Az ellátási láncok és a hozzájuk tartozó logisztikai ingatlanok tekintetében csak a változás állandó. Ez a tanulmány egy három részből álló sorozat első része, amelyben a logisztikai ingatlanok piacának változását előidéző, a fogyasztói és ellátási láncokat érintő legfrissebb trendeket vizsgáljuk. Az ellátási láncok változásait hozó hullámok tanulmányozása során négy olyan trendet azonosítottuk, amelyek pozitívan befolyásolják a logisztikai ingatlanok piacát, és amelyek segítik az alacsony kockázatú tranzakciókat és befektetéseket biztosító ingatlanpiaci stratégiák kialakítását

• Az ügyfelek a szállítással, az ingatlannal és a munkaerővel kapcsolatos egyedi beszerzési költségek helyett egyre inkább a teljes körű hálózati költségeket hasonlítják össze – az előrelátó ügyfelek egyre inkább ezt a gyakorlatot követik
• A fogyasztókhoz közel található logisztikai ingatlanok esetén a kínálat erősen korlátozott, a kereslet pedig mélyebb és változatosabb
• Az e-kereskedelem térnyerése következtében az ellátási láncok közelebb húzódnak a fogyasztókhoz
• Az ellátási lánc optimalizálása gyakran foghíjbeépített (infill) logisztikai ingatlanok vásárlását igényli a szolgáltatás színvonalának növelése és az ellátási lánccal kapcsolatos összes költség csökkentése érdekében

I. Bevezető

Az ellátási láncok esetében csak a változás állandó. A stratégiák átalakulását a műszaki lehetőségek fejlődése és a fogyasztói preferenciák változása indokolja. Ezek a trendek új keresett helyszíneket és további igényeket generálnak. A hosszú távú üzemeltetési és beruházási stratégiák alapja, hogy tisztában legyünk ezekkel a változásokkal és előre lássuk azokat. Kiindulásul hasznos lehet, ha egy kicsit visszatekintünk és végiggondoljuk, milyen technológiai változások történtek és hogyan változtak a fogyasztói preferenciák a nyolcvanas évek eleje óta. A modern logisztikai ingatlanok fejlődésében fontos szerepet játszottak az alábbi változások:

Ellátási láncok fejlődését elősegítő technológiák:

• Globalizáció. A hetvenes évek óta, de különösen a nyolcvanas és kilencvenes években az ellátási láncok egyre hosszabbakká és globálisabbakká váltak. Az ingatlanpiac szempontjából ez a változás növekvő építési igényeket teremtett a nagy szállítási központokban. Az ellátási láncok globalizációja ma is tart, és a piaci szereplők még mindig csak próbálják a lépést tartani a logisztikai ingatlanok iránti kereslettel.
• Adatfeldolgozás és automatizálás. Az Ipar 4.0 sokféle technológia konvergenciáját foglalja magában. Az ellátási láncok következő fejlődési ugrását a napjainkban bevezetésre kerülő legfontosabb technológiák – pl. a robotika, az automatizálás és a big data / prediktív analitika – fogják előidézni. Mindezek a változások az ingatlanpiacon is változásokat indítanak el, különösen a legkeresettebb logisztikai ingatlanok típusait és helyszíneit illetően.
• Innovációk a szállítmányozásban. Az Ipar 4.0 körébe tartoznak az ellátási láncok szempontjából fontos más új technológiák is, nevezetesen az energetikai forradalom és az alternatív üzemanyagok térnyerése, többek között az elektromos és önvezető járművek megjelenése. Az optimális hálózati stratégiák folyamatosan alkalmazkodnak ezekhez a változásokhoz.

Fogyasztói igények

• Alacsony költségek. A hetvenes és nyolcvanas években a globalizáció és a nemzetközivé váló gyártókapacitás árversenyhez vezetett a kereskedők között.
• Széles választék. A nyolcvanas-kilencvenes években a fogyasztók egyre inkább elvárták, hogy az olcsó, piacvezető kereskedőláncok bővítsék a termékválasztékukat. Ezek a változások jelentősen megterhelik az ellátási láncokat, mivel nagy beruházásokat igényelnek a kapacitás és ingatlanok területén.
• Gyorsabb kiszállítás: Az e-kereskedelem több mint két évtizede létezik. Ennek ellenére az ellátási láncokra gyakorolt hatása lassan növekedett, és a változások csak az elmúlt néhány évben jelentkeztek. A folyamatosan fejlődő e-kereskedelem összességében új utakat hoz létre a fogyasztókhoz és így további keresletet gerjeszt.

