Výzkumná zpráva Prologis Logistics Rent Index, která byla poprvé zveřejněna v roce 2015, sleduje trendy ve vývoji čistého efektivního nájemného na klíčových trzích s logistickými nemovitostmi ve Spojených státech, Evropě, Asii a Latinské Americe. Naše unikátní metodologie se zaměřuje na nájemné (bez zvýhodnění) u moderních budov. Výzkumné oddělení Prologis Research index určuje na základě kombinace lokálních poznatků v oblasti určování tržních cen s daty získanými v rámci našeho globálního portfolia.

Co je nového v průzkumu o pronájmu v roce 2017?

• Nájmy na globálním trhu vzrostly o skoro 7 procent, což oproti 4 procentům v roce 2016 představuje jasné zrychlení.
• Na prvním místě mezi všemi regiony byly USA s 9procentním růstem nájmů.
• Nájmy rostly také v Evropě, zejména v její kontinentální části.

Proč je to důležité?

• Ceny zůstávají historicky silné, nízká míra neobsazenosti ústí ve zvyšování nájmů a mezi zákazníky vzniká v rámci snahy získat volné prostory vyšší konkurence.
• Trhy s vysokými bariérami na straně nabídky kvůli geografickým, legislativním a jiným překážkám nové výstavby mají nejsilnější základy růstu cen.
• Zákazníci, kteří dobře plánují a rychle jednají, si zajistí nejlepší prostory.

Co bude dál?

• Růst nájemného bude zřejmě pokračovat. Za účelem rozšiřování svého působení zákazníci expandují v rámci svých stávajících pronajatých ploch a kladou stále větší důraz na hlavní populační centra a infill – proluky v existující zástavbě.
• Stavební rozvoj zároveň zůstává disciplinovaný a náklady na novou výstavbu na většině světových trhů rychle rostou.
• Vyšší náklady zřejmě povedou developery k účtování vyššího nájemného v nových budovách.

Note: weighted by market square footage and 

Globální přehled

Prologis Logistics Rent Index, který byl zaveden v roce 2015, zkoumá trendy v růstu na trhu čistého efektivní nájmu na klíčových logistických realitních trzích ve Spojených státech, Evropě, Asii a Latinské Americe. Unikátní metoda se zaměřuje na nájemné, snížené o slevy, získané z pronájmu moderních budov. Při vytváření indexu kombinuje naše výzkumné oddělení Prologis Research poznatky o lokálních trzích s daty našeho globálního portfolia.

Klíčová zjištění průzkumu za rok 2017.

• Růst nájemného je obecně rozšířený a zrychlující. Celosvětově rostly nájmy o skoro 7 procent, což oproti 4procentnímu růstu v roce 2016 představuje zrychlení.
• Nejrychleji rostoucím trhem zůstávají USA. Zde se nájemné v roce 2017 zvýšilo o 9 procent, což oproti roku 2016, kdy byla hodnota růstu 6 procent, znamená zrychlení. Obecně platí, že zatímco růst nájmů byl u objemnějších produktů od roku 2016 stabilní (střední jednočíselné hodnoty), zrychloval na velkých přímořských trzích a trzích s možností výplňové zástavby; tam v roce 2017 dosáhl více než 10 procent.
• Evropa v roce 2017 zaznamenala zrychlení růstu a také změnu pořadí oblastí s nejrychlejším růstem nájmů. Na čisté efektivní bázi nájmy rostly téměř o 3 procenta. Na kontinentální Evropě přitom více než ve Velké Británii.
• Nízká míra neobsazenosti zvyšuje konkurenci mezi zákazníky. Hlavním znakem tohoto cyklu je disciplinovaná nabídka, zdravá poptávka a historicky nízká neobsazenost.
• Mezi hodnotami růstu a jejich hnacími faktory je značný rozptyl. Znalost lokálních poměrů je tedy velmi důležitá. Hodnoty růstu se významně liší. Na některých trzích dosáhla míra expanze nájemného zralosti a zůstává silná, zatímco na jiných růst teprve začíná (jen málo trhů zůstává z hlediska růstu nájmů nezměněných či v negativní tendenci).
• Klíčovou příčinou rozdílů jsou bariéry na straně nabídky. Největší růst nájemného probíhal na trzích s omezenou nabídkou nových nemovitostí. Vysoké nájmy navíc nijak nesnižují poptávku. Nájemné se zdá být vyšší než v předchozích cyklech, ale při započtení inflace zůstává pod předchozími hladinami. Některé z nejvýznamnějších růstů byly navíc zaznamenány na nejdražších trzích, například v Německu a na pobřeží USA.

