Globální pandemie navždy změnila trh logistických nemovitostí: rozhodování v rámci dodavatelského řetězce se stalo holističtějším, více se zakládá na datech a je rychlejší než kdy předtím. Tuto změnu vyvolaly stejné faktory, - urbanizace, digitalizace a demografie - které také proměnily způsob, jakým žijeme, pracujeme a nakupujeme.

Tato zpráva si klade za cíl odlišit přechodné změny v chování lidí a firem během pandemie od skutečně trvalých faktorů, které budou ovlivňovat dodavatelské řetězce i v budoucnosti. Oddělení Prologis Research například v polovině až ke konci roku 2021 očekává nárůst výdajů na zážitky, jako je cestování a zábava, či v rámci nakupování v kamenných obchodech v důsledku uvolnění poptávky, která je nyní omezovaná restrikcemi souvisejícími s pandemií COVID-19. K trvalým činitelům formujícím logistickou poptávku se řadí následující:

1. Míra dlouhodobého strukturálního růstu v sektoru logistických nemovitostí se zvýšila. Využití nemovitostí pro účely uspokojování spotřeby zvýšilo svůj podíl na celkové poptávce po logistických prostorách, zatímco využití pro účely výroby a obchodu se snížilo.
2. Technologie a demografie transformují maloobchod. Očekávání spotřebitelů se trvale zvýšila. Prologis Research předpokládá, že celosvětově se míra využívání e-commerce bude v příštích pěti letech zvyšovat o ~ 150 bazických bodů za rok. Zachování konkurenceschopnosti kamenného prodeje bude vyžadovat stále rychlejší doplňování zásob.
3. Příklady nejlepší praxe v oblasti logistiky nabývají globálního charakteru. Expanze společností po celém světě testuje odolnost dodavatelského řetězce, což vyžaduje moderní logistické nemovitosti a decentralizované sítě. Spolu s rostoucí třídou spotřebitelů by tato celosvětová změna mohla v příštím cyklu vyústit v potřebu moderních logistických nemovitosti o rozloze tří až čtyř miliard čtverečních stop nebo více. [1]
4. Lokalita je pro zákazníky v sektoru logistických nemovitostí důležitější než kdy dříve. Fungující dodavatelské řetězce jsou klíčovou konkurenční výhodou a budou nadále ovlivňovat finanční výkonnost firem.
5. Cenová elasticita poptávky se snížila. Plánování rozhodování v rámci logisitcké sítě může firmám přinést výhody v podobě generování výnosů a kontroly nad řízením nákladů, jež zásadním způsobem převažují výši výdajů na logistické nemovitosti. Ty pro firmy představují pouze 5 % celkových nákladů na dodavatelské řetězce. [2] 

STÁHNOUT ZPRÁVU

Ačkoli došlo ke změně korelace s ekonomickými proměnnými, část podnikání zůstává stále stejná. Mnoho malých a středních zákazníků závisí na lokálních ekonomických a investičních trendech. U těch, již jsou více svázáni s vývojem strategií pro maloobchod a dodavatelské řetězce, právě budoucí podoba těchto dvou provázaných oblastí pro mnoho příštích let předurčí povahu poptávky i profily zákazníků.

1. Míra dlouhodobého strukturálního růstu v sektoru logistických nemovitostí se zvýšila.

Ekonomický růst nyní vyžaduje více logistických prostor než v minulosti. Spotřeba se na globální úrovni stala hlavní hnací sílou poptávky. Maloobchodní prodeje mají vyšší korelaci s růstem logistické poptávky než výroba a obchod, které měly hlavní slovo v minulosti [viz grafy 1-4]. Změny spotřebitelského chování navíc tento posun dále umocňují, protože e-commerce je na rozsah prostor ještě náročnější.