Ezeknek a hullámoknak a hatására új utak jöttek létre a fogyasztókhoz. Az új technológiák és a változó fogyasztói igények a logisztikai ingatlanokra gyakorolt hatása korábban hosszabb időt vett igénybe. Ezek a hullámok új igényeket hoztak létre, de nem jártak a helyszínek vagy az ingatlanok jellegének jelentős átalakulásával. Az ellátási láncok és hálózati struktúrák széles kínálata és az új képességek hosszabb ideig húzódó bevezetése következtében a legkeresettebb ingatlan-típusok tekintetében a változásokra fokozatosan került sor. A városok terjeszkedésével párhuzamosan továbbá a kedvező fekvésű meglévő logisztikai ingatlanok infill ingatlanokká, és a fogyasztókhoz való közelségük miatt egyre keresettebbé váltak.

A gyorsabb kiszállításnak, valamint az adatfeldolgozás és az automatizálás fejlődésének köszönhetően egyre gyorsul az ellátási láncok és logisztikai ingatlanok változásának üteme. A változások a logisztikai ingatlanokra gyakorolt hatásainak meghatározása és értékelése érdekében a Prologis Research átfogó vizsgálatot végzett az ellátási láncokat érintő jelenlegi és kialakulóban lévő trendeket illetően. A The Sequoia Partnership nevű piacvezető ellátási lánc és hálózati tanácsadó céggel együttműködésben katalogizáltuk és modelleztük a kialakulóban lévő ellátási lánc stratégiákkal kapcsolatos ingatlanpiaci igényeket. Számos kategóriában részletesen elemeztük a különféle elosztási modellek költségeit, többek között a szállítmányozást, a munkaerőt és az ingatlanokat illetően. Mértük a fogyasztók által a kényelem és az időmegtakarítás terén érzékelhető előnyöket is.

Elemzésünk nyomán három alapvető kérdés merült fel a logisztikai ingatlanok jelenlegi és a közeljövőben várható helyzetét illetően:

1. Mit jelentenek az új hálózati stratégiák és a szolgáltatás színvonalának – eredetileg az e-kereskedelem következtében kialakult, mára azonban széles körű trenddé vált – növekvő jelentősége a logisztikai ingatlanok piaca szempontjából? Melyek a legfrissebb változások a legkeresettebb épülettípusokat és helyszíneket illetően?
2. Átmenetinek vagy tartósnak ígérkeznek ezek a változások? Milyen gazdasági tényezők állnak a fogyasztókhoz vezető új csatornák kialakulásának hátterében, és mit jelent mindez azok hosszú távú fenntarthatósága szempontjából?
3. Milyen következményekkel járnak a logisztikai ingatlanok iránti kereslet és az árak szempontjából a szállítási költségekkel, a munkaerő termelékenységével és a szállítási határidőkkel kapcsolatos hosszú távú folyamatok?

A jelen tanulmány az ellátási láncokat és az ingatlanpiacot érintő, kialakulóban lévő és várható trendekkel foglalkozó három részes sorozat első része. A tanulmányban az első kérdéssel foglalkozunk, azaz az ellátási láncokat érintő jelenlegi trendeket vizsgáljuk, kiemelve a helyszínekkel kapcsolatos preferenciáknak az e-kereskedelem hatására bekövetkező változásait. A jelenlegi trendek felvázolását követően a tanulmány két következő részében a várható trendekkel foglalkozunk a fenti második és harmadik kérdés alapján, azaz a) a tárgyalt változások állandósága, illetve b) a különféle új technológiák, pl. a big data és a korszerű robotika következében bekövetkező változások.