Při pohledu do budoucna se zdá, že nájemné na logistických realitních trzích bude i nadále růst. Zdravé provozní podmínky a synchronizace ekonomického růstu by měly poskytnout základy k (dalšímu) z hlediska tržního nájemného solidnímu roku 2018. Klíčová témata ke zvážení:

1. Velmi omezené alternativy. Podobně jako v případě širšího makroekonomického pozadí je sentiment a zájem zákazníků růst za poslední roky nejsilnější. Nízká neobsazenost nutí zákazníky platit vyšší ceny jak u nových, tak stávajících nemovitostí.
2. Stupňující se reprodukční náklady. Náklady na vše, počínaje materiály až po pracovní sílu, pozemky a městské poplatky, rostou. Situace v oblasti výstavby se mění; pokud nebudou růst nájmy, i zvyšování objemu nové výstavby se může zpomalit (nebo obrátit).
3. Prostor pro zvyšování nájemného. Zvyšování nájmů je dlouhodobě evidentní, k jejich kumulaci dochází již několik let (například v USA jde o pětileté období). Nicméně při započítání inflace zůstávají nájmy nízké. Nájmy navíc reprezentují jen asi 5 procent nákladů dodavatelského řetězce (a ten samotný představuje jen malý podíl na celkových obratech), díky čemuž jsou jen malým podílem na celkových nákladech. Přesto je zde poptávka po nejlepších možných nemovitostech následovaná zásadními zlepšeními a inovacemi na úrovni nabízených možností a služeb.
4. Důraz na kvalitu. Více než kdy jindy kladou zákazníci důraz na lokace a typy budov, které musí splňovat požadavky moderních dodavatelských řetězců. Zvyšuje se poptávka po vysoce kvalitních lokalitách a po prolukových lokacích v hlavních spotřebitelských centrech a jejich okolí. V těchto oblastech je nová výstavba velmi obtížná (někdy dokonce nemožná).

Co to znamená? Náš výzkum připomíná, že oblast nemovitostí je ze své podstaty vázána na lokální podmínky. Klíčová témata dle interesovaných stran:

Pro zákazníky zůstává výzvou zajištění kvalitních prostor. Na mnoha trzích byl v posledních letech růst nájmů významně vyšší, než ukazují lokální indexy spotřebitelských cen. Zákazníci, kteří si prostory pronajímají jen periodicky, mohou zaznamenat růst nájmů o 20 a více procent oproti poslednímu pronájmu. Navíc kombinace nízké neobsazenosti, zlepšující se ekonomický růst a zvyšující se reprodukční náklady naznačují, že nájmy porostou i v roce 2018. Dopředu uvažující zákazníci s pečlivým plánovacím procesem a schopností rychle jednat mají tu nejlepší šanci naplnit své požadavky na nemovitosti za nejatraktivnější cenu.

