Pre dodávateľské reťazce a ich logistické nehnuteľnosti je jedinou konštantou zmena. Tento dokument je prvým z trojdielnej série, ktorá bude skúmať najnovšie trendy v zákazníckej oblasti a oblasti dodávateľských reťazcov ovplyvňujúcej logistické nehnuteľnosti. Zvlášť pri štúdiu zmien týkajúcich sa dodávateľských reťazcov môžeme identifikovať štyri trendy, ktoré majú pozitívny vplyv na logistické nehnuteľnosti. Každý z nich môže pomôcť objasniť stratégiu pre budúcu prevádzku a investície do nehnuteľností:

• Zákazníci sa čoraz častejšie zameriavajú na vyhodnocovanie celkových end-to-end nákladov skôr ako jednotlivých operácií pri zadávaní zákaziek na dopravu, nehnuteľnosti či pracovnú silu. Ide
  o prax preberanú pokrokovo uvažujúcimi zákazníkmi.
• V rámci optimalizácie dodávateľských reťazcov dochádza k využitiu prielukových logistických nehnuteľností (infill), ktoré umožňujú zlepšenie služieb a zníženie celkových nákladov dodávateľského reťazca.
• Vzostup e-commerce približuje dodávateľské reťazce spotrebiteľom.
• Pre logistické nehnuteľnosti bližšie spotrebiteľom sú charakteristické prekážky na strane ponuky, na druhú stranu aj širší a diverzifikovaný dopyt.

I. Úvod

Pre dodávateľské reťazce je jedinou konštantou zmena. Stratégie sa rozvíjajú podľa technického pokroku a zmien zákazníckych preferencií. Tieto trendy vytvárajú novo vyhľadávané lokality a požiadavky na nehnuteľnosti. Trvalé dlhodobé prevádzkové a investičné stratégie sú založené na pochopení
a predvídaní tohto druhu zmien. Pre vytýčenie základov je užitočné pozrieť sa s odstupom na vývoj
v technológiách a zákazníckych preferenciách siahajúci až do začiatku 80. rokov. Tento vývoj, ktorý ovplyvnil moderné logistické nehnuteľnosti, zahŕňa nasledujúce:

Zavádzanie technológií dodávateľských reťazcov

• Globalizácia Počnúc 70. rokmi a rýchlejšie potom v rokoch 80. a 90. sa obchodné reťazce stávali stále dlhšími a globálnejšími. V oblasti nehnuteľností to prinieslo potrebu stavať v hlavných dopravných uzloch. Dokonca aj dnes sa dodávateľské reťazce naďalej globalizujú a účastníci trhu stále reflektujú tieto potreby v podobe logistických nehnuteľností.
• Dáta a automatizácia Priemysel 4.0 zahŕňa zlúčenie rôznych technológií. Tie príslušné, ktoré sú dnes pre dodávateľské reťazce zavádzané, vrátane robotizácie, automatizácie, veľkokapacitnej dátovej/prediktívnej analytiky, budú riadiť budúci vývoj dodávateľských reťazcov. Na druhej strane, tento vývoj bude pôsobiť na zmeny v oblasti nehnuteľností, najmä čo sa týka typov
  a lokalít najžiadanejších logistických centier.
• Dopravné inovácie Horizonty priemyslu 4.0 tiež zahŕňajú niekoľko technológií, ktoré budú relevantné pre dodávateľské reťazce, a to energetickú revolúciu a vzostup alternatívnych palív, najmä elektriny a autonómnych vozidiel. Optimálne stratégie siete sa budú aj naďalej meniť.

Očakávania zákazníkov

• Nízke náklady. V 70. a 80. rokoch viedol rast globalizácie a medzinárodnej výroby predajcov
  k cenovému súťaženiu.
• Široký výber. V 80. a 90. rokoch začali zákazníci očakávať nízke náklady, čo obchodníkov prinútilo konkurovať si v oblasti rozmanitosti výrobkov. Tieto zmeny kládli značné nároky na dodávateľské reťazce vyžadujúce veľké investície do zvýšenia kapacít – a to aj u nehnuteľností.
• Rýchlejšie dodanie. E-commerce existuje už viac ako dve desaťročia. Napriek tomu bol dosah na dodávateľské reťazce pomalý a viedol k zmenám iba v posledných niekoľkých rokoch. Kým zostáva rozvíjajúcim sa trendom, vytvára však e-commerce nové cesty k zákazníkom, a tým stimuluje dopyt. Navyše e-commerce zmenil očakávania spotrebiteľov, čo sa týka rozmanitosti výrobkov, dodacích lehôt a pohodlia.

