Pro dodavatelské řetězce a jejich logistické nemovitosti je jedinou konstantou změna. Tento dokument je prvním z třídílné série, která bude zkoumat nejnovější trendy v zákaznické oblasti a oblasti dodavatelských řetězců ovlivňující logistické nemovitosti. Zvláště zaměříme-li se na změny týkající se dodavatelských řetězců, můžeme identifikovat čtyři trendy, jež mají pozitivní vliv na logistické nemovitosti. Každý z nich může pomoci objasnit strategie pro budoucí provoz a investice do nemovitostí:

• Zákazníci se stále častěji zaměřují na vyhodnocování celkových endto-end nákladů spíše než jednotlivých operací při zadávání zakázek na dopravu, nemovitosti či pracovní sílu. Jedná se o praxi přejímanou pokrokově uvažujícími zákazníky.
• V rámci optimalizace dodavatelských řetězců dochází k využití prolukových logistických nemovitostí (infill), jež umožňují zlepšení služeb a snížení celkových nákladů dodavatelského řetězce.
• Vzestup ecommerce přibližuje dodavatelské řetězce spotřebitelům.
• Pro logistické nemovitosti blíže spotřebitelům jsou charakteristické překážky na straně nabídky, na druhou stranu i širší a diverzifikovaná poptávka.

I. Úvod

Pro dodavatelské řetězce je jedinou konstantou změna. Strategie se rozvíjejí podle technického pokroku a změn zákaznických preferencí. Tyto trendy dávají vzniknout nově vyhledávaným lokalitám a požadavkům na nemovitosti. Trvalé dlouhodobé provozní a investiční strategie jsou založeny na pochopení a předvídání tohoto druhu změn. Pro vytýčení základních předpokladů je vhodné podívat se s odstupem na vývoj v technologiích a zákaznicích preferencích od počátku 80. let. Součástí vývoje, který ovlivnil moderní logistické nemovitosti, jsou následující prvky:

Zavádění technologií dodavatelských řetězců

• Globalizace. Počínaje 70. léty a rychleji pak v letech 80. a 90. se dodavatelské řetězce stávaly stále delšími a globálnějšími. V oblasti nemovitostí to přineslo potřebu stavět v hlavních dopravních uzlech. Dokonce i dnes se dodavatelské řetězce nadále globalizují a účastníci trhu stále reflektují tyto potřeby v podobě logistických nemovitostí.
• Data a automatizace. Průmysl 4.0 zahrnuje sloučení různých technologií. Ty z nich, které jsou dnes pro dodavatelské řetězce zaváděny, včetně robotizace, automatizace, velkokapacitní datové / prediktivní analytiky, budou řídit příští vývoj dodavatelských řetězců. Na druhou stranu, tento vývoj bude působit na změny v oblasti nemovitostí, zvláště ohledně typů a lokalit nejžádanějších logistických center.
• Dopravní inovace. Horizonty průmyslu 4.0 také zahrnují několik technologií, které budou relevantní pro dodavatelské řetězce, a to energetickou revoluci a vzestup alternativních paliv, zvláště elektřiny a autonomních vozidel. Optimální strategie sítě se budou i nadále měnit.

Očekávání zákazníků

• Nízké náklady. V 70. a 80. letech vedl růst globalizace a mezinárodní výroby prodejce k cenovému soutěžení.
• Široký výběr. V 80. a 90. letech začali zákazníci očekávat zboží za nižší ceny, což obchodníky přimělo konkurovat si v oblasti rozmanitosti výrobků. Tyto změny kladly značné nároky na dodavatelské řetězce vyžadující velké investice do zvýšení kapacit – a to i u nemovitostí.
• Rychlejší dodání. Ecommerce existuje již více než dvě desetiletí. Přesto byl její dopad na dodavatelské řetězce pomalý a vedl ke změnám pouze v posledních několika letech. Zatímco zůstává rozvíjejícím se trendem, vytváří e-commerce nové cesty k zákazníkům, a tím stimuluje poptávku. Navíc e-commerce změnila očekávání spotřebitelů v ohledu rozmanitosti výrobků, dodacích lhůt a pohodlí.