Pro investory platí, že oceňování ve vysoce růstových prostředích může být obtížné. Rychlý růst tržních nájmů znamená, že je velmi důležitá znalost lokálního prostředí. Vážené průměrné nájmy jsou zásadně pod tržními, zejména v USA. Zároveň se oživení rozšířilo a růst nájemného zaznamenávají i jiné trhy. Při pohledu do budoucna by dynamika nabídky a poptávky na místních trzích měla podpořit růst nájemních trhů. Na trzích s vysokými bariérami na straně nabídky a velmi nízkou mírou neobsazenosti poroste mezi zákazníky konkurence v rámci zájmu o prostory, a tedy bude docházet i ke zvyšování cen.

Spojené státy

Tržní nájmy v USA rostly v roce 2017 nejvíce na světě – o 9 procent. Došlo ale k zásadní stratifikaci na trzích, dílčích trzích a ve velikostních kategoriích. Dvouciferný růst na trzích u pobřeží byl více než dvojnásobný oproti trhům s nižšími bariérami pro nabídku. Podobně vynikaly dílčí trhy s možností výplňové zástavby oproti těm, které ji nenabízejí. A nakonec, protože se nová nabídka zaměřuje na větší produkt, růst nájmů u menších budov překonal růst nájmů u velkých skladovacích prostor (po započítání rozdílů mezi trhy).

Source: IMF WEO, Prologis Research
Note: weighted by market square footage and rents

Růst nájmů na západě USA byl rychlejší než v ostatních regionech. Sedm z deseti nejvýkonnějších trhů se nachází právě v západní oblasti. V roce 2017 se růst čistých efektivních nájmů pohyboval od 8 procent v Denveru po více než 15 procent v Seattlu. Vysoké překážky pro novou nabídku, přístup ke globálním obchodním bránám a zdravý růst ekonomiky silný výkon těchto trhů ještě podporují.

Nová nabídka brzdila růst nájemného jen na několika dílčích trzích. Mnoho trhů a dílčích trhů, které jsme označili jako rizikové z hlediska nadměrné nabídky, zažilo v roce 2017 podprůměrný až negativní růst. Trendy byly z velké části izolovány na velké skladovací produkty na těchto trzích, zatímco menší objekty zaznamenaly zdravý růst. Mezi takové trhy patří Louisville v Indianapolis, Henry County v Atlantě a South Dallas v Texasu.

Nájemné rostlo díky vzájemnému působení několika trendů. Nedostatek pozemků a pracovní síly nadále omezují novou nabídku a budou podněcovat konkurenci mezi zákazníky se zájmem o prostory na trzích s vysokými překážkami. Na trzích s nízkými bariérami budou zvyšující se reprodukční náklady vyžadovat vyšší nájemné kvůli nové nabídce, zejména s ustalováním míry kapitalizace. Na základě získaných dat a rozhovorů se zákazníky vnímá oddělení Prologis Research oproti minulým cyklům vyšší ochotu zákazníků platit za nejžádanější lokality a menší nahrazování v rámci sousedních trhů. Tento trend je spojen s očekáváním lepší úrovně služeb v rámci celého odvětví. Zákazníci upřednostňují rychlou a spolehlivou dodávku spotřebitelům. Tento strukturální posun podtrhuje stratifikaci růstu nájemného dle lokace a dodává nám optimističtější výhled pro budoucí růstový potenciál nájmů, zejména na trzích a dílčích trzích s vysokými překážkami vstupu.

Evropa

V Evropě v roce 2017 došlo k růstu tržních nájmů, měnila se ovšem skladba tohoto růstu. Čisté efektivní nájmy rostly v roce 2017 o necelá 3 procenta, což znamená oproti roku 2016 mírné zlepšení. Mění se však geografické faktory pohánějící růst. K nejvýraznějšímu zlepšení v roce 2017 došlo v kontinentální Evropě, kde ceny nájemného vzrostly o 3 procenta čili došlo ke zlepšení oproti méně než 2procentnímu růstu v roce 2016. Zrychlení způsobily především trhy v severní Evropě, rostly však také trhy v jižní a střední Evropě. Naopak ve Velké Británii zůstal trend růstu nájmů sice pozitivní, ale zpomalil. Zdejší čisté efektivní nájmy rostly o 2 až 3 procenta.