II. A kereslettel és a logisztikai ingatlanok helyszíneivel kapcsolatos kategóriák

Hogy tisztában legyünk az ellátási lánccal kapcsolatos új trendekkel és azoknak a logisztikai ingatlanokra gyakorolt hatásaival, különösen az e-kereskedelem által gerjesztett új kereslettel és a szolgáltatási szintek fokozott jelentőségével, nagyon fontos, hogy világosan lássuk a hagyományos ellátási láncokat és azokkal kapcsolatos ingatlanpiaci igényeket. Közelebbről megvizsgálva, az ellátási láncok teljes hosszát tekintve öt konkrét követelményt azonosíthatunk a logisztikai ingatlanokkal kapcsolatban.

Gyártói oldal:

• Szállítók. Ezek az igények a nyersanyagok beszerzéséhez és a gyártó létesítményekbe történő elosztásához kapcsolódnak. Az épületek ennek megfelelően a termelő komplexumok közelében találhatók.
• Megrendelések összegyűjtése. Ezek az igények a kimenő export késztermékek összegyűjtéséhez kapcsolódnak. Ezek az épületek a termelő komplexumok és a szállítási központok, pl. kikötők és más szállítási infrastruktúrák között helyezkednek el.

Fogyasztói oldal:

• Import központok és az egyes régiókat átfogó elosztás. Ezek az épületek jelentik az első állomást a nagy földrajzi területre kiterjedő globális ellátási láncokban vagy a belföldi termelő komplexumok fogadó állomását (pl. Dél-Kalifornia, Dallas, Hollandia). Gyakran a globális kereskedelmi központok közelében találhatók és vagy a közvetlen közelben élő fogyasztókat látják el, vagy elosztó állomásként működve más logisztikai létesítményeket szolgálnak ki a fogyasztók felé tartó ellátási lánc további részein.
• Regionális elosztás. Az itt található épületek jelentős népességgel rendelkező központokon és fogyasztói piacokon belül vagy azok közelében helyezkednek el. A hagyományos kereskedelmi láncolatban sokszor az utolsó állomást jelentik, mielőtt az áruk az üzletek polcaira kerülnének. Az e-kereskedelemben és a háztól-házig forgalmazásban gyakran ezekben az épületekben végzik az áruk csomagolását és továbbítják az árut kiszállításra, az ún. Last Touch® hálózatba (a Last Touch®-ról ld. alább).
• Kereskedelmi központok. A különféle áruk hagyományosan üzletekben, offline vásárlás formájában jutnak el a vásárlókhoz. A kereskedelmi központok korlátozott árukészletet tartanak, és a fogyasztóknak gyakran nagyobb távolságról kell ezekre a helyszínekre utazniuk a vásárláshoz.

III. Az e-kereskedelemnek keresletnövelő hatása van az ellátási láncok fogyasztói oldalán

Bár az e-kereskedelem már jó ideje az egyik fő hajtóerő a logisztikai ingatlanok piacán, a kereslet az elmúlt években egyre koncentráltabbá vált. Az újonnan bérelt ingatlanok kb. 20%-a e-kereskedelmi célokat szolgál, szemben az évtized elején mért kevesebb, mint 5%-kal. Az e-kereskedelem továbbá két számjegyű éves fejlődést mutat. A korábbinál sokkal több a kizárólag online kereskedelemmel foglalkozó vállalat. A hagyományos üzlethelyiséggel rendelkező kereskedők közül a sikeres internetes áruházzal is rendelkező piaci szereplőknek (amelyek esetén az online kereskedelem a bevétel – immár nem elhanyagolható - 25%-át vagy még ennél is nagyobb hányadát teszi ki) is erősíteniük kell szolgáltatási kapacitásukat. Mindez együttesen azt jelenti, hogy az ellátási láncokba való befektetések összege jelentősen nőtt az elmúlt években és ezen a téren további bővülés várható. A befektetések ugyanakkor nem egyenletesen oszlanak el, hanem az ellátási lánc bizonyos részeire koncentrálódnak.