Společně vytvářejí tyto vlny změn nové cesty k zákazníkům. V minulosti byl dopad nových technologií
a měnících se očekávání spotřebitelů na logistické nemovitosti evoluční. Trendové vlny přinesly nové požadavky, ale pokud jde o umístění nebo kvalitu nemovitostí, nezpůsobily transformaci ve velkém měřítku. Vysoká rozmanitost v koncepci dodavatelského řetězce a sítě spolu s pomalým tempem vytváření nových kapacit vedla k pozvolným změnám v typech nejžádanějších nemovitostí. S tím, jak rostla města, rostla poptávka po starších logistických nemovitostech díky jejich blízkosti ke koncovým spotřebitelům.

S rychlejší dodávkou, daty a automatizací nabírá změna dodavatelských řetězců a logistických nemovitostí na rychlosti. Pro zjištění a měření důsledků pro logistické nemovitosti výzkumné oddělení Prologis Research provedlo hloubkový průzkum nedávných i nově se objevujících trendů týkajících se dodavatelských řetězců. Spolupracovali jsme s přední konzultantskou společností The Sequoia Partnership, jež se specializuje na dodavatelské řetězce, abychom vytvořili klasifikaci a model požadavků na logistické nemovitosti, které tyto rozvíjející se strategie dodavatelských řetězců kladou. Naše analýza zahrnovala přezkoumání nákladů napříč různými modely distribuce v mnoha kategoriích, včetně dopravy, práce a nemovitostí. Také jsme měřili hodnotu pro spotřebitele, co se týče pohodlí i ušetřeného času.

Naše analýza vyzvedla tři zásadní otázky týkající se současného a v budoucnosti blízkého prostředí pro logistické nemovitosti:

1. Co nové strategie distribuční sítě a jejich důraz na kvalitu služeb (původně u e-commerce, nyní obecněji rozšířený trend) znamenají pro logistické nemovitosti? Jaké jsou nejnovější změny pro nejžádanější typy a umístění budov?
2. Jsou tyto změny dočasné, nebo trvalé? Jaká je ekonomika těchto nových cest ke spotřebitelům a co to vypovídá o jejich dlouhodobé udržitelnosti?
3. Jaké jsou důsledky pro poptávku a ceny logistických nemovitostí v návaznosti na dlouhodobé trendy v nákladech na dopravu, produktivitu práce a dodací lhůty?

Tento dokument je prvním z třídílné série věnující se rozvíjejícím se a perspektivním trendům v dodavatelských řetězcích a nemovitostech. V tomto článku se zabýváme první otázkou. Zkoumáme současné trendy dodavatelských řetězců včetně důrazu na změny preferovaných lokalit, které přinesla e-commerce. Po nastínění současných trendů se další dva články budou zabývat průzkumem budoucích trendů, které postihla naše druhá a třetí otázka výše, včetně (a) udržitelnosti těchto změn a (b) pravděpodobnosti, že nové změny v oblastech, jako jsou velkokapacitní data a robotizace, budou zavedeny v předstihu.

II. 

Kategorie poptávky a lokalit logistických nemovitostí

Chceme-li plně docenit nové trendy v dodavatelských řetězcích a jejich důsledky pro logistické nemovitosti, zvláště nové požadavky odvozené od nástupu e-commerce a stoupající nároky na úroveň služeb, je nezbytné pochopit tradiční dodavatelské řetězce a jejich požadavky na nemovitosti. Při bližším přezkoumání odhaluje pohled na dodavatelské řetězce způsobem end-to-end pět těchto specifických typů požadavků na logistické nemovitosti.

Na straně výroby:

• Dodavatelé. Požadavky v této kategorii se týkají shromažďování a distribuce surovin výrobním zařízením. Z toho důvodu jsou logistické nemovitosti umístěny blízko těchto výrobních zařízení.
• Slučování objednávek. Tyto požadavky slučují odchozí vývozní nebo domácí dodávky hotových výrobků. Logistické budovy jsou v tomto případě umístěny mezi výrobními zařízeními a dopravními uzly, jako jsou přístavy a další dopravní infrastruktura.

