Nie je žiadnym prekvapením, že európsky logistický trh aj minulý rok pokračoval v expanzii. 2018 bol ďalším rokom charakteristickým vysokým dopytom po priestoroch zo strany nájomcov, miera neobsadenosti dosiahla historické minimum a došlo k dlho očakávanému navýšeniu nájmov. Na začiatku roka 2019 vznikli obavy spojené s volatilitou kapitálového trhu a vývojom globálnej ekonomiky v dôsledku brexitu a napätých hospodárskych vzťahov medzi Spojenými štátmi a Čínou. Aj keď trh logistických nehnuteľností zakončoval rok 2018 v skvelej kondícii, rastúce obavy zo začiatku tohto roka nás vedú k nevyhnutnej otázke: čo možno očakávať v priebehu tohto roka?
Po prvé, európsky trh s logistickými nehnuteľnosťami v roku 2018 významne posilnil, čo je pozitívnym predpokladom pre jeho ďalšiu expanziu v roku 2019.
V celoeurópskom meradle sa čisté efektívne nájmy v roku 2018 zvýšili v priemere o 4,5 percenta a rovnaká miera rastu je predpokladaná aj pre rok 2019. Nájmy pritom takto stúpali najviac od prelomu storočia, kedy sa celoeurópsky logistický trh reálne zformoval.1 Rovnako ako v roku 2018 sa predpokladá, že pre rast nájomného budú určujúce kontinentálne trhy ako Poľsko, Nemecko, Francúzsko, Česká republika a Taliansko, ktoré už dlhšiu dobu zaznamenávajú mierny rast. Zatiaľ čo v uplynulých rokoch ešte k rastu nájmov na všetkých trhoch nedochádzalo, pre rok 2019 je predpokladaný na väčšine kontinentu, a to v nemalej miere.
Po druhé, rast trhu ovplyvňuje viac určujúcich faktorov.
Základy trhu sú silné: zákaznícky sentiment pozitívny, dopyt vysoký a ponuka umiernená, zaznamenávame tiež nedostatok pôdy pre ďalšiu výstavbu a neobsadenosť na historicky najnižšej úrovni. Veľký dopyt je predpokladaný aj naďalej, rovnako tak ako nízka miera neobsadenosti priestorov.1 Tempo zmien bude v nasledujúcich rokoch pravdepodobne akcelerovať, najmä s rozvojom e-commerce a nehnuteľností typu Last Touch®. Zároveň sú ale nájmy stále nižšie, než boli pri dosiahnutí minulého maxima, rovnako tak ako reprodukčná cena nehnuteľností na väčšine trhov. Nová výstavba musí byť sprevádzaná rastom nájmov. V neposlednom rade sa zvyšujú reprodukčné náklady, čo je zapríčinené stúpajúcimi nákladmi v stavebníctve aj rastúcimi cenami pozemkov. To má vplyv na rozvoj výstavby a tlačí ceny nájmov na väčšine trhov hore.
Po tretie, rast zaznamenáva aj kontinentálna Európa.
Pretrvávajúcim trendom, ktorý začal byť viditeľný už v roku 2018, je šírenie rastu zo Spojeného kráľovstva na kontinent. Pred tromi či piatimi rokmi bolo Spojené kráľovstvo z hľadiska rastu vedúcim európskym trhom. Napriek neistote, ktorú spôsobuje diskusia o brexite, tu dopyt zostáva na zdravej úrovni a neobsadenosť je nízka. