A világméretű járvány örökre megváltoztatta a logisztikai ingatlanszektort: az ellátási lánccal kapcsolatos döntések minden eddiginél holisztikusabbá, adatvezéreltebbé és időszerűbbé váltak. Ennek a fordulatnak a hátterében is ugyanazok a tényezők – az urbanizáció, a digitalizáció és a demográfia – állnak, mint amelyek az, életünket, a munkavégzési és a vásárlási szokásainkat is megváltoztatták. 

Ebben a jelentésben különválasztjuk a világjárvány által generált átmeneti emberi és vállalati reakciókat az ellátási láncok jövőjét tartósan befolyásoló tényezőktől. A Prologis Research a COVID–19-hez kötődő korlátozások miatt megnövekedett keresletnek köszönhetően például 2021 közepe és vége között meredek emelkedést valószínűsít az élményközpontú, (pl. utazásra és szórakozásra irányuló) kiadások a hagyományos, üzletekben történő vásárlások terén. A logisztikai ingatlanok iránti keresletet tartósan befolyásoló tényezők közé az alábbiak tartoznak:

1. Emelkedett a logisztikai ingatlanok iránti kereslet hosszú távú strukturális növekedési rátája. A logisztikai ingatlanok iránti keresletre vetített, fogyasztásorientált használat növekedett, míg a termelés- és kereskedelemorientált használat visszaesett. 
2. A technológia és a demográfiai tényezők átalakítják a kiskereskedelmet. A fogyasztók magasabb szolgáltatások iránti igénye egyre erősebb. A Prologis Research előrejelzése szerint az e-kereskedelem globális lefedettsége a következő öt évben kb. évi 150 bázisponttal emelkedik. A hagyományos kereskedelem versenyképességének fenntartásához egyre gyorsabb készletfeltöltési rendszerekre lesz szükség.
3. A logisztikai jógyakorlatok világszerte elterjednek. A vállalatok globális terjeszkedése egyre inkább próbára teszi az ellátási láncok alkalmazkodóképességét és rugalmasságát, ami fokozza az igényt a korszerű raktárak és a decentralizált ellátási láncok iránt. Ez a világméretű növekedés, amely mellé bővülő fogyasztói kör is társul, várhatóan 2 787 091 000–3 716 122 000 négyzetméternyi modern logisztikai ingatlan iránti igényt generál a következő ciklusban¹
4. A raktárak elhelyezkedése minden eddiginél fontosabbá válik a logisztikai ingatlanpiac ügyfelei számára. Az ellátási láncok hossza nemcsak a versenyelőny elsődleges tényezői   a, hanem a vállalkozások pénzügyi teljesítményének is meghatározó tényezői maradnak.
5. Csökken a kereslet árrugalmassága. A hálózattervezési döntések olyan bevételtermelési és költségellenőrzési előnyökkel járhatnak, amelyek jelentősen meghaladják az ellátási lánc teljes költségének mindössze 5 százalékára rugó ingatlanköltségeket.^.2

RIPORT LETÖLTÉSE

Miközben a gazdasági változóktól való függés megváltozott, a vállalkozások működése nem fog alapjaiban átalakulni. Számos kis- és középvállalkozás függ a helyi gazdasági és beruházási trendektől. Azoknál az ügyfeleknél, akik nyitottak az átalakuló kiskereskedelmi és ellátási lánccal kapcsolatos új stratégiák iránt, az ellátási lánc jövője és a kiskereskedelemre gyakorolt párhuzamos hatása hosszú évekre meghatározhatja a keresletet és a fogyasztói profilokat.

1.   Emelkedett a logisztikai ingatlanok hosszú távú strukturális növekedési rátája.

A gazdasági növekedés eredményeként több logisztikai ingatlanra van szükség, mint korábban. A fogyasztás világszerte a kereslet elsődleges hajtóerejévé vált A kiskereskedelmi forgalom fokozottabb mértékben összefügg a logisztikai kereslet növekedésével, mint a korábbi tényezők, a gyártás és a kereskedelem [lásd 1–4. ábra]. A fogyasztási szokásaink változásai is tovább erősítik ezt az átalakulást, mivel az e-kereskedelem helyigénye nagyobb.