Spoločne vytvárajú tieto vlny zmien nové cesty k zákazníkom. V minulosti bol vplyv nových technológií a meniacich sa očakávaní spotrebiteľov na logistické nehnuteľnosti evolučný. Trendové vlny priniesli nové požiadavky, ale pokiaľ ide o umiestnenie alebo kvalitu nehnuteľností, nespôsobili transformáciu vo veľkom meradle. Vysoká rozmanitosť v koncepcii dodávateľského reťazca a siete spolu s pomalým tempom vytvárania nových kapacít viedla k pozvoľným zmenám v typoch najžiadanejších nehnuteľností. S tým, ako rástli mestá, rástol dopyt po starších logistických nehnuteľnostiach vďaka ich blízkosti ku koncových spotrebiteľom.

S rýchlejšou dodávkou, dátami a automatizáciou naberá zmena dodávateľských reťazcov a logistických nehnuteľností na rýchlosti. Pre zistenie a meranie dôsledkov pre logistické nehnuteľnosti vykonalo výskumné oddelenie Prologis Research hĺbkový prieskum nedávnych i novo sa objavujúcich trendov týkajúcich sa dodávateľských reťazcov. Spolupracovali sme s poprednou konzultačnou spoločnosťou The Sequoia Partnership, ktorá sa špecializuje na dodávateľské reťazce, aby sme vytvorili klasifikáciu a model požiadaviek na logistické nehnuteľnosti, ktoré kladú tieto rozvíjajúce sa stratégie dodávateľských reťazcov. Naša analýza zahŕňala preskúmanie nákladov naprieč rôznymi modelmi distribúcie v mnohých kategóriách, vrátane dopravy, práce a nehnuteľností. Tiež sme merali hodnotu pre spotrebiteľov, čo sa týka pohodlia aj ušetreného času.

Naša analýza vyzdvihla tri zásadné otázky týkajúce sa súčasného a v budúcnosti blízkeho prostredia pre logistické nehnuteľnosti:

1. Čo znamenajú nové stratégie distribučnej siete a ich dôraz na kvalitu služieb (pôvodne pri
   e-commerce, teraz všeobecnejšie rozšírený trend) pre logistické nehnuteľnosti? Aké sú najnovšie zmeny pre najžiadanejšie typy a umiestnenie budov?
2. Sú tieto zmeny dočasné, alebo trvalé? Aká je ekonomika týchto nových ciest k spotrebiteľom a čo to vypovedá o ich dlhodobej udržateľnosti?
3. Aké sú dôsledky pre dopyt a ceny logistických nehnuteľností v nadväznosti na dlhodobé trendy
   v nákladoch na dopravu, produktivitu práce a dodacie lehoty?

Tento dokument je prvým z trojdielnej série venujúcej sa rozvíjajúcim sa a perspektívnym trendom v dodávateľských reťazcoch a nehnuteľnostiach. V tomto článku sa zaoberáme prvou otázkou. Skúmame súčasné trendy dodávateľských reťazcov vrátane dôrazu na zmeny preferovaných lokalít, ktoré priniesol e-commerce. Po načrtnutí súčasných trendov sa ďalšie dva články budú zaoberať prieskumom budúcich trendov, ktorými sa zaoberala naša druhá a tretia otázka vyššie, vrátane (a) udržateľnosti týchto zmien a (b) pravdepodobnosti, že nové zmeny v oblastiach, ako sú veľkokapacitné dáta a robotizácia, budú zavedené v predstihu.

II. Kategória dopytu a lokalít logistických nehnuteľností

Ak chceme plne doceniť nové trendy v dodávateľských reťazcoch a ich dôsledky pre logistické nehnuteľnosti, zvlášť nové požiadavky odvodené od nástupu e-commerce a stúpajúce nároky na úroveň služieb, je nevyhnutné pochopiť tradičné dodávateľské reťazce a ich požiadavky na nehnuteľnosti. Pri bližšom preskúmaní odhaľuje pohľad na dodávateľské reťazce spôsobom end-to-end týchto päť špecifických typov požiadaviek na logistické nehnuteľnosti.