2. Technologie a demografie transformují maloobchod.

Demografické trendy, rychlý technologický vývoj a COVID-19 změnily způsob, jakým žijeme, i naši představu o tom, co je možné. To vše vedlo k vývoji maloobchodu a růstu logistické poptávky. Mileniálové – první generace, jež vyrostla s digitálními technologiemi, tvoří 23 % světové populace [3] a nyní patří do vyšších příjmových skupin – jsou primárním cílem maloobchodníků. Zároveň se nadále zvyšuje počet domácností s dvojím příjmem. [4] Internet jako platforma pro obchod se celosvětově rozšiřuje; za poslední desetiletí získaly přístup k internetu asi 2 miliardy lidí. [5] Očekávání spotřebitelů trvale rostou, stále větší roli pro ně hraje pohodlí, výběr, spolehlivost a rychlost. Kombinace nových digitálních možností a touha po pohodlí přirozeně vedly k četnějšímu využívání e-commerce. Její podíl na celosvětovém prodeji maloobchodního zboží vzrostl v roce 2020 na téměř 20 % ze zhruba 4 % v roce 2011. [6]

Online nakupování zrychlilo během pandemie COVID-19 a „stay-at-home“ ekonomiky adopci e-commerce a dalo podnět pro investice do dodavatelského řetězce, které v budoucnu podpoří růst. Celosvětově došlo v důsledku pandemie k nezvykle rychlému šíření e-commerce – míra jejího využívání se v roce 2020 zvýšila o 390 bazických bodů, což odpovídá zhruba pětiletému předchodzímu vývoji [viz graf 5]. Populace seniorů a další zákazníci, kteří dosud online nenakupovali, stejně jako na druhé straně maloobchodníci, kvůli okolnostem překonali stávající překážky a se zpožděním si elektronické nakupování osvojili. Vzhledem k dočasnému omezení kamenného prodeje a služeb v důsledku pandemie je možné, že růst e-commerce zpomalí, jakmile dojde k plošnému očkování a spotřebitelé si budou chtít znovu užít fyzické nakupování, cestování a zábavu. Výše popsaný strukturální posun v maloobchodu však již probíhal i před pandemií COVID-19.

Prologis Research očekává, že míra využití e-commerce bude i nadále stoupat, a to z následujících důvodů:

• Po překonání překážek adopce si spotřebitelé osvojí nové návyky.
• Inovace a investice do dodavatelského řetězce během pandemie nebo po ní by měly zvýšit konkurenceschopnost online prostředí. To platí zejména pro segmenty s nízkou penetrací e-commerce před pandemií, jako jsou potraviny či kutilské potřeby.
• Výzvy, kterým v blízké budoucnosti bude čelit kamenný retail, by měly zmírnit konkureční boj o spotřebitele. Jen v USA bylo v letech 2017 až 2020 uzavřeno více než 15 000 maloobchodních prodejen [viz graf 6]. [7]

Pro zachování konkurenceschopnosti bude muset kamenný maloobchod splňovat stejné požadavky na pohodlí a spolehlivost, jaké nabízí online nakupování. Možnost nákupu online a vyzvednutí v obchodě by mohla po pandemii udržet provoz i prodeje, zároveň by však vytvořila větší tlak na objem zásob v prodejnách, což by vyžadovalo nutnost zajistit rychlé doplňování zboží z blízkosti obchodů.

Online fulfillment vyžaduje více než trojnásobek logistického prostoru oproti kamennému prodeji [8], protože:

• Veškeré zásoby jsou uloženy ve skladu.
• Digitální prezentace zboží nabízí větší rozmanitost produktů.
• Vyšší volatilita v struktuře prodeje je podmíněna většími objemy zásob.
• Balíková přeprava vyžaduje více místa než paletová.
• Mnoho e-fulfillmentových operací zahrnuje služby s přidanou hodnotou, jako je montáž a zpětná logistika.

Takto intenzivní využívaní e-commerce se všemi svými aspekty generuje podstatnou přírůstkovou poptávku, protože stále větší část maloobchodního zboží se prodává online. Samotná předpokládaná změna podílu ve prospěch e-commerce (při udržení konstantní úrovně tržeb) by měla do roku 2025 v USA a v Evropě vyvolat roční potřebu logistických prostor o rozloze 125 milionů čtverečních stop (MSF) nebo více. [9]

3. Příklady nejlepší praxe v oblasti logistiky nabývají globálního charakteru.

Využití dat a technologií v maloobchodu a při řízení dodavatelského řetězce vytváří konkurenční výhodu, která může firmám pomoci efektivněji škálovat a globalizovat jejich operace. Rozšiřování spotřebitelské základny po celém světě vytváří příležitosti pro růst firem, které jsou schopny úspěšně zahájit provoz v nových lokalitách. Podniky nabývají globálního charakteru a do oblastí, kam expandují, přinášejí požadavky na osvědčené postupy v oblastech logistických nemovitostí a dodavatelského řetězce, tedy i potřebu moderní logistické výstavby. Velké společnosti, které mají obvykle silnější finanční a technologické zázemí, rostly rychleji než střední a malé podniky, jež často nemají stejnou schopnost zavádět osvědčené postupy a využívat příležitosti k růstu v jiných zeměpisných lokalitách [viz graf 7]. V průměru dnes na obsluhu potřeb jedné spotřební domácnosti připadá asi 35 čtverečních stop moderních logistikých prostor [viz graf 8]. Nárůst této plochy na 40 až 50 čtverečních stop do roku 2030 by přinesl potřebu dodatečných tří až čtyř miliard čtverečních stop prostor na největších světových logistických trzích. [10]

Po celá desetiletí směřují dodavatelské řetězce ke globalizaci, využití výhod plynoucích z rozdílů v nákladech a orientují se k modelu just-in-time, aby došlo ke snížení nákladů na přepravu zásob [viz graf 9]. Možná narušení dodavatelského řetězce již nejsou spojena jen s přírodními katastrofami, přetížením dopravy nebo nedostatkem pracovní síly, ale i s přenastavováním globálního trhu či celosvětovou pandemií. Mezi nově identifikovaná rizika dodavatelského řetězce patří:

• Malý okamžitě dostupný inventář, což vede k vyprodání zásob, když se rychle změní poptávka spotřebitelů.
• Jediný zdroj zboží a nepřehlednost dodavatelského řetězce, což v případě narušení řetězce vede k omezené schopnosti zajišťovat zásoby.
• Dlouhé dodací lhůty a v některých fázích omezené kapacity, což brání tomu, aby se zboží dostalo ke koncovým spotřebitelům včas.

Větší zásoby zvyšují odolnost a poukazují na potřebu logistických nemovitostí. Posun dodavatelských řetězců od modelu just-in-time k modelu just-in-case by mohl zvýšit zásoby o více než 5–10 %. Prologis Research odhaduje, že v USA by tento posun mohl v příštích pěti letech vygenerovat dodatečnou poptávku po 57–114 MSF ročně, aniž by došlo k nárůstu prodejů. [11]

Udržování výrobních center v blízkosti cílových trhů zkracuje podnikům dodací lhůty a poskytuje jim ochranu před ztrátou příjmů, zákazníků i vyššími náklady. Výše mezd ve Spojených státech a velké části Evropy je však pro návrat produkce na lokální trhy nákladově neúnosná – nadnárodní korporace usilující o near-shoring proto situují svá výrobní centra na trhy, jako je Mexiko či střední a východní Evropa. Většina produkce spotřebního zboží a operací v dodavatelském řetězci navzdory tomu pravděpodobně zůstane situována v Asii, kde sídlí třetina světové střední třídy a situace s pracovní silou a průmyslovou infrastrukturou je pro firmy příznivá, zejména v případě Číny. [12] Tato strategie má dvojí výhodu, protože vzestup čínské třídy spotřebitelů vede k transformaci tamních dodavatelských řetězců: Původně byly řetězce nakonfigurovány pro export, dnes jsou navrženy tak, aby sloužily také domácí spotřebě. 

