického obchodovania a hodnotia jeho rast ako najdôležitejší riadiaci faktor zmien v nasledujúcich piatich rokoch. Vôbec prvýkrát sa tak pokračujúci vývoj e-commerce dostal na prvé miesto medzi uvádzanými faktormi; v roku 2015 bol na piatom a v roku 2013 na šiestom mieste. Takto vysoko pasovali e-commerce segmenty orientované na spotrebiteľa, napríklad elektronika, spotrebné výrobky a tovar pre domácnosť.

Dostupnosť kvalifikovanej pracovnej sily sa stala štrukturálnym, ale zároveň aj cyklickým riadiacim faktorom radeným svoju dôležitosťou vysoko v prieskumoch v rokoch 2015, 2013 a 2017. Deje sa tak predovšetkým vďaka meniacej sa demografii a dôrazu na stále vyššiu úroveň služieb s pridanou hodnotou poskytovaných v logistických skladoch. Najviac dostupných pracovníkov sa nachádza v metropolitných oblastiach, ktoré zároveň ponúkajú najlepšiu príležitosť nájsť kvalifikovanú pracovnú silu. Dostupnosť vhodných pracovníkov bola pri všetkých opýtaných sektoroch jedným z troch hlavných kritérií. V segmentoch automobilového a farmaceutického priemyslu bola dokonca uvádzaná na prvom mieste.

Technologické inovácie sa v našom sektore rýchlo vyvíjajú, čo vedie k pružnejším dodávateľským reťazcom a kratším termínom dodania. Pri spoločnostiach zaoberajúcich sa nápojmi a potravinami a tiež nákladnou dopravou boli technologické inovácie vysoko hodnotené, po spočítaní výsledkov zo všetkých sektorov sa však inovácie spolu s robotikou zaradili do strednej časti celkového rebríčka faktorov. V súčasnosti investujú do robotiky predovšetkým tí najväčší prevádzkovatelia logistických nehnuteľností.

V prieskume z roku 2015 neboli politické témy považované za faktor, ktorý by nasledujúcich päť rokov významne ovplyvňoval rozhodovanie o lokalitách. Investičné horizonty sú v prípade prevádzkovateľov logistických skladov dlhé. Dopyt po logistických nehnuteľnostiach je najviac poháňaný modernizáciou dodávateľských reťazcov a spotrebou, takže rozhodovanie je viac ovplyvnené dlhodobými trendami, a naopak iba v malej miere krátkodobými politickými zmenami.

Tieto faktory zmeny tvoria logistické prostredie a užívatelia skladov sa vydávajú smerom konsolidácie alebo decentralizácie svojich distribučných sietí. Východiskom našej ďalšej otázky bol práve tento meniaci sa obraz.

Prenajímatelia sa zameriavajú na prevádzkovú efektivitu

Najdôležitejšími kritériami pre výber lokality sú blízkosť k ekonomickým sieťam a dostupnosť flexibilnej pracovnej sily.

Prenajímatelia logistických priestorov sa snažia zlepšovať svoje dodávateľské reťazce, a tak sa zameriavajú na prevádzkovú efektivitu. Ich prioritou je blízkosť veľkých populačných centier a dopravných sietí, hneď potom nasleduje potreba bezprostrednej dostupnosti pre zákazníkov a dodávateľov. Zatiaľ čo blízkosť k ekonomickým sieťam bola v minulých dvoch prieskumoch najdôležitejším kritériom, prístup k zákazníkom a dodávateľom sa posunul z šiesteho a siedmeho miesta v rokoch 2015 a 2013 na terajšie tretie miesto, čo odráža práve väčší dôraz na efektivitu dodávateľských reťazcov.

Ďalším aspektom prevádzkovej efektivity, ktorý je v logistickom sektore stále dôležitejší, je dostupnosť flexibilnej pracovnej sily. S rozvojom e-commerce a trvalým poklesom nezamestnanosti sa dostupnosť a flexibilita pracovnej sily v roku 2017 medzi ostatnými faktormi posunuli na druhú priečku (oproti štvrtej v roku 2015). Snaha zvýšiť efektivitu tiež posunula nahor obavy z regulácií, z ôsmeho miesta v roku 2015 na štvrté miesto v roku 2017.

