hét előrejelzés az ellátási láncokkal kapcsolatban 2023-ra- e-kereskedelem, bővülő piacok, zöld épületek és még sok minden más

A Prologis Research több évtizedes iparági tapasztalatait és saját adatait, valamint a mintegy 110 ezer négyzetméteres globális portfóliónkból és 6200 ügyfelünktől származó különleges tudást felhasználva az alábbi hét nem pandémiás trendet vetíti előre 2023-ra. (A jelentés olvashatnak arról, mennyire váltak be a 2022-es előrejelzések.)

#1 számú előrejelzés
 Hétéves mélypontra esnek az amerikai megkezdett fejlesztések, még akkor is, ha a bérletidíjnövekedés meghaladja a 10%-ot

#2. számú előrejelzés
A kaliforniai fejlesztési korlátok tartósan visszafogják a logisztikai keresletet, így Texas állam lesz a nettó felszívás éllovasa.

#3. számú előrejelzés
A mexikói kereslet új éves rekordot fog elérni, mivel a közeli országba való kiszervezési tevékenység (nearshoring) elősegíti a határ menti bővülést.

#4. számú előrejelzés
India a negyedik helyről a harmadik legaktívabb ország lesz a megkezdett fejlesztések terén az Egyesült Államok és Kína után

#5. számú előrelzés
A build-to-suit bérleti díjak új szinteket érnek el az USA-ban és az EU-ban, mivel a piaci bérleti díjak aktiválása magasabb aktiválási rátával történik a csökkenő telek- és építési költségek ellenére.

#6. számú előrejelzés
Az e-kereskedelemben a logisztikai ingatlanok bérlése folyamatosan erősödni fog, a második legaktívabb évre számíthatunk (2021 után).

#7. számú előrejelzés
A fenntartható raktárak iránti kereslet gyorsan nőni fog. A tetőre telepített napelemes tetőkapacitás megduplázódik, és az elektromos töltőállomások kapacitása meghaladja a 10 megawattot.

#1. számú előrejelzés

Hétéves mélypontra esnek az amerikai megkezdett fejlesztések, még akkor is, ha a bérletidíj-növekedés meghaladja a 10%-ot.

Milyen tények támasztják ezt alá?

• A tőkeköltségek gyors emelkedése miatt a megkezdett fejlesztések 60%-kal, kevesebb mint 16,26 millió négyzetméterre csökkennek 2023-ra. Európában már tapasztalhattuk, hogy a negyedéves megkezdett fejlesztések 30%-kal csökkentek a csúcsértékükhöz képest, és hasonlóra számítunk az Egyesült Államokban is.

• Egy ilyen mértékű visszaesés helyhiányt okozna 2024-re. A folyamatban lévő fejlesztések mértéke a 2022 harmadik negyedévi több mint 46,45 millió négyzetméterről 2023 végére 25,55 millió négyzetméterre csökken.

• A magas kihasználtság a következő évben is kétszámjegyű bérleti-díjnövekedést eredményez majd. Még ha az új kereslet nullára is csökkenne, az üresedési ráta mindössze 260 bázisponttal 5,9%-ra emelkedne, ami jóval a hosszú távú átlag alatt van.

#2. számú előrejelzés

Több mint 25 évnyi vezető pozíció után a kaliforniai fejlesztési korlátok tartósan visszafogják a logisztikai keresletet, így Texas állam lesz a nettó felszívás éllovasa.

Milyen tények támasztják alá? 

• Kaliforniában kevés a beépíthető terület, és a kínálati korlátok egyre nőnek. 2022 novemberére például az Inland Empire területén épülő épületek egyharmada olyan településekhez kapcsolódik, amelyek helyi moratóriumot javasoltak vagy fogadtak el az ipari fejlesztésekre vonatkozóan. A jövőbeni fejlesztések korlátozása ezeken a területeken növelné a meglévő ingatlanok értékét, és kihívást jelentene a növekedni kívánó ügyfelek számára.

• A texasi kereslet mozgatórugói felgyorsulnak. A népességnövekedés várhatóan folytatódik, és a regionalizálódó ellátási láncok egyre több árut fognak Mexikón és Texason keresztül szállítani.

#3. számú előrejelzés

A mexikói kereslet új éves rekordot fog elérni, mivel a közeli országba való kiszervezési tevékenység (nearshoring) elősegíti a határ menti bővülést.

Milyen tények támasztják alá?

• A nearshoringgal kapcsolatos bővülés tette ki az új bérbeadások felét 2022-ben. Ennek Monterrey, Juarez és Tijuana volt az elsődleges haszonélvezője.1

• A 2023-ban megnövekedett szállítások nagyobb felszívást tesznek lehetővé, mivel az üresedési ráta minden idők legalacsonyabb szintjén van. A folyamatban lévő fejlesztések mértéke a harmadik negyedévben 2,32 millió négyzetméteres rekordértékre nőtt, míg az üresedés 1,4%-ra esett vissza.2

#4. számú előrejelzés

India a harmadik legaktívabb ország lesz a megkezdett fejlesztések terén az Egyesült Államok és Kína után.

