Paweł Sapek, a Prologis közép-európai regionális vezetője és Paweł Kowalczyk, a Prologis Lengyelország ingatlan- és ügyfélélményért felelős vezetője
Paweł Sapek, a Prologis közép-európai regionális vezetője és Paweł Kowalczyk, a Prologis Lengyelország ingatlan- és ügyfélélményért felelős vezetője az Eurobuildnek beszélt arról, hogyan tudják kezelni a bérlők számára az épület- és közüzemi költségek növekedését, valamint a világos szabályozás és az őszinteség előnyeiről az üzleti életben.
A raktárpiac folyamatosan növekszik. Melyek a legfőbb költségek, amelyekkel az új bérlőknek meg kell küzdenie?
Paweł Sapek, a Prologis közép-európai vezetője: Az ingatlanköltségek az ellátási lánc irányítás teljes költségének csak az egyik összetevője. Az ügyfeleinktől kapott adatok alapján úgy becsüljük, hogy ezek az ellátási lánc teljes költségének legfeljebb csak 7-10 százalékát teszik ki. Ez viszonylag kis százaléknak tűnhet, de az ingatlanköltségek kezelése nagyon fontos szempont a hatékony logisztikai működés tekintetében. Többről van szó, mint magáról a bérleti díjról. Sajnos a bérleti költségek tekintetében sok bérlő (és tanácsadó is) az ingatlanok terén még mindig csak a bérleti díjakra összpontosítanak. Pedig fontos lenne elemezni a raktárterület bérlésével kapcsolatos teljes működési költséget.
Mire kellene tehát leginkább összpontosítaniuk az ügyfeleinek?
Paweł Sapek: Először is, figyelembe kell venniük az üzemeltetési és közüzemi költségeket. Ha például bármelyik havi ügyfélszámlát vesszük, láthatjuk, hogy a bérleti díj a költségek körülbelül 65 százalékát teszi ki. A fennmaradó 35 százalékot a szolgáltatási díjak és a közüzemi díjak - áram, gáz stb. Arra számítunk, hogy ez az arány a következő néhány évben növekedni fog, összhangban az emelkedő villamosenergia- és gázárakkal. Ezért nagyon fontos ezeknek a költségeknek a professzionális kezelése mind a bérbeadó, mind az ügyfél szempontjából.
Lehetséges egyáltalán bármilyen költségvetést készíteni a működési költségekre egy ilyen helyzetben?
Paweł Sapek: Nemcsak hogy lehetséges költségvetést készíteni ezekre a kiadásokra, de mindenképpen szükséges is. Ügyfeleink manapság átlátható bérleti folyamatot, valamint kiszámítható költségeket várnak el, amelyeket a teljes bérleti időszak alatt várhatóan fizetniük kell majd. A szolgáltatási díjak alacsony előlegezése megtévesztő lehet - elemezni kell az üzemeltetési költségek teljes és részletes költségvetését. Ezért a Prologis az egyetlen olyan vállalat a piacon, amely "Clear Lease" megállapodást kínál, ami alapján egységes működési költségeket határozunk meg.
Hogyan működik egy ilyen megállapodás a gyakorlatban?
Paweł Sapek: Először is, átlátható és egyszerű képletet követ. A bérleti feltételek mellett a szerződés teljes időtartamára vonatkozóan meghatározza a rögzített szolgáltatási díjakat is. Ezek magukban foglalják az összes szokásos üzemeltetési költséget, a szerződéses karbantartási és javítási költségeket, valamint az adminisztrációs díjakat. Csak a közterhek - például az ingatlanadó és a közüzemi költségek - kerülnek közvetlenül kiszámlázásra a hatósági díjak és a tényleges fogyasztás alapján. A szerződés aláírása előtt az ügyfelek biztosak lehetnek a bérleti időszak alatt felmerülő költségekről, így nem érheti őket meglepetések.
Tudna erre példát mondani?
Paweł Sapek: Egy példa erre a zöld területek, a berendezések és a külső eszközök, valamint a hóeltakarítás, a tető és egyéb tényezők karbantartási díjai. A Clear Lease esetében ezeknek a szolgáltatásoknak a díja előre ismert és a szerződésben meghatározott. Ehhez képest a háromszoros nettó bérleti díjjal (NNN) kötött bérleti szerződésben ez a költség változó és éves szinten becsülendő. Nálunk nincsenek rejtett költségek a szerződéseinkben.
Miért döntöttek úgy, hogy bevezetik ezt a típusú szerződést?