V rebríčku tiež stúpa multimodalita, t.j. prístup k intermodálnej infraštruktúre prístavov, železničných uzlov a letísk. V rokoch 2015 a 2013 bola jedným z najmenej dôležitých kritérií. V roku 2017 sa vďaka zvýšenému dôrazu na prevádzkovú efektivitu posunula vzájomná blízkosť rôznych foriem nákladnej dopravy na siedme miesto rebríčka.

Hoci nájmy rastú, náklady na nehnuteľnosti boli v roku 2017 vnímané ako menej dôležité, ako v rokoch 2015 a 2013; z tretieho miesta v roku 2015 spadli na miesto piate. Najmenej dôležitým kritériom bola v roku 2017 dostupnosť stavebných pozemkov. Od roku 2013 sú však kritériom s najnižším skóre ponuky, teda daňové výhody a granty, ktoré štát alebo región poskytujú prichádzajúcim spoločnostiam.

Aj napriek tomu, že blízkosť veľkých miest a dopravných trás bola v roku 2017 dôležitá pre všetkých zákazníkov, výsledky ukazovali pri jednotlivých sektorov isté rozdiely v dôraze na tieto faktory. Dostupnosť a flexibilita pracovnej sily napríklad boli vysoko ohodnotené spoločnosťami obchodujúcimi s odevmi, na druhej strane najväčším problémom pre sektory spotrebiteľských výrobkov, automobilového a farmaceutického priemyslu boli regulácie v danej lokalite. Zaujímavosťou je, že náklady na nehnuteľnosti sa medzi hlavné tri kritériá zaradili iba pri farmaceutických spoločnostiach. Je nutné podotknúť, že farmaceutické spoločnosti musia do logistických nehnuteľností investovať viac než iné segmenty, pretože musia dodržiavať väčšie množstvo legislatívnych nariadení.

Cez tieto sektorové rozdiely môžeme z celkových výsledkov prieskumu v roku 2017 sledovať trend smerom ku kritériám, ktoré zákazníkom pomôžu zvýšiť prevádzkovú efektivitu. Rozhodnutia o lokalitách sa však robia v širšom ekonomickom a politickom kontexte, a práve tento širší obraz je ďalším bodom nášho výskumu.

Rozmanitosť znamená stabilitu

Naši európski zákazníci podnikajú v širokom spektre sektorov. Vďaka tejto rozmanitosti je dopyt po logistických nehnuteľnostiach vyvážený a stabilný.

Aby sme pochopili to, ako užívatelia skladov vyberajú konkrétne lokácie, najprv sme zistili viac o týchto spoločnostiach, v akých sektoroch podnikajú a ako prevádzkujú svoje dodávateľské reťazce.

Naše portfólio v Európe pozostáva zo 17 miliónov metrov štvorcových v celkom 12 krajinách, takže ponúka príležitosť pre vytvorenie uceleného prehľadu o celom trhu.

„Žiadny zo sektorov nie je v rámci celkovej európskej zákazníckej základne spoločnosti Prologis zastúpený viac ako 12 %.“

Dirk Sosef, viceprezident pre výskum a stratégiu v Európe

Prvotným zistením analýzy nášho portfólia bolo to, že zákazníci podnikajú v širokom spektre priemyselných sektorov. Žiadny z nich pritom nepokryl viac ako dvanásť percent celkového portfólia. Pokiaľ sa teda jeden sektor zmenší, druhý pravdepodobne porastie, takže dopyt po logistických nehnuteľnostiach zostane stabilný.

Pri takto rôznorodej skupine prenajímateľov nás zaujímalo, kde sa ich priority zbiehajú, a kde naopak rozchádzajú. Tieto dve otázky stáli pri počiatku našej spolupráce s eft.