Na strane výroby:

• Dodávatelia. Požiadavky v tejto kategórii sa týkajú zhromažďovania a distribúcie surovín výrobným zariadeniam. Z toho dôvodu sú logistické nehnuteľnosti umiestnené blízko týchto výrobných zariadení.
• Zlučovanie objednávok. Tieto požiadavky zlučujú odchádzajúce vývozné alebo domáce dodávky hotových výrobkov. Logistické budovy sú v tomto prípade umiestnené medzi výrobnými zariadeniami a dopravnými uzlami, ako sú prístavy a ďalšia dopravná infraštruktúra.

Na strane spotrebiteľa:

• Dovozné centrá a panregionálne distribúcie. Tieto zariadenia slúžia ako východisková zastávka pre globálne dodávateľské reťazce v rámci veľkých geografických oblastí alebo ako prijímajúce zariadenia z domácich výrobných závodov (napr. Južná Kalifornia, Dallas a Holandsko). Sú často umiestnené blízko centier globálneho obchodu a môžu slúžiť buď distribúcii pre okolité obyvateľstvo alebo ako dekonsolidačný bod pre ostatné logistické centrá pri preprave tovaru koncovému spotrebiteľovi.
• Regionálna distribúcia. Budovy v tejto kategórii sú situované v rámci či v susedstve hlavných populačných centier a spotrebných trhov. Pre tradičnú distribúciu do kamenných obchodov sú tieto nehnuteľnosti pre tovar často poslednou zastávkou, kým je odvezený do maloobchodných predajní. Pre e-commerce a rozvoz priamo do domácností môžu slúžiť na umiestnenie tovaru do siete balíkovej prepravy alebo siete Last Touch® (viac informácií o Last Last Touch® – pozri nižšie).
• Maloobchodné centrá. Tovar pre predaj offline sa tradične dostáva k spotrebiteľovi
  v predajniach. Maloobchodné centrá majú obmedzené zásoby a spotrebitelia musia do týchto centier merať cestu, aby si tovar zakúpili.

III. E-commerce prispieva k dopytu na strane spotrebiteľov v dodávateľskom reťazci.

E-commerce je pre logistické nehnuteľnosti kľúčovou silou, ale v posledných rokoch sa dopyt viac koncentroval. V súčasnej dobe z odvetvia e-commerce vychádza približne 20 % nových prenájmov, na začiatku tohto desaťročia išlo pritom len o menej ako 5 %. 1. Navyše e-commerce zaznamenáva dvojciferný ročný rast. Existuje oveľa viac výhradne online predajcov ako predtým. Predajcovia v kamenných obchodoch, ktorí majú úspešné online prevádzky (ktoré generujú trvalé 25% alebo vyššie výnosy), musia teraz posilniť svoje doručovacie kapacity. 2. Celkovo vzaté, kapitálové investície do obchodných reťazcov v posledných rokoch získali na významnosti a budú neustále rásť. Avšak, tieto investície nie sú rozložené rovnomerne; sú koncentrované skôr v častiach dodávateľského reťazca.

E-commerce prináša nové požiadavky sústreďujúce sa na spotrebné konce dodávateľského reťazca. Počiatočné požiadavky e-commerce, krátko po roku 2000, zdôrazňovali centralizované umiestnenie určené pre zhromažďovanie zásob a vyrovnávanie dodacích lehôt naprieč širokým územím (avšak dodávky boli pomalé a drahé). V nedávnej dobe sa leasingová činnosť pri e-commerce zamerala na spotrebný koniec dodávateľského reťazca. Konkrétne bola nová požiadavka e-commercu orientovaná na dve oblasti:

• Regionálna distribúcia. Rast regionálnych distribučných centier, na rozdiel od modelov centralizovanej distribúcie, umožňuje online obchodníkom udržiavať zásoby bližšie ku koncovým spotrebiteľom a poskytovať krátke dodacie lehoty, ktoré spotrebitelia očakávajú. Okrem toho sa centrá pre vrátenie stávajú rastúcou a dôležitou súčasťou ekosystému e-commerce; ich blízkosť k hlavným spotrebiteľským centrám pomáha riadiť náklady na dopravnú časť spätnej logistiky a rýchlejšie recirkuluje zásoby.
• Last Touch®. Ide o nehnuteľnosti v mestských lokalitách a podporných centrách pre distribúciu. E-commerce rozprúdil dopyt po tomto druhu budov, ktoré umožňujú rýchle plnenie elektronických objednávok a rýchlu distribúciu. Zariadenia Last Touch® sú rozšírením zavedených dodávateľských reťazcov. Sústredia sa nielen na prepravu tovaru do maloobchodných centier a predajní, ale aj na poskytovanie vyššej úrovne služieb pri doručovaní tovaru na miesto bydliska alebo pracoviska spotrebiteľov. Navyše sú lokality, v ktorých sa nachádzajú, ideálne pre miestne a malé a stredné podniky, sú situované v tesnej blízkosti ostatných zákazníkov/dodávateľov a ponúkajú dostatok pracovnej sily. Označované sú pojmom Last Mile (posledná míľa), ale to je trochu nesprávne označenie, pretože centrá označená ako Last Mile často pokrývajú oveľa väčšie vzdialenosti. Zariadenia Last Touch® ponúkajú dve nové výhody: rozvoj poskytovania služieb (mestské sídla požadujú doručenie v rovnaký deň aj kratšie časové rozmedzie dodávky) a riadenie nákladov na dopravu (tým, že je finálna dopravná línia rozdelená na dve).