Az e-kereskedelem új igényeket generál, amelyek elsősorban az ellátási láncok fogyasztói oldalán jelentkeznek. Az e-kereskedelemben a kétezres évek elején a központosított helyszíneket preferálták, ahol össze lehetett vonni a készleteket és nagyobb földrajzi területen belül kiegyenlített szállítási időket lehetett biztosítani (bár a kiszállítás lassú és drága volt). Az utóbbi időben az e-kereskedelemben a logisztikai ingatlanok bérlése elsősorban az ellátási láncok fogyasztói oldalán jellemző. Az e-kereskedelemmel kapcsolatos új kereslet főként két területen jelentkezik:

• Regionális elosztás. Szemben a központosított elosztási modellel, a regionális elosztó központok fejlődése lehetővé teszi, hogy az internetes kereskedők a készleteiket a végső fogyasztókhoz sokkal közelebb tárolják, és így jobban eleget tehessenek a rövid szállítási határidőkkel kapcsolatos fogyasztói elvárásoknak. Az e-kereskedelmi ökoszisztéma növekvő és fontos részét képezik továbbá a visszáru-központok; a jelentős fogyasztási központokhoz való közelségüknek köszönhetően könnyebben kezelhető az ellentétes irányú logisztikai költségek szállítmányozással kapcsolatos része, és a készletek gyorsabban visszakerülhetnek a kereskedelmi körforgásba.
• Last Touch®. Ezek az épületek városi helyszíneken találhatók, és a városon belüli elosztást szolgálják. Az e-kereskedelem ösztönzi az ilyen típusú épületek iránti keresletet, gyors e-kiszállítást és az időre érzékeny elosztást tesz lehetővé. A Last Touch® épületek a meglévő ellátási láncok kiterjesztését jelentik, mivel nem csak eljuttatják az árukat a kereskedelmi központokba és más üzletekbe, de magasabb színvonalú szolgáltatásokat is biztosítanak azáltal, hogy megkönnyítik a fogyasztók lakhelyére és munkahelyére történő kiszállítást. Ideális helyszínt jelentenek a helyi vállalkozók és kisvállalkozások számára is, mivel a többi ügyfél/szállító és a potenciális munkaerő is a közelben található. A szintén használatos Last Mile (utolsó mérföld) elnevezés némileg megtévesztő, mivel ezek a komplexumok gyakran jóval nagyobb távolságra találhatók. A Last Touch® épületek két újfajta előnyt kínálnak: tovább bővítik a szolgáltatási funkciókat (ilyen jellegű városi telephelyekre van szükség egy napon belüli vagy rövidebb szállítási határidők esetén) és elősegítik a szállítási költségek kezelését (mivel az utolsó szállítási szakasz két részre osztható).

A hangsúly az e-kereskedelmen kívül is egyre inkább az ellátási lánc fogyasztói oldalára esik. Az e-kereskedelem következtében az ellátási láncok mind szélesebb körét illetően egyre magasabbak a szolgáltatás színvonalával kapcsolatos igények. Ennek következtében több ágazatban is megváltoztak a helyszínnel kapcsolatos stratégiák: a felhasználók az egyszerű központosított elosztási modellek felől a decentralizált rendszerek felé mozdultak el, ami lerövidíti a távolságot a végső fogyasztótól. A többlépcsős rendszer felé történő elmozdulás nagyobb rugalmasságot biztosít a konténerről raklapokra, raklapról dobozokba, illetve adott esetben a dobozokból egyedi kiszerelésbe történő szétrakodáshoz. Ezek a változások növelik az ellátási láncok gyorsaságát és alkalmazkodó képességét. Bár a több telephelyből álló ellátási lánc kiépítése költségesnek tűnhet, a logisztikai ingatlanok költsége valójában a költségstruktúrának csak kis hányadát képezi. Az ingatlanok költsége az ellátási lánc költségének kb. 5%-át, az összköltségnek pedig kevesebb, mint 1%-át jelenti.