4. Cenová elasticita nájmů je nižší, protože na výběru lokality záleží mnohem více než kdy dřív.

Zákazníci jsou nyní ochotni platit vyšší nájmy. Je to zčásti proto, že nájemné v rámci dodavatelského řetězce nepředstavuje velký podíl nákladů (jen přibližně 5 %). [13] Ještě důležitější je, že na dodavatelské řetězce je stále častěji nahlíženo holisticky a jsou využívány jako konkurenční výhoda. Benefity, které plynou z generování výnosů uspokojením požadavků spotřebitelů na dostupnost, výběr a rychlost dodání produktů, v případě většiny firem výrazně převyšují dodatečné náklady na nemovitosti. Umístění blíže ke spotřebitelům snižuje náklady na dopravu, jež představují přibližně 50 % nákladů na dodavatelský řetězec. [14] Nedávná studie MIT o emisích uhlíku odhalila, že městská fulfillmentová centra mohou snížit emise z dopravy (a tedy i náklady) až o polovinu. [15] Technologie snížila citlivost na cenu, protože umožnila zákazníkům zvýšit produktivitu, zejména v městských lokalitách s nižší neobsazeností, kde je ve srovnání s mimoměstskými lokalitami vyšší nájemné i vyšší náklady na pracovní sílu.

Urbanizace a rostoucí očekávání spotřebitelů budou i nadále zdůrazňovat výhody městských lokalit. Světová městská populace se za posledních 30 let [16] zdvojnásobila a podle předpovědí se tento vývoj zopakuje i během příštích 30 let, což bude mít zásadní dopad na spotřebu, dopravu a využívání pozemků. Spotřebitelé jsou zvyklí čekat více – ať už v regálech prodejen nebo při předání zásilky na prahu svých domovů. Spotřební střediska se zhušťují a přinesou větší příležitosti pro generování příjmů, zatímco pro globální dodavatelské řetězce budou představovat větší výzvy rostoucí očekávání spotřebitelů a přetížení dopravy. Logistické nemovitosti v lokalitách blízko koncovým spotřebitelům nabízejí možnost rychlé dopravy do domácností a maloobchodních prodejen i úspory nákladů na dopravu – klíčové faktory konkurenční výhody dnes i v budoucnu. 

Shrnutí

Demografické, ekonomické a technologické megatrendy budou i nadále formovat budoucnost plánování v retailu a dodavatelském řetězci. Zvýší také strukturální dlouhodobý růst poptávky po logistických nemovitostech během příštího desetiletí i později. Oddělení Prologis Research bude v příští výzkumné zprávě pokračovat ve zkoumání vývoje dodavatelského řetězce a zásob v souvislosti s budoucími strukturálními změnami.

Poznámky

1. Oxford Economics, Prologis Research
2. Deloitte, AT Kearney, IMS Worldwide, veřejná firemní data, Prologis Research
3. OSN
4. Institute for Statistics, organizace UNESCO (uis.unesco.org); údaje k září 2020
5. Mezinárodní telekomunikační unie, zpráva a databáze o vývoji v oblasti telekomunikací/ICT a odhady Světové banky
6. Euromonitor, Prologis Research
7. Coresight Research k březnu 2021, čistá změna = otevřené obchody mínus zavřené obchody
8. https://www.prologis.com/logistics-industry-research/covid-19-specialreport-6-accelerated-retail-evolution-could-bolster
9. https://www.prologis.com/logistics-industry-research/covid-19-specialreport-5-supply-chain-shifts-poised-generate
10. Prognóza o spotřebitelských domácnostech od Oxford Economics k březnu 2021; mezi hlavní trhy patří USA, Evropa, Čína, Japonsko, Mexiko a Brazílie
11. https://www.prologis.com/logistics-industry-research/covid-19-specialreport-5-supply-chain-shifts-poised-generate
12. Světové ekonomické fórum
13. Deloitte, AT Kearney, IMS Worldwide, veřejná firemní data, Prologis Research
14. Deloitte, AT Kearney, IMS Worldwide, veřejná firemní data, Prologis Research
15. https://www.prologis.com/logistics-industry-research/logistics-real-estateand-e-commerce-lower-carbon-footprint-retail
16. Populační divize OSN. World Urbanization Prospects: 2018 Revision