2.   A technológiai és a demográfiai tényezők átalakítják a kiskereskedelmet.

A demográfiai trendek, a technológia gyors ütemű fejlődése és a koronavírus-járvány átalakította nemcsak az életünket, hanem azt is, hogy mi minden következhet be, amivel korábban nem számoltunk.  Mindez hatalmas fejlődést indított el a kiskereskedelemben és bővülést hozott a logisztikai keresletben is. Az Y-generáció, avagy a digitális bennszülöttek nemzedéke, akik jelenleg a világ népességének 23 százalékát teszik ki,³ magasabb jövedelmi szintre léptek, és ma már ők a kiskereskedők első számú célcsoportja. Ezzel egyidejűleg tovább növekszik a kétkeresős háztartások száma.⁴ Az internet mint kereskedelmi felület térnyerése világszerte folytatódik; az elmúlt évtizedben mintegy 2 milliárd ember számára vált elérhetővé.⁵ A fogyasztók elvárásai hosszú távon is magasabbak lettek; a vásárlók a kényelmet, a választékot, a megbízhatóságot és az azonnali elérhetőséget várnak el. Az új digitális lehetőségek és a kényelem iránti együttes igény újabb lendületet adott az e-kereskedelem terjedésének. 2011 és 2020 között az e-kereskedelem aránya a kiskereskedelmi áruk világszintű forgalmára vetítve kb. 4 százalékról mintegy 20 százalékra nőtt.⁶

A koronavírus-járvány és a „maradj otthon” kampány miatt megemelkedett online rendelések következtében az e-kereskedelem tovább bővült, olyan beruházásokat indítva el az ellátási láncokban, amelyek további növekedést generálnak. Az e-kereskedelem globális lefedettsége 2020-ban a járvány hatására kimagasló ütemben, 390 bázisponttal növekedett, amely körülbelül ötévnyi fejlődéssel egyenértékű [lásd 7. ábra]. Az idősebb fogyasztók és az e-kereskedelemre késve átállók, illetve a kiskereskedők rákényszerültek az online vásárlásra való áttérésre. A szolgáltatásokra és a hagyományos bolti vásárlásokra vonatkozó járványügyi korlátozások miatt elképzelhető, hogy az e-kereskedelem bővülése a lakosság átoltottsági szintjének növekedésével átmenetileg mérséklődik, és a fogyasztók a korlátozások enyhülésével újra felfedezik majd a személyes vásárlás, utazás és szórakozás varázsát. A kiskereskedelem strukturális átalakulása (e-kereskedelem előretörése) azonban már a koronavírus-járvány előtt elkezdődött.

A Prologis Research előrejelzése szerint az e-kereskedelem az alábbi okok miatt a jövőben tovább növekszik:

• Az online kereskedelem méginkább elterjedtebbé válik, amint egyre többek számára válik elfogadottá.
• A járvány alatt vagy amiatt bevezetett innovációk és az ellátási láncokban végrehajtott beruházások fokozzák az online megoldások versenyképességét. Ez különösen érvényes azokra a szegmensekre, amelyeknél az e-kereskedelem elterjedtsége a járványt megelőzően alacsony volt. Ide tartozik például az élelmiszerek és a lakberendezési cikkek értékesítése.
• A hagyományos kiskereskedelem előtt a közeljövőben álló kihívások feltehetően mérsékelik a fogyasztókért a jövőben folytatott versenyt. Az USA-ban, 2017 és 2020 között nettó értéken több mint 15 000 kiskereskedelmi üzletet zártak be [lásd 8. ábra].⁷

 A hagyományos kiskereskedelem csak akkor maradhat versenyképes, ha ugyanolyan kényelmes és megbízható szolgáltatásokat kínál, mint az online vásárlás. Ha a járvány lecsengésével egyaránt tudunk majd online és az üzletekben is vásárolni az fokozni fogja a magasabb arukészletek iránti igényt ami miatta készlethiány elkerülése érdekében, könnyen elérhető és gyors árufeltöltési rendszerekre lesz szükség.

Az online megrendelések teljesítéséhez a hagyományos értékesítéshez⁸ képest háromszor nagyobb raktárterületre van szükség. Ennek az okai az alábbiak:

• A teljes árukészletet raktárban kell tárolni.
• A webshopok nagyobb termékválaszték bemutatására alkalmasak.
• Az értékesítés fokozottabb sérülékenysége miatt nagyobb készletszintekre van szükség.
• A csomagszállítás több helyet igényel, mint a raklapos szállítás.
• Számos e-kereskedelmi tevékenységnek részei bizonyos értéknövelő tevékenységek is, mint például az összeszerelés és a visszirányú logisztika.