Paweł Sapek: Prologisnál saját, speciális ingatlan- és épületüzemeltetési csapattal rendelkezünk. Ez olyan szakértőkből áll, akik sokéves tapasztalattal és széleskörű gyakorlati ismeretekkel rendelkeznek ingatlanjaink kezelésében. Sok további előny mellett az ingatlanokkal kapcsolatos ismereteik azt jelentik, hogy pontosan fel tudják becsülni az összes költséget ügyfeleink számára. Ez segít nekünk az átalánydíjas üzemeltetési és karbantartási költségek szerződéses költségvetésének feltérképezésében. Ezzel a mozgástérrel a költségek emelkedésének kockázatát is vállalni tudjuk. Emellett ügyfeleink belső ingatlankezelési szakemberekből álló csapatunknak köszönhetően számíthatnak a rendezett, megfelelően karbantartott parkokra és bérelt területekre.
Milyen további előnyei vannak egy ilyen megoldásnak az ügyfelei számára?
Paweł Sapek: A Clear Lease számos közvetlen előnnyel jár ügyfeleink számára. Először is, a megállapodás szerinti költségek tekintetében egyszerű költségvetési biztonságot nyújt, ezáltal csökken a pénzügyi kockázat. Emellett átlátható számítást biztosítunk, nincs szükség éves költségellenőrzésre. A fix szolgáltatási díj miatt nem szükséges a szolgáltatási díjak utólagos elszámolása, ami biztosítja, hogy a költségek a bérleti időszak alatt összehasonlíthatóak maradnak. Tömören összefoglalva: az ügyfelek extra biztonságot kapnak a költségek tervezésénél. Csak a közterhek és a közüzemi költségek kerülnek külön kiszámlázásra.
Amikor az épületeik üzemeltetéséről van szó, a közüzemi költségek jelenleg a legfőbb kérdések közé tartoznak az ügyfelek számára?
Paweł Kowalczyk, a Prologis ingatlan- és ügyfélélményért felelős vezetője: Igen, határozottan. Hosszú ideje tapasztaljuk a villamosenergia-árak és a forgalmazási költségek folyamatos emelkedését. A lengyel villamosenergia-árak 2019-ben 160 PLN/MWh körül ingadoztak, jelenleg azonban 390 PLN/MWh szinten vagyunk. Az energiaárak, különösen a forgalmazási költségek idén még tovább emelkedtek a 76,20 PLN / MWh kapacitásdíj által. Mindez jelentősen megnöveli az ügyfeleink működési költségeit. Az ilyen és ehhez hasonló dolgok miatt ügyfeleink egyre gyakrabban kérdeznek minket az elkövetkező évekre vonatkozó várható árváltozásokról.
A villamosenergia-árak emelkedése valóban óriási volt. Mi áll emögött?
Paweł Kowalczyk: Az áremelkedés fő oka az éghajlatváltozás. Az Európában (és a világ többi részén) folytatott éghajlat-politika, valamint az általános gazdasági helyzet felfelé hajtja az árakat. A globalizáció azzal jár, hogy az energiabeszerzések tervezésekor mindenhol elemezni kell a helyzetet, és nem csak Lengyelországban. A villamosenergia-árak emelkedését és annak eloszlását befolyásoló tényezők közé tartozik a CO2-kibocsátási egységek árának emelkedése (140 százalékos növekedés éves szinten). Továbbá, a tiszta energia termelőit támogató tulajdonjogi árak növekedése, valamint a szén árának emelkedése az ázsiai piacok nagy kereslete miatt is hozzájárul az árak növekedéséhez. Január óta az ilyen számlákat jelentősen befolyásolta az energiaelosztás ára is. Ez 2022-ben az ügyfél fogyasztási profiljának függvényében módosulni fog. Még nem tudni, hogy mindebből ki fog profitálni, és ki lesz ezeknek a változásoknak a vesztese.
Ilyen helyzetben van-e a Prologisnak bármilyen befolyása a villamos energia árára?
Paweł Kowalczyk: Bizonyos mértékig igen. Globálisan több mint 5,5 millió MWh*-t fogyasztunk, ezért igyekszünk a lehető legtöbbet kihozni a befolyásunkból ügyfeleink javára. Csak Lengyelországban évente körülbelül 123 000 MWh villamos energiát vásárolunk parkjaink számára. Az összes egységünket összevonva csak kevéssel maradunk el az olyan nagy fogyasztók mögött, mint az acélművek vagy a bányák, ez ad némi képet méretünkről. Az ekkora beszerzési mennyiségünk javítja a tárgyalási pozíciónkat. Ezenkívül több különböző beszerzési modellt dolgoztunk ki és valósítottunk meg. Ragaszkodunk a részletes piacelemzéshez, hogy minden adott helyzetben a legjobb beszerzési modellt tudjuk alkalmazni. Tisztában vagyunk azzal, hogy az év második felében a legtöbb vásárló a költségvetési időszakában van, ezért ekkor tesszük közzé a közüzemi költségek várható emelkedését. Az elmúlt néhány évben azt tapasztaltuk, hogy ez a megközelítés nagyobb átláthatóságot és betekintést biztosít ügyfeleink számára.