Výhledová vyhlášení

Tento materiál nesmí být vykládán jako nabídka prodeje cenných papírů či jako žádost o nabídku koupě cenných papírů. Na základě tohoto materiálu není očekávána žádná akce. Jedná se pouze o obecnou informaci o zákaznících Prologis.

Tato zpráva je částečně založena na veřejně dostupných informacích, jež považujeme za důvěryhodné, avšak neuvádíme, že tyto informace jsou přesné nebo úplné, a tedy že by na ně mělo být spoléháno. Zpráva neobsahuje žádné prohlášení o přesnosti a úplnosti informací v ní obsažených. Vyjádřené názory jsou platné pouze k datu zprávy. Společnost Prologis odmítá jakoukoli odpovědnost za tuto zprávu, a to zejména ve věci přímých či nepřímých záruk, výpovědí, chyb nebo opomenutí obsažených ve zprávě. Odhady, předpovědi nebo předpoklady obsažené v tomto dokumentu jsou výhledovými prohlášeními. Ačkoli se domníváme, že očekávání uvedená ve výhledových prohlášeních jsou přiměřená, nemůžeme zaručit, že jsou jako taková správná. Odhady mohou být ovlivněny známými i neznámými riziky, nejistotami a dalšími faktory, které mohou vést k tomu, že se skutečné výsledky budou výrazně lišit od předpokládaných. Výhledová prohlášení jsou platná pouze k datu zprávy. Jednoznačně odmítáme povinnost aktualizovat nebo měnit výhledová prohlášení obsažená v tomto dokumentu v souladu s našimi očekáváními nebo změnami okolností.

Bez předchozího písemného svolení společnosti Prologis nemůže být žádná část tohoto materiálu (i) kopírována, fotografována nebo v jakékoliv formě a jakýmikoliv prostředky duplikována a (ii) nesmí být ani jinak dále distribuována.

O výzkumném oddělení Prologis Research

Výzkumné oddělení Prologis Research se zabývá základními a investičními trendy a potřebami zákazníků společnosti Prologis, aby mohlo být nápomocné při zjišťování příležitostí a přispět k vyhnutí se rizikům napříč čtyřmi kontinenty. Tým se podílí na rozhodování o investicích a dlouhodobých strategických iniciativách, vydává také vlastní bílé knihy a ostatní výzkumné zprávy. Společnost Prologis publikuje výzkum o dynamice trhů ovlivňující podnikání jejích zákazníků, včetně aspektů globálních dodavatelských řetězců a vývoje v logistice a realitních odvětvích. Výzkumný tým Prologis spolupracuje se všemi odděleními společnosti s cílem usnadňovat vstup společnosti Prologis na nové trhy, její expanzi, akvizice a rozvojové strategie.

O společnosti Prologis

Prologis, Inc. je globální lídr v oblasti logistických nemovitostí, který se zaměřuje na trhy s vysokým růstem a vysokými překážkami vstupu. K 31. prosinci 2020 společnost vlastnila (ať již samostatně nebo formou společných investičních podniků) nemovitosti a developerské projekty o celkové očekávané rozloze přibližně 984 milionů stop čtverečních (91 milionů metrů čtverečních) v 19 zemích.

Prologis pronajímá moderní distribuční prostory pestré škále přibližně 5 500 zákazníků ze dvou hlavních oblastí: business-to-business a retailového/online fulfillmentu.