A használat fentiekből adódó intenzitása jelentős keresletbővülést eredményez, ahogy a kiskereskedelemben forgalmazott árukat egyre nagyobb arányban értékesítik az interneten keresztül. Ha csak a részesedéseknek az (azonos forgalom alapján) előre jelzett átrendeződését nézzük, 2025-ig évente várhatóan az is kb. 11 612 880 négyzetméternyi vagy még nagyobb logisztikai többletigényt jelent csak az USA-ban és Európában.⁹

3.   A logisztikai jógyakorlatok világszertre elterjednek.

A kiskereskedelmi értékesítésben és az ellátásilánc-menedzsmentben rendelkezésre álló adatok és technológia hasznosítása olyan versenyelőnyhöz juttatja a vállalatokat, amely révén hatékonyabban tervezhetik és bővíthetik a vállalati működésüket. A fogyasztók világszerte emelkedő száma növelte azoknak a vállalatoknak a növekedési lehetőségeit, amelyek képesek az üzleti tevékenységüket képesek új helyszínekre is kiterjeszteni. A külföldi vállalatok a logisztikai ingatlanokkal kapcsolatos követelményekkel és az ellátási láncot érintő jógyakorlatok ismeretében tervezik a tevékenységüket az új helyszíneken, ami ezeken a helyszíneken is megteremti az igényt a korszerű logisztikai létesítmények iránt A jellemzően szilárd pénzügyi háttérrel és jelentős technológiai erőforrásokkal rendelkező nagyvállalatok , gyorsabb ütemben növekedtek, mint a kis- és középvállalkozások, amelyeknek gyakran nem áll módjukban, hogy a jógyakorlatokat alkalmazzanak és a nagyvállalatokhoz hasonló mértékben kiaknázzák az új helyszíneken a növekedési lehetőségeket  [lásd 9. ábra]. A korszerű logisztikai megoldások jelenlegi átlagos térigénye végfogyasztói háztartásonként kb. 3,25 négyzetméter. Ha ez az érték 2030-ra kb. 3,72–4,65 négyzetméterre emelkedik, akkor kb. 2 787 091 000 és 3 716 122 000 négyzetméter közötti új logisztikai területnyi igény jelentkezik a világ legnagyobb logisztikai piacain.¹⁰

Az ellátási láncokban jelentkező fennakadások felértékelték a rugalmas alkalmazkodóképesség jelentőségét. Hosszú évtizedeken keresztül a készletezési költségek csökkentése érdekében az ellátási láncok fejlesztésének célja a globalizáció, a költségkülönbségek kihasználása és az „just-in-time” modell alkalmazása volt [lásd 10. ábra]. Az ellátási láncok működését azonban ma már nemcsak természeti katasztrófák, a zsúfoltság és munkaügyi problémák, hanem jelentős kereskedelmi egyezmények újratárgyalásai és világméretű járványok is befolyásolhatják. Az ellátási láncokkal kapcsolatban az alábbi kockázatokat tártuk fel:

• Alacsony raktárkészlet, amely a fogyasztói kereslet gyors változása esetén készlethiányt eredményezhet.
• A kizárólagos beszerzési forrás és az ellátási lánc átláthatatlansága, amelyek negatívan befolyásolhatják az árubeszerzés gördülékenységét.
• Hosszú átfutási idők és fennakadások a kereskedelemben, amelyek miatt az áru nem jut el időben a végfelhasználókhoz.

A magasabb készletszintek hozzájárulnak a rugalmassághoz és növelik a logisztikai ingatlanok iránti keresletet. Az ellátási láncokat meghatározó szemlélet elmozdulása az „just-in-case” modelltől és „just-in-time” modell felé több mint 5–10 százalékos készletnövekedést eredményezhet. A Prologis Research becslése szerint ez a váltás, azonos értékesítési szintekkel számolva, 5 295 473 és 10 591 946 négyzetméter közötti többletkeresletet teremthet évente az USA-ban a következő öt évben a logisztikai ingatlanok piacán.¹¹

Ha a termelési központok a célpiacok közelében helyezkednek el, lerövidülnek a termelési átfutási idők, és a vállalatoknak nem kell a kieső bevételek, elvesztett vásárlók és magasabb költségek problémájával szembenéznie. A bérek ugyanakkor rendkívül magasak ahhoz, hogy a vállalatok az USA-ban és Európa legtöbb országában jelentős visszatelepítéseket hajtsanak végre. A multinacionális vállalatok ehelyett a végfogyasztóikhoz közeli piacokon, így például Mexikóban és Közép-Kelet Európában állították fel termelési központjaikat. Ezzel együtt a fogyasztói termékek gyártásának és az előállításhoz kapcsolódó ellátási lánc műveleteinek döntő része valószínűleg Ázsiában marad, hiszen egyrészt itt él a világ középosztályának a fele, másrészt vonzó a munkaerő-kínálat és fejlett az ipari infrastruktúra, különösen Kínában.¹² Ez a stratégia két előnnyel is szolgál, hiszen a fogyasztói kör bővülése Kínában az ellátási láncokat is gyökeresen átalakította. Eredetileg ezeket az export céljaira tervezték, ma már azonban a belföldi fogyasztást szolgálják ki.