Růstu cen pomohly také změny makroekonomického prostředí. Zlepšující se ekonomický růst a sentiment zákazníků, společně s nízkou mírou neobsazenosti a disciplinovanou nabídkou, vedly v kontinentální Evropě k normalizaci zvýhodnění a zvyšování základního nájemného v reakci na zákaznickou poptávku. Ve Velké Británii ovšem pomalejší ekonomický růst a nejistota vedly k daleko opatrnějšímu rozhodování a pomalejšímu růstu poptávky. Základní nájemné rostlo, ale zároveň s ním se zvyšovala i míra zvýhodnění.

Nedávná eskalace a zrychlení růstu reprodukčních nákladů zlepšují výhled na ceny nájmů. Výstavba je stále oproti polovině předchozího desetiletí méně nákladná. Stanovování cen nájemného se ale mění v reálném čase. Náklady na výstavbu napříč celým kontinentem rostou o 4 až 6 procent ročně. K rychlejšímu růstu dochází zejména v nejvýkonnějších ekonomikách a na trzích s nejaktivnější výstavbou, zejména těch typických nízkou a stabilní inflací, jako je například Německo. Na některých trzích je výstavba aktivnější než kdykoliv předtím a dochází k nedostatku kapacit. Roli hraje také dostupnost pracovní síly, materiálů, ale také generálních dodavatelů a zkušených subdodavatelů.

Současné podmínky jsou základem pro další zrychlení růstu v kontinentální Evropě. Tržní neobsazenost klesla na historicky nejnižší bod. Významnými katalyzátory růstu se oproti minulým letům stávají makroekonomická aktivita a sentiment zákazníků. Výstavba je disciplinovaná. Většina projektů je stavěna na míru a spekulativní aktivita je velmi nízká. Navíc se očekává, že stavební náklady nadále porostou. Vyrovnávacím faktorem může být komprese horních sazeb. Horní sazby byly v tomto cyklu stlačeny o 250 bazických bodů a tento proces vedl k vytvoření vyšší hodnoty. V případě růstu nájmů se ale jedná o protichůdně působící faktor. Horní sazby mohou být dále stlačovány, ale aby byly plně kompenzovány vysoké reprodukční náklady, muselo by ke kompresi dojít zásadnějším způsobem.

Ostatní regiony

V Asii se zralé cykly nabídky a poptávky promítají do růstu nájmů, ale podmínky se na trzích a dílčích trzích liší. Rozdíly jsou úzce spojené s bariérami vůči nabídce a lokálními tržními podmínkami. Nejdůležitější informace k jednotlivým hlavním trhům:

• Tržní nájmy v Japonsku rostou jen mírně, v souladu s mírným tempem ekonomického růstu a inflace. Velký nárůst stavebních nákladů za posledních pět let společně s potenciálem dalšího zvýšení kvůli olympijským hrám v roce 2020 vytvořily potřebu přenést část zvýšených nákladů na trh. Podobně významná byla také komprese horních sazeb vedoucí ke zvýšení hodnoty, které ale zároveň fungovalo jako kompenzační faktor stavební ekonomiky. Moderní logistické objekty pomáhají uživatelům zlepšit chod provozu a snížit náklady v ostatních částech dodavatelských řetězců. Největší zájem mají zákazníci o objekty s dobrým přístupem k pracovní síle a silnými vazbami na infrastrukturu. Zvýšená nabídka v Ósacké zátoce a okrajových oblastech kolem Tokia omezila na těchto dílčích trzích růst nájmů.
• V Číně se souběžně projevilo několik různých trendů. Významný a pokračující ekonomický růst spolu s rozšiřováním měst rychle vytváří trh prolukové výstavby. Reprodukční náklady rostou rychleji než inflace, a to kvůli zvyšujícím se nákladům na práci. Zároveň se s dozráváním průmyslu v Číně snižují horní sazby a výnosy z výstavby. Celkově vzato byl růst nájemného silný, zejména ve městech první kategorie a na dílčích trzích prolukové výstavby. Je zde několik růstových dílčích trhů, kde slevy, kvůli dočasné nerovnováze mezi nedávno dokončenými projekty a plným nástupem poptávky, rostly. Do budoucna se zdá, že se bude růst, díky silné poptávce a expanzi dílčích trhů s nedostatkem pozemků a nové výstavby, zlepšovat.