IV. A változó kereslet miatt egyesek jól, mások rosszul járnak a logisztikai ingatlanok piacán.

Az ellátási láncok fogyasztói oldalát kiszolgáló logisztikai ingatlanok kedvezőbb kompromisszumot kínálnak a hozamok és kockázatok tekintetében. A bérleti díjak hosszú távú növekedése, a portfolió kihasználtsága vagy az ügyfelek igényeinek sokszínűsége és rugalmassága tekintetében a logisztikai ingatlanok teljesítménye a helyszínválasztási stratégiától függően nagymértékben változó. Három tényező biztosíthat kedvezőbb hosszú távú értékállóságot:

• Kínálati korlátok. Az ellátási láncok fogyasztói oldalán gyakran jelentkeznek a kínálatot erősen korlátozó tényezők. A kereslet az infill helyszínekre koncentrálódik. Ezekben a fő lakossági központokban viszonylag kevés az elérhető új helyszín, ezért a kihasználtság nagyon magas és dinamikusan nőnek a bérleti díjak.
• Fejlődő e-kereskedelem. Az e-kereskedelmet kiszolgáló ellátási láncok térnyerése most kezdődött el, nagyságrendi növekedés csak az elmúlt néhány évben volt tapasztalható. A globalizáció több évtized elteltével még mindig növeli a keresletet, és az e-kereskedelem továbbra is két számjegyű növekedést mutat, öt-hét évente megkétszerezve az ágazat teljesítményét. Ez a növekedés elsősorban az ellátási láncok fogyasztói oldalán jelentkezik.
• A kereskedelem fejlődése. Folytatódik a globalizáció térnyerése, jelentős keresletet generálva a globális kereskedelmi központokban. Dél-Kalifornia a világ legjelentősebb logisztikai piaca, köszönhetően annak, hogy az USA-ba belépő ázsiai termékek kapuja. Számos más piacon, többek között Chicagóban vagy az észak-európai kikötők közelében elhelyezkedő piacokon, pl. Dél-Hollandiában is hasonló trendek tapasztalhatók. Ezek a mai napig a leggyorsabban fejlődő piacok közé tartoznak, mivel a logisztikai ingatlanokkal kapcsolatos igények követik az ellátási láncok globális jellegét. Bár ezek az igények elsősorban az importot és a teljes régióra kiterjedő elosztó központokat érintik, mindazonáltal az ellátási láncok fogyasztói oldalán jelentkeznek.
• Áttelepüléssel járó kockázatok a termelői oldalon. A helyszínnel kapcsolatos jóval nagyobb kockázatok tapasztalhatók az ellátási láncok termelői oldalán. Ezeket a gyártást érintő trendek befolyásolják, többek között a robotika térnyerése, az át-/visszatelepítések, az állami ösztönzők, valamint a kereskedelmi kapcsolatok és szabályozások változásai. A fogyasztói oldalon található helyszíneket ezzel szemben növekvő kereslet jellemzi, mivel a forgalmazók termékeiket a nagy fogyasztói piacokra szállítják, ahol a változások jóval fokozatosabban és hosszabb távon következnek be. 1900-ban New York volt az Egyesült Államok legnépesebb városa. Most is az. A fő lakossági központokban van továbbá a legnagyobb lehetőség a magasabb színvonalú és jobb kihasználtságra, ami tovább növeli az ellátási láncok fogyasztói oldalának értékét.

Záró megjegyzések

1. Prologis Research 
2. eMarketer, nyrt. beszámolók
3. Az AT Kearney által készített CSCMP jelentés alapján készített becslések, IMS Worldwide, nyrt. jelentések, Prologis Research
4. eMarketer

PROLOGIS RESEARCH

A Prologis Research kutatási osztálya négy kontinenst átfogva vizsgálja a piaci alap- és befektetési trendeket, valamint a Prologis ügyfeleinek igényeit, hogy segítséget nyújtson a piaci lehetőségek beazonosításához és a kockázatok elkerüléséhez. A csapat befektetési döntésekhez és hosszú távú stratégiai kezdeményezésekhez járul hozzá, valamint iparági jelentéseket és más kutatási riportokat publikál. A Prologis kutatásai az ügyfelek üzletágait érintő piaci dinamikákat, valamint az ellátási lánc problémáit és a logisztikai- és ingatlanpiac fejlődését vizsgálják. A Prologis elkötelezett kutatócsapata a vállalat összes osztályával együttmûködve dolgozik azon, hogy elősegítse a Prologis piacra lépését, bővülését, akvizícióit és fejlesztési stratégiáit.