4. Csökkent a bérleti díjak árának rugalmassága, mivel minden korábbinál nagyobb jelentőségűvé vált a raktárak elhelyezkedése.

Az ügyfelek manapság nyitottabbak a magasabb bérleti díjak elfogadására. Ennek részben az az oka, hogy a bérleti díj nem jelentős tétel az ellátási lánc egyéb költségeivel összehasonlítva (csak kb. 5 százalék).¹³ Ennél lényegesebb azonban az, hogy az ellátási láncokat egyre inkább holisztikusan kezelik, és versenyelőnyt látnak azokban. A legtöbb ügyfél esetében a termékek elérhetőségéből, az áruválasztékból és a gyors kiszállításból eredő fogyasztói igények kielégítéséből származó bevétel jelentős mértékben háttérbe szorítja a logisztikai ingatlanok bérlésének többletköltségét. A logisztikai ingatlanoknak a végfogyasztókhoz közelebbi elhelyezkedése csökkenti a szállítási költségeket, amelyek az ellátási lánchoz kapcsolódó költségek kb. 50 százalékát adják.¹⁴ A Massachusettsi Műszaki Egyetem (MIT) közelmúltban készített, a széndioxid-kibocsátást vizsgáló tanulmánya szerint a városokba telepített kiszolgáló központok 50 százalékkal csökkenthetik a közlekedésből származó károsanyag-kibocsátást (és így a költségeket is).¹⁵ A technológiának köszönhetően csökkent az árérzékenység, mivel ennek következtében javult az ügyfelek termelékenysége is, különösen a városokban, ahol jobb a kihasználtság, magasabbak a bérleti díjak és az élőmunka költségei, mint a városon kívüli ingatlanok esetében.

Az urbanizáció és a növekvő fogyasztói igények miatt még inkább előtérbe kerülnek a városok által nyújtott előnyök. A városokban élő lakosság száma az elmúlt 30 évben világszerte megkétszereződött, és az előrejelzések szerint a következő 30 évben újra megduplázódik,¹⁶ ami egyaránt jelentős hatással lesz a fogyasztásra, a közlekedésre és a földhasználatra. Mindegy, hogy az árunak az üzletek polcaira vagy a vevő lakásához kell érkeznie, a fogyasztók hozzászoktak az egyre magasabb szintű szolgáltatásokhoz. A sűrűsödő fogyasztási központok nagyobb bevételek elérését teszik lehetővé, miközben a növekvő fogyasztói igények és a zsúfoltság világszerte egyre komolyabb kihívások elé állítják ellátási láncokat. A végfogyasztókhoz közelebb fekvő logisztikai ingatlanok révén a végfogyasztók otthonai és a kiskereskedelmi üzletek gyorsabban megközelíthetőek lesznek, a szállítási költségekben pedig megtakarítások érhetőek el. Főként ezek a tényezők biztosítanak versenyelőnyt ma és a jövőben is.

Összefoglalás

A kiskereskedelmi és az ellátási láncok tervezését továbbra is a demográfiai, a gazdasági és a technológiai megatrendek alakítják, amelyek révén a logisztikai ingatlanok iránti kereslet hosszú távú strukturális növekedési rátája a következő évtizedben és azután is növekedni fog. A Prologis Research továbbra is figyelemmel kíséri az ellátási lánc változásait.  Következő tanulmányunkban azt vizsgáljuk meg: hogyan reagál a szállítmányozás a jövőbeli strukturális változásokra.