Na straně spotřebitele:

• Dovozní centra a panregionální distribuce. Tato zařízení slouží jako výchozí zastávka pro globální dodavatelské řetězce v rámci velkých geografických oblastí nebo jako přijímající zařízení z domácích výrobních závodů (např. Jižní Kalifornie, Dallasu a Nizozemska). Jsou často umístěna blízko center globálního obchodu a mohou sloužit buď distribuci pro okolní obyvatelstvo, nebo jako dekonsolidační bod pro ostatní logistická centra při přepravě zboží koncovému spotřebiteli.
• Regionální distribuce. Budovy v této kategorii jsou situovány v rámci či v sousedství hlavních populačních center a spotřebních trhů. Pro tradiční distribuci do kamenných obchodů jsou tyto nemovitosti pro zboží často poslední zastávkou před tím, než je odvezeno do maloobchodních prodejen. Pro ecommerce a rozvoz přímo do domácností mohou sloužit k umístění zboží do sítě balíkové přepravy nebo sítě Last Touch® (více informací o Last Touch® – viz níže).
• Maloobchodní centra. Zboží pro prodej offline se tradičně dostává ke spotřebiteli v prodejnách. Maloobchodní centra mají omezené zásoby a spotřebitelé musí do těchto center vážit cestu, aby si zboží zakoupili.

III. E-commerce přispívá k poptávce na straně spotřebitelů v dodavatelském řetězci

E-commerce je pro logistické nemovitosti klíčovou silou, v posledních letech se poptávka více koncentrovala. V současné době z odvětví e-commerce vychází přibližně 20 % nových pronájmů, na počátku tohoto desetiletí šlo přitom jen o méně než 5 % z nich. 1. Navíc zaznamenává e-commerce dvojciferný roční růst. Existuje mnohem více výhradně online prodejců než dříve. Prodejci v kamenných obchodech, kteří mají úspěšné online provozy (jež generují nepominutelné 25% nebo vyšší výnosy), musí nyní posílit své doručovací kapacity. 2. Celkově vzato, kapitálové investice do obchodních řetězců v posledních letech získaly na významnosti a budou neustále růst. Nicméně, tyto investice nejsou rozloženy rovnoměrně; jsou koncentrovány spíše v částech dodavatelského řetězce.

E-commerce přináší nové požadavky soustřeďující se na spotřební konce dodavatelského řetězce. Počáteční požadavky e-commerce, krátce po roce 2000, zdůrazňovaly centralizované umístění určené pro shromažďování zásob a vyrovnávání dodacích lhůt napříč širokým územím (nicméně dodávky byly pomalé a drahé). V nedávné době se leasingová činnost u e-commerce zaměřila na spotřební konec dodavatelského řetězce. Konkrétně byl nový požadavek e-commerce orientován na dvě oblasti:

• Regionální distribuce. Růst regionálních distribučních center, na rozdíl od modelů centralizované distribuce, umožňuje online obchodníkům udržovat zásoby blíže koncovým spotřebitelům a poskytovat krátké dodací lhůty, které spotřebitelé očekávají. Kromě toho se centra pro vracení stávají rostoucí a důležitou součástí ekosystému ecommerce; jejich blízkost hlavním spotřebitelským centrům pomáhá řídit náklady na dopravní část zpětné logistiky
  a rychleji recirkuluje zásoby.
• Last Touch®. Jedná se o nemovitosti v městských lokalitách a podpůrných centrech pro distribuci. Ecommerce rozproudila poptávku po tomto druhu budov, jež umožňují rychlé plnění elektronických objednávek a rychlou distribuci. Zařízení Last Touch® jsou rozšířením zavedených dodavatelských řetězců. Soustředí se nejen na přepravu zboží do maloobchodních center a prodejen, ale také na poskytování vyšší úrovně služeb při doručování zboží na místo bydliště nebo pracoviště spotřebitelů. Navíc jsou lokality, v nichž se nacházejí, ideální pro místní a malé a střední podniky, jsou situovány v těsné blízkosti ostatních zákazníků/dodavatelů a nabízejí dostatek pracovní síly. Označovány jsou pojmem Last Mile (poslední míle), ale to je trochu nesprávné označení, protože centra označená jako Last Mile často pokrývají mnohem větší vzdálenosti. Zařízení Last Touch® nabízejí dvě nové výhody: rozvoj poskytování služeb (městská sídla požadují doručení ve stejný den i kratší časové rozmezí dodávky) a řízení nákladů na dopravu (tím, že je finální dopravní linie rozdělena na dvě).