Paweł Sapek: Az áremelések elkerülhetetlenek a változó piaci feltételek mellett. Arra törekszünk, hogy nyíltan beszéljünk erről, világossá tegyük elvárásainkat, és korlátozzuk a kockázatokat ügyfeleink számára.
Paweł Kowalczyk: Pontosan. Évek óta aktívan lépéseket teszünk annak érdekében, hogy kedvező áron vásároljunk villamos energiát és gázt a parkjaink számára. Annak érdekében, hogy minimalizáljuk az energiavásárlás kockázatát egy kedvezőtlen időszakban, úgy döntöttünk, hogy 2022-re részletekben vásárolunk energiát. Már most a teljes mennyiség 75 százalékát vásároltuk meg ily módon.
Van más lehetőség ezen költségek csökkentésére?
Paweł Sapek: Vállalkozásként nagymértékben beruházunk a fényelektromos energiába. Csak 2020-ban világszerte több mint 40 MW teljesítmény létrehozására alkalmas rendszereket telepítettünk. A következő négy évben a napelemes rendszereink összteljesítményét világszerte 252 MW-ról** 400 MW-ra szeretnénk növelni. A Prologis európai parkjai jelentős mértékben hozzájárulnak e cél eléréséhez, többek között a SolarSmart programunk segítségével. Épületeinkben az energiahatékonyság tekintetében is túlteljesítjük a piaci szabványt, és olyan berendezésekkel látjuk el őket, amelyek csökkentik a fogyasztási arányokat. LED-es világítást használunk érzékelő rendszerekkel, amelyek reagálnak a napfényre és a mozgásra. Speciális innovációs és ESG-csapataink vannak, amelyek kifejezetten azzal a feladattal vannak megbízva, hogy megvizsgálják, hogyan optimalizálhatjuk épületeink teljesítményét, szénkibocsátását és energiafogyasztását.
Összefoglalva, az önök bérlői számára jelenleg a legfontosabb kérdés a jó áramár elérése és a szén-dioxid-semlegességre való törekvés?
Paweł Kowalczyk: Ügyfeleink többsége arra összpontosít, hogy csökkentse tevékenységeinek környezeti hatását. Lengyelországban ez különösen egyértelmű, mivel egyre több megkeresés érkezik hozzánk a megújuló forrásokból származó zöld energia felhasználásával kapcsolatban.
Sikerült megfelelni ezeknek az elvárásoknak?
Paweł Kowalczyk: Természetesen. Amellett, hogy arra összpontosítunk, hogy jó áron vásároljunk energiát, lépéseket teszünk a zöld energia termelőinek támogatására, miközben jelentősen csökkentjük a CO2-kibocsátásunkat. A 2021-es évre 107 000 MWh villamos energiát vásároltunk parkjaink számára a Taurontól származó eredetgaranciával. Ezzel igazoljuk, hogy a megvásárolt villamos energiát megújuló energiaforrásokat használó üzemekben állították elő.
Paweł Sapek: A zöld építőipar egyik vezetőjeként tovább kívánjuk növelni a környezetvédelem iránti elkötelezettségünket. Az eredetgaranciával rendelkező energia beszerzése egy újabb fontos lépés volt e stratégia megvalósításában. A fenntartható fejlődés és az ügyfelek igényeire való összpontosítás üzleti tevékenységünk alappillérei. A zöld energiának köszönhetően egyre közelebb kerülünk ahhoz a célunkhoz, hogy 2025-re szén-dioxid semlegessé tegyük a raktárépítési folyamatainkat, és ezzel egyidejűleg megkönnyítjük ügyfeleink számára a hasonló klímacélok elérését.
Az áram egy dolog, de mi a helyzet a gázzal? Azt használják a raktáraik fűtésére?
Paweł Kowalczyk: Igen, így van - a raktáraink fűtésének nagy részét gázzal biztosítjuk. A Prologis lengyelországi parkjai kb. 143 000 MWh gázt fogyasztanak évente - annyit, ami körülbelül 6000 családi ház fogyasztásának felel meg.
A gázárakkal is olyan rossz a helyzet, mint a villamos energia árakkal?