Záró megjegyzések

1. Oxford Economics, Prologis Research
2. Deloitte, AT Kearney, IMS Worldwide, részvénytársaságok beszámolói, Prologis Research
3. Egyesült Nemzetek
4. UNESCO Statisztikai Intézete (uis.unesco.org); 2020. szeptemberi adatok
5. Nemzetközi Távközlési Egyesület, Jelentés és adatbázis a világ távközlési/IKT fejlődéséről és világbanki becslések
6. Euromonitor, Prologis Research
7. Coresight Research, 2021. márciusi adat, nettó érték = üzletnyitások – üzletbezárások
8. https://www.prologis.com/logistics-industry-research/covid-19-special-report-6-accelerated-retail-evolution-could-bolster
9. https://www.prologis.com/logistics-industry-research/covid-19-special-report-5-supply-chain-shifts-poised-generate
10. Az Oxford Economics 2021. márciusi előrejelzése a fogyasztói háztartásokra; a fő piacok az USA, Európa, Kína, Japán, Mexikó és Brazília
11. https://www.prologis.com/logistics-industry-research/covid-19-special-report-5-supply-chain-shifts-poised-generate
12. Világgazdasági Fórum
13. Deloitte, AT Kearney, IMS Worldwide, részvénytársaságok beszámolói, Prologis Research
14. Deloitte, AT Kearney, IMS Worldwide, részvénytársaságok beszámolói, Prologis Research
15. https://www.prologis.com/logistics-industry-research/logistics-real-estate-and-e-commerce-lower-carbon-footprint-retail
16. Egyesült Nemzetek Népesedési Osztály World Urbanization Prospects: 2018 Revision 

Jövőbe tekintő kijelentések 

A jelen anyag nem tekinthető értékpapírok eladására vonatkozó ajánlatnak vagy értékpapírok vételére vonatkozó ajánlati felhívásnak. A jelen anyagnak nem célja bármilyen cselekvésre való ösztönzés, kizárólag a Prologis ügyfeleinek általános tájékoztatása.

A jelentés részben általunk megbízhatónak tartott nyilvános információkon alapul, azonban nem állítjuk, hogy ezen információk pontosak vagy teljes körűek, ezért ezekre nem lehet hivatkozni. A jelentés nem tartalmaz a benne foglalt információk pontosságára és teljességére vonatkozó kijelentést. A kifejtett vélemények kizárólag a jelentésben szereplő időpontban érvényes saját véleményeink. A Prologis minden felelősséget kizár a jelentéssel kapcsolatban, beleértve a jelentésben szereplő vagy a jelentésből származó kijelentésekkel, hibákkal vagy hiányosságokkal kapcsolatos közvetlen vagy közvetett garanciákat.

Az itt foglalt becslések, előrejelzések vagy feltételezések jövőbe tekintő kijelentések. Bár hisszük, hogy a kijelentésekben megfogalmazott elvárások reálisak, nem garantálhatjuk, hogy ezek a kijelentések helyesnek bizonyulnak. A becsléseket ismert és ismeretlen kockázatok, bizonytalanságok és egyéb tényezők befolyásolhatják, amelynek következtében a tényleges eredmények jelentős mértékben eltérhetnek az előre jelzettektől. E jövőbe tekintő kijelentések kizárólag a jelentés elkészítésének időpontjában érvényesek. Kifejezetten kizárjuk annak kötelezettségét, hogy a jelen anyagban foglalt bármelyik kijelentést frissítsük vagy módosítsuk annak érdekében, hogy az adott kijelentés alapjául szolgáló elvárásainkban vagy körülményekben bekövetkezett változásokkal összhangban legyen. 

A Prologis előzetes írásbeli engedélye nélkül a jelen anyag semelyik része (i) nem másolható semmilyen formában és semmilyen módon és (ii) nem terjeszthető.

A Prologis Research

A Prologis Research kutatási osztálya négy kontinenst átfogva vizsgálja a piaci alap- és befektetési trendeket, valamint a Prologis ügyfeleinek igényeit, hogy segítséget nyújtson a piaci lehetőségek beazonosításához és a kockázatok elkerüléséhez. A csapat befektetési döntésekhez és hosszú távú stratégiai kezdeményezésekhez járul hozzá, valamint iparági jelentéseket és más kutatási riportokat publikál. A Prologis kutatásai az ügyfelek üzletágait érintő piaci dinamikákat, valamint az ellátási lánc problémáit és a logisztikai- és ingatlanpiac fejlődését vizsgálják. A Prologis elkötelezett kutatócsapata a vállalat összes osztályával együttműködve dolgozik azon, hogy elősegítse a Prologis piacra lépését, bővülését, akvizícióit és fejlesztési stratégiáit.

A Prologisról

A Prologis Inc. világszerte vezető az ipari ingatlanok területén és kiemelt figyelmet fordít a magas növekedési rátával és magas belépési korláttal rendelkező piacok iránt. 2020. december 31-i adatok szerint a Prologis 19 országban, konszolidált alapon vagy konszolidálatlan vegyesvállalatokon keresztül összesen körülbelül 91 millió négyzetméter létesítményt és fejlesztési projektet birtokol részben vagy egészben.

A Prologis körülbelül 5500, különféle piacokon tevékenykedő ügyfelének ad bérbe modern disztribúciós létesítményeket, elsősorban vállalatközi és kiskereskedelmi/online értékesítési területeken.