Důraz na spotřební konec dodavatelského řetězce se rozšiřuje i mimo e-commerce. E-commerce vyvolala vyšší požadavky na úroveň služeb napříč spektrem dodavatelských řetězců. Výsledkem toho je, že vznikly strategie umístění i pro ostatní průmyslová odvětví, s uživateli přecházejícími z jednoduchých, centralizovaných distribučních modelů na decentralizované systémy, které zkracují jejich vzdálenost ke koncovým spotřebitelům. Přechod k několika krokům vytváří flexibilitu v dekonsolidaci od kontejnerů
k paletám, od palet ke krabicím, a kde to je žádoucí, od krabic ke „kusům“. Tyto změny zvyšují schopnost dodavatelských řetězců rychle reagovat. Zatímco dodavatelské řetězce s mnoha sídly se mohou zdát drahé, ve skutečnosti mají logistické nemovitosti malý podíl na nákladech. Nemovitosti tvoří přibližně
5 % nákladů dodavatelského řetězce a méně než 1 % celkových nákladů. 3

IV. Změny vzorců poptávky přinášejí vítěze a poražené na poli logistických nemovitostí

Logistické nemovitosti, které slouží spotřebitelskému konci dodavatelského řetězce, nabízejí vynikající kompromis mezi odměnou a rizikem. Měřeno prostřednictvím dlouhodobého růstu nájemného, obsazeností portfolia nebo rozmanitostí a trvalostí poptávky zákazníků, výkonnost logistických nemovitostí se výrazně liší podle místní strategie. Čtyři faktory nabízejí lepší dlouhodobé hodnotové propozice:

• Bariéry na straně nabídky. Velká část spotřebitelského konce dodavatelských řetězců se vyznačuje velkými bariérami pro nabídkovou stranu. Poptávka se koncentruje v prolukových oblastech. Tato hlavní populační centra mají relativně málo nových pozemků. Z tohoto důvodu je obsazenost vysoká a nájmy rychle rostou.
• Růst ecommerce. Vzestup dodavatelských řetězců v poskytování služeb ecommerce začal narůstat až v posledních několika letech. Naproti tomu globalizace i nadále po několika desetiletích řídí poptávku, zatímco růst e-commerce zůstává ve dvojciferných hodnotách
  a každých pět až sedm let zdvojnásobuje velikost tohoto odvětví. 4 Tento růst je soustředěn na spotřebitelském konci dodavatelských řetězců.
• Růst obchodu. Kromě toho vzestup globalizace pokračuje a vytváří značnou poptávku po centrech globálního obchodu. Jižní Kalifornie je největší světový trh logistických nemovitostí, protože slouží jako vstupní brána do USA pro Asii. Podobný trend funguje i na mnoha ostatních trzích, včetně trhů jako Chicago a trhů poblíž přístavů v severní Evropě, jako je jižní Nizozemsko. Dokonce i dnes patří tyto trhy mezi nejrychleji rostoucí, protože požadavky na logistické nemovitosti i nadále drží krok s globalizovanou povahou dodavatelských řetězců. Tyto požadavky mají tendenci být promítány do dovozních a panegionálních distribučních center, nicméně jsou na spotřebitelském konci dodavatelských řetězců.
• Riziko na výrobním konci způsobené relokací. Mnohem větší riziko pro umístění vidíme na výrobním konci dodavatelských řetězců. Projevují se zde trendy ve výrobě včetně vzestupu robotizace, re/nearshoringu, změn ve vládních stimulech, změn v obchodních vztazích
  a předpisech. Naproti tomu roste poptávka po umístění ke spotřebitelským koncům, protože distributoři přivážejí zboží na hlavní spotřebitelské trhy, na nichž v průběhu času dochází ke změnám velice pozvolna. New York byl v roce 1900 nejlidnatějším městem USA. A stále je. Velká populační centra jsou také typická vyšším a lepším využíváním, což podporuje hodnotu na spotřebitelském konci dodavatelských řetězců.