Paweł Kowalczyk: A jelenlegi geopolitikai helyzetben a gázpiac nagyon kiszámíthatatlan. A gázárak rekordmagasságot érnek el, amit elsősorban politikai tényezők, a közelgő tél és a gázellátás biztosítása körüli aggodalmak befolyásolnak. Éppen ezért folyamatosan figyelemmel kísérjük a piacot, és számos olyan tényezőt elemzünk, amelyek befolyásolhatják az árakat.
És milyen következtetéseket tudtak levonni ebből?
Paweł Kowalczyk: A gáz árak emelkedésének fő oka az európai piacon tapasztalható hiány volt. Jelenleg az európai gáztárolók 67 százalékon állnak. Összehasonlításképpen, a tavalyi év azonos időszakában a tárolás 91 százalékos volt. Ezt fokozta az Északi Áramlat-2 gázvezeték építése és üzembe helyezése körüli politikai helyzet, valamint az Európába irányuló LNG-kínálat csökkenése és a globális tőzsdéken emelkedő olajárak.
Van módja arra, hogy mindezektől megvédje a bérlőit?
Paweł Kowalczyk: Ahogy az áramellátás esetében is tettük, létrehoztunk egy beszerzési csoportot, és különböző beszerzési modelleket dolgoztunk ki. A nagy mennyiség ismét javítja a tárgyalási pozíciónkat, bár sajnos a fogyasztási profil kevésbé kedvező, mint a villamos energia esetében. A legtöbb logisztikai parknak tipikus fűtési szerkezete van. Ennek következtében az idei helyzet arra kényszerített minket, hogy 2022-re új beszerzési modellt dolgozzunk ki. Arra számítunk, hogy a korábbi évekhez hasonlóan pozitív eredményeket fogunk elérni.
Miért ilyen nyitottak ebben a témában? Az ágazat általában hajlamos elkerülni, hogy ilyen részletekről beszéljünk.
Paweł Sapek: Az őszinteség a Prologis egyik alapértéke és minden üzleti kapcsolatunk alapja. Átláthatóság, világos előírások és egyszerű működési szabályok - ezek tesznek minket megbízható partnerré Lengyelországban. Számunkra a szerződés aláírása csak a közös munka kezdete. Évekig dolgozunk együtt ügyfeleinkkel, és együttműködésünk minden egyes szakaszában fontos számunkra az elégedettségük. Ehhez szükség van arra, hogy megértsük az igényeiket és rugalmasak legyünk a megközelítésükben, de az erőforrások és a lehetőségek ismerete is fontos. Ebben segít bennünket globális méretünk, amely lehetővé teszi, hogy kiváló minőségű termékeket és szolgáltatásokat kínáljunk vonzó áron. Ez a mi egyedi értékesítési szempontunk - nem csak helyet, hanem szolgáltatásokat is kínálunk, amelyeknek köszönhetően ügyfeleink költséghatékonyan és fenntartható módon működhetnek parkjainkban.
Mi a következő terv? Nincs értelme arra számítani, hogy a közüzemi árak csökkenni fognak, és a kibocsátás csökkentésére vonatkozó uniós követelmények is fennállnak...
Paweł Sapek: Lengyelországban 2022-ben biztosan folytatjuk az együttműködést a Tauronnal - és egy lépéssel tovább megyünk a származási garanciáknál. A legtöbb vállalatunk esetében már most is szerződést kötöttünk közvetlenül megújuló energiaforrásokból előállított villamos energia vásárlására, amelynek a szén-dioxid kibocsátása nulla. Ez azt jelenti, hogy valódi zöld energia áramlik majd parkjainkba közvetlenül a szél- és vízerőművekből. Európában viszont tovább fog nőni a fényelektromos energia előállítása, különösen Németországban és a Benelux államokban. Azt is remélem, hogy végre megvalósíthatjuk az első nagyszabású fotovoltaikus telepítési projektünket Lengyelországban. A gyakran "zöldmosásként" emlegetett felszínes intézkedésekkel ellentétben mi nem festjük zöldre a füvet. Környezetvédelmi céljaink - beleértve a CO2-kibocsátás csökkentését is - teljes mértékben mérhetőek, és minden évben reálértéken értékeljük az előrehaladásunkat. A jövőre vonatkozó terveink egyértelműek: továbbra is következetesen és stratégiánkkal összhangban úgy építjük és kezeljük ingatlanjainkat, hogy azok a lehető legkisebb hatást gyakorolják a környezetre, miközben a lehető legnagyobb hasznot hozzák ügyfeleink számára.
* CY 2020 A becsült teljes energiafogyasztás, amelyet a karbonlábnyom kiszámításához használtak a Scope 3 - downstream lízingelt eszközök kibocsátásának kiszámításakor
** 2020 Data
Az interjút az Eurobuild szerkesztősége készítette.