Milyen tények támasztják alá?

• A keresleti tényezők alakulásának köszönhetően India egyre fontosabb befektetési célponttá válik. Az erős demográfiai adatok, a növekvő export, a kedvező szabályozási és adópolitikai változások, valamint a javuló infrastruktúra kombinációja tőkét vonzott Indiába, lendületet adva a logisztikai fejlesztéseknek.

• India 2022-ben a negyedik helyen állt, és mindössze öt év alatt több mint kétszeresére növelte a megkezdett fejlesztések volumenét, megelőzve Európa legaktívabb fejlesztési piacait.

#5. számú előrejelzés

A build-to-suit bérleti díjak új szinteket érnek el az USA-ban és Európában, mivel a piaci bérleti díjakat a csökkenő telek- és építési költségek ellenére magasabb arányban tőkésítik.

Milyen tények támasztják alá?

A pénzügyi piacok volatilitása jelentősen megemelte a tőkeköltségeket. A hitelezési költségek jelentősen emelkedtek a központi bankok kamatemelései következtében; a 10 éves államkötvény 2022 novemberében 3,7% és 4,1% között mozgott

• Az építési költségek alakulása elmarad a gazdasági ciklusoktól. A költségek előbb-utóbb reagálnak az általános gazdasági helyzetre, de ez eddig még nem történt meg. Becsléseink szerint az építési költségek 10-15%- os csökkenése várható 2023 végére, amely inkább az év második felére tolódik.

#6. számú előrejelzés

Az e-kereskedelemben a logisztikai ingatlanok bérlése ismét erősödni fog, a második legaktívabb évre számíthatunk (2021 után).

Milyen tények támasztják alá?

• Az e-kereskedelmi forgalom újra felpörög, mivel a személyes élmények iránti igény csökken, és az e-kereskedelem fogyasztóknak szóló értékajánlata változatlan marad. Fenntartjuk azon előrejelzésünket, mely szerint a kiskereskedelmi termékek több mint 25%- át online csatornákon keresztül fogják értékesíteni 2025-re a 2019-es 15%-hoz képest. 

• Újra felpörög a bérbeadás. A Prologis e-kereskedelmi ügyfelei által kötött új bérleti szerződések aránya a harmadik negyedévben több mint 17%-ra emelkedett a 2022 első negyedévi 13%-os mélyponthoz képest, melynek hajtóereje a csomagszállító hálózatok bővülése, a közepes méretű kiskereskedők szolgáltatási szintjének javulása és az új koncepciók megjelenése következtében kialakuló, minden eddiginél sokszínűbb ügyfélkör volt.

• A csomagkézbesítési költségek továbbra is magasak. Az online kiskereskedők a hálózattervezéssel kívánnak elérni költségmegtakarítási és fenntarthatósági célokat. Konkrétan, az e-fulfilment ellátási láncok kiegészítése egy városi csomóponttal átlagosan 50%-os javulást biztosít a költség- és környezeti hatékonyság terén a végleges kiszállítás lerövidítésével.

#7. számú előrejelzés

A fenntartható raktárak iránti kereslet gyorsan nőni fog. A raktártetőkre telepített napelemes tetőkapacitás megduplázódik, és az elektromos töltőállomások kapacitása meghaladja a 10 megawattot.

Milyen tények támasztják alá?

• A jövőbiztos ingatlanok építése megvédheti a logisztikai vállalatokat a jövőbeli működési kockázatoktól, beleértve a változó szabályozásokat, a közösségek ellenállását és a fosszilis tüzelőanyag-alapú energiaárak ingadozását. A fenntartható építés és üzemeltetés költségei csökkennek. A kormányzati ösztönző programok és az európai energiaválság képes felerősíteni ezeket a hosszabb távú tendenciákat.

• Kaliforniában egy bizottság megállapította, hogy 2030-ra 157 000 gyorstöltőre lesz szükség a flották villamosításának támogatásához és az állam szén-dioxidcsökkentési céljainak eléréséhez. (Prologis, amely már eddigi is folytatott beruházásokat a kereskedelmi elektromos járművek infrastruktúrája terén, kötelezettséget vállalt arra, hogy 2025-ig 1 gigawattnyi napenergia-kapacitást ér el.)

• Európában az alacsony kibocsátású közlekedési zónákkal rendelkező városok 2022-ös adat szerint a logisztikai piacok több mint 60%-át teszik ki, szemben a 2015-ös kevesebb mint 25%-kal.

Záró megjegyzések

1. CBRE, Prologis Research
2. . Megjegyzés: A hat legfontosabb piac. Forrás: CBRE, Prologis Research
3. Savills, Prologis Research
4. Megjegyzés: Csak a Prologis európai piacai. Forrás: Európai Bizottság, Urban Access Regulations, Prologis Research