V Latinské Americe jsou podmínky různorodé a podléhají vlivu lokálních ekonomických podmínek a bariér na straně nabídky

• V Mexiku zůstává tržní míra neobsazenosti nízká, napříč šesti hlavními trhy pod 5 procenty, což podporuje obecný růst nájemného. Nedávné makroekonomické tendence měly jen malý dopad na poptávku, ale zdá se, že navzdory silným základním tržním ukazatelům oslabily objem výstavby. Tržní míra neobsazenosti ve městě Mexiko zůstává pod 1 procentem a patří mezi celosvětově nejnižší. Nedostatek stavebních pozemků poblíž klíčových silnic způsobil rázový růst v cenách pozemků a omezenou nabídku.
• Tržní ceny nájmů v Brazílii klesly kvůli nejhorší nápravě ekonomické nerovnováhy v dějinách této země. Ekonomický růst se ale v roce 2017 navrátil a nájmy za logistické objekty se stabilizovaly. Navíc se zdá, že se trhy připravují na značný růst nájemného. Ceny jsou stlačeny na nominální i reálné bázi a před počátkem další výstavby budou muset vzrůst, a to i dojde-li k oživení poptávky.

Výhled na rok 2018 

Trhy s logistickými nemovitostmi se zdají být dobře připravené na zdravý růst nájemného. Silné provozní podmínky a synchronizace ekonomického růstu by měly poskytnout základy k dalšímu solidnímu roku na trhu s pronájmy v roce 2018. Klíčová témata jsou následující:

1. Nízká míra neobsazenosti posiluje konkurenci mezi zákazníky. Nízká míra neobsazenosti a zvyšující se důraz zákazníků na růst, podporované dalším zrychlením v celosvětové ekonomice, budou pravděpodobně v roce 2018 podporovat zdravý růst na téměř všech světových trzích.
2. Reprodukční náklady výrazně stoupají. Především kvůli nákladům na práci rostou na mnoha světových trzích v řádech násobků inflace také stavební náklady. Faktorem jsou také vysoké a stoupající hodnoty pozemků. Celkové zvýšení nákladů přispělo k vyšší disciplíně developerů během současného cyklu.
3. Je zde prostor pro zvyšování nájemného. Při započítání inflace zůstávají nájmy nízké. Nájemné navíc představuje jen malý podíl celkových nákladů a nákladů na dodavatelský řetězec. Velká zvýšení nájmů nemají zásadní dopad na strukturu nákladů. Přesto je zde poptávka po nejlepších možných nemovitostech následovaná zásadními zlepšeními a inovacemi na úrovni nabízených možností a služeb.
4. Je kladen větší důraz na kvalitu. Více než kdy jindy mají zákazníci jasné představy o lokacích a typech budov, které musí splňovat požadavky moderních dodavatelských řetězců. Zvyšuje se poptávka po vysoce kvalitních lokalitách a po prolukových lokacích v hlavních spotřebitelských centrech a jejich okolí. V těchto lokacích je nová výstavba zvlášť obtížná (nebo přímo nemožná), takže míra neobsazenosti je nízká a zákazníci více soutěží o volné prostory, čímž se zvedají ceny.

Zde si můžete stáhnout infografiku s přehledem trendů v pronájmech v severní Evropě.

Poznámky