POZNÁMKY

VÝHLEDOVÁ PROHLÁŠENÍ

Tento materiál nesmí být vykládán jako nabídka prodeje cenných papírů či jako žádost o nabídku koupě cenných papírů. Na základě tohoto materiálu není očekávána žádná akce. Jedná se pouze o obecnou informaci o zákaznících Prologis.

Tato zpráva je částečně založena na veřejně dostupných informacích, jež považujeme za důvěryhodné, avšak neuvádíme, že tyto informace jsou přesné nebo úplné, a tedy že by na ně mělo být spoléháno. Zpráva neobsahuje žádné prohlášení o přesnosti a úplnosti informací v ní obsažených. Vyjádřené názory jsou platné pouze k datu zprávy. Společnost Prologis odmítá jakoukoli odpovědnost za tuto zprávu, a to zejména ve věci přímých či nepřímých záruk, výpovědí, chyb nebo opomenutí obsažených ve zprávě.

Odhady, předpovědi nebo předpoklady obsažené v tomto dokumentu jsou výhledovými prohlášeními. Ačkoli se domníváme, že očekávání uvedená ve výhledových prohlášeních jsou přiměřená, nemůžeme zaručit, že jsou jako taková správná. Odhady mohou být ovlivněny známými i neznámými riziky, nejistotami a dalšími faktory, které mohou vést k tomu, že se skutečné výsledky budou výrazně lišit od předpokládaných. Výhledová prohlášení jsou platná pouze k datu zprávy. Jednoznačně odmítáme povinnost aktualizovat nebo měnit výhledová prohlášení obsažená v tomto dokumentu v souladu s našimi očekáváními nebo změnami okolností.

Bez předchozího písemného svolení společnosti Prologis nemůže být žádná část tohoto materiálu (i) kopírována, fotografována nebo v jakékoliv formě a jakýmikoliv prostředky duplikována a (ii) nesmí být ani jinak dále distribuována.

VÝZKUMNÉ ODDĚLENÍ PROLOGIS RESEARCH

Výzkumné oddělení Prologis Research se zabývá základními a investičními trendy a potřebami zákazníků společnosti Prologis, aby mohlo být nápomocné při zjišťování příležitostí a přispět k vyhnutí se rizikům napříč čtyřmi kontinenty. Tým se podílí na rozhodování o investicích a dlouhodobých strategických iniciativách, vydává také vlastní bílou knihu a ostatní výzkumné zprávy. Společnost Prologis publikuje výzkum o dynamice trhů ovlivňující podnikání jejích zákazníků, včetně aspektů globálních dodavatelských řetězců a vývoje v logistice a realitních odvětvích. Výzkumný tým Prologis spolupracuje se všemi odděleními společnosti s cílem usnadňovat vstup společnosti Prologis na nové trhy, její expanzi, akvizice a rozvojové strategie.

O SPOLEČNOSTI PROLOGIS

Prologis, Inc. je globální lídr v oblasti logistických nemovitostí, který se zaměřuje na trhy s vysokým růstem a vysokými překážkami vstupu. K 31. březnu 2018 společnost vlastnila (ať již samostatně nebo formou společných investičních podniků) nemovitosti a developerské projekty o celkové očekávané rozloze přibližně 683 milionů stop čtverečních (63 milionů metrů čtverečních) v 19 zemích. Prologis pronajímá moderní distribuční prostory pestré škále přibližně 5 000 zákazníků ze dvou hlavních oblastí: business-to-business a retailového/online fulfillmentu.