Dôraz na spotrebný koniec dodávateľského reťazca sa rozširuje aj mimo e-commerce. E-commerce vyvolal vyššie požiadavky na úroveň služieb naprieč spektrom dodávateľských reťazcov. Výsledkom toho je, že vznikli stratégie umiestnenia aj pre ostatné priemyselné odvetvia, s užívateľmi prechádzajúcimi
z jednoduchých, centralizovaných distribučných modelov na decentralizované systémy, ktoré skracujú ich vzdialenosť ku koncovým spotrebiteľom. Prechod k niekoľkým krokom vytvára flexibilitu v dekonsolidácii od kontajnerov k paletám, od paliet ku krabiciam, a kde to je žiaduce, od krabíc ku „kusom“. Tieto zmeny zvyšujú schopnosť dodávateľských reťazcov rýchlo reagovať. Kým dodávateľské reťazce s mnohými sídlami sa môžu zdať drahé, v skutočnosti majú logistické nehnuteľnosti malý podiel na nákladoch. Nehnuteľnosti tvoria približne 5 % nákladov dodávateľského reťazca a menej ako 1 % celkových nákladov. 3

IV. Zmeny vzorcov dopytu prinášajú víťazov a porazených na poli logistických nehnuteľností.

Logistické nehnuteľnosti, ktoré slúžia spotrebiteľskému koncu dodávateľského reťazca, ponúkajú vynikajúci kompromis medzi odmenou a rizikom. Merané prostredníctvom dlhodobého rastu nájomného, ​​obsadenia portfólia alebo rozmanitosťou a trvalosťou dopytu zákazníkov, efektívnosť logistických nehnuteľností sa výrazne líši podľa miestnej stratégie. Štyri faktory ponúkajú lepšie dlhodobé hodnotové propozície:

• Bariéry na strane ponuky. Veľká časť spotrebiteľského konca dodávateľských reťazcov sa vyznačuje veľkými bariérami pre ponukovú stranu. Dopyt sa koncentruje v prielukových oblastiach. Tieto hlavné populačné centrá majú relatívne málo nových pozemkov. Z tohto dôvodu je obsadenosť vysoká a nájmy rýchlo rastú.
• Rast e-commercu. Vzostup dodávateľských reťazcov v poskytovaní služieb e-commerce začal narastať až v posledných niekoľkých rokoch. Naproti tomu globalizácia aj naďalej po niekoľkých desaťročiach riadi dopyt, zatiaľ čo rast e-commercu zostáva v dvojciferných hodnotách
  a každých päť až sedem rokov zdvojnásobuje veľkosť tohto odvetvia. 4 Tento rast je sústredený na spotrebiteľskom konci dodávateľských reťazcov.
• Rast obchodu. Okrem toho vzostup globalizácie pokračuje a vytvára značný dopyt po centrách globálneho obchodu. Južná Kalifornia je najväčším svetovým trhom logistických nehnuteľností, pretože slúži ako vstupná brána do USA pre Áziu. Podobný trend funguje aj na mnohých iných trhoch, vrátane trhov ako Chicago a trhov v blízkosti prístavov v Severnej Európe, ako je južné Holandsko. Dokonca aj dnes patria tieto trhy medzi najrýchlejšie rastúce, pretože požiadavky na logistické nehnuteľnosti aj naďalej držia krok s globálnou povahou dodávateľských reťazcov. Tieto požiadavky majú tendenciu byť premietané do dovozných a panregionálnych distribučných centier, avšak sú na spotrebiteľskom konci dodávateľských reťazcov.
• Riziko na výrobnom konci spôsobené relokáciou. Oveľa väčšie riziko pre umiestnenie vidíme na výrobnom konci dodávateľských reťazcov. Prejavujú sa tu trendy vo výrobe vrátane vzostupu robotizácie, re/near-shoringu, zmien vo vládnych stimuloch a zmien v obchodných vzťahoch
  a predpisoch. Naproti tomu rastie dopyt po umiestnení k spotrebiteľským koncom, pretože distribútori privážajú tovar na hlavné spotrebiteľské trhy, na ktorých v priebehu času dochádza k zmenám veľmi pozvoľna. New York bol v roku 1900 najľudnatejším mestom USA. A stále je. Veľké populačné centrá sú tiež typické vyšším a lepším využívaním, čo podporuje hodnotu na spotrebiteľskom konci dodávateľských reťazcov.

POZNÁMKY

Výhľadové prehlásenia

Tento materiál nesmie byť vykladaný ako ponuka predaja cenných papierov alebo ako žiadosť o ponuku kúpy cenných papierov. Na základe tohto materiálu sa neočakáva žiadna akcia. Ide len o všeobecnú informáciu o zákazníkoch Prologis.

Táto správa je čiastočne založená na verejne dostupných informáciách, ktoré považujeme za dôveryhodné, avšak neuvádzame, že tieto informácie sú presné alebo úplné a teda že by sa na nich malo spoliehať. Správa neobsahuje žiadne vyhlásenie o presnosti a úplnosti informácií v nej obsiahnutých. Vyjadrené názory sú platné iba k dátumu správy. Spoločnosť Prologis odmieta akúkoľvek zodpovednosť za túto správu, a to najmä vo veci priamych alebo nepriamych záruk, výpovedí, chýb alebo opomenutí obsiahnutých v správe.

Odhady, predpovede alebo predpoklady obsiahnuté v tomto dokumente sú výhľadovými vyhláseniami. Hoci sa domnievame, že očakávania uvedené vo výhľadových vyhláseniach sú primerané, nemôžeme zaručiť, že sú ako také správne. Odhady môžu byť ovplyvnené známymi aj neznámymi rizikami, neistotami a ďalšími faktormi, ktoré môžu viesť k tomu, že sa skutočné výsledky budú výrazne líšiť od predpokladaných. Výhľadové vyhlásenia sú platné iba k dátumu správy. Jednoznačne odmietame povinnosť aktualizovať alebo meniť výhľadové vyhlásenia obsiahnuté v tomto dokumente v súlade s našimi očakávaniami alebo zmenami okolností.

Bez predchádzajúceho písomného súhlasu spoločnosti Prologis nemôže byť žiadna časť tohto materiálu (i) rozmnožovaná, fotografovaná alebo akoukoľvek inou formou duplikovaná alebo (ii) ďalej šírená.

VÝSKUMNÉ ODDELENIE PROLOGIS RESEARCH

Výskumné oddelenie Prologis Research sa zaoberá základnými a investičnými trendmi a potrebami zákazníkov spoločnosti Prologis, aby mohlo byť nápomocné pri zisťovaní príležitostí a prispieť k vyhnutiu sa rizikám naprieč štyrmi kontinentmi. Tím sa podieľa na rozhodovaní o investíciách a dlhodobých strategických iniciatívach, vydáva tiež vlastnú bielu knihu a ostatné výskumné správy. Spoločnosť Prologis publikuje výskum o dynamike trhov ovplyvňujúcich podnikanie jej zákazníkov, vrátane aspektov globálnych dodávateľských reťazcov a vývoja v logistike a realitných odvetviach. Výskumný tím Prologis spolupracuje so všetkými oddeleniami spoločnosti s cieľom uľahčovať vstup spoločnosti Prologis na nové trhy, jej expanziu, akvizície a rozvojové stratégie.

O spoločnosti Prologis

Prologis, Inc. je globálny líder v oblasti logistických nehnuteľností, ktorý sa zameriava na trhy s vysokým rastom a vysokými prekážkami vstupu. K 31. marcu 2018 spoločnosť vlastnila (či už samostatne alebo formou spoločných investičných podnikov) nehnuteľnosti a developerské projekty s celkovou očakávanou rozlohou približne 683 miliónov stôp štvorcových (63 miliónov metrov štvorcových)
v 19 krajinách. Prologis prenajíma moderné distribučné priestory pestrej škále približne 5 000 zákazníkov z dvoch hlavných oblastí: business-to-business a retailového/online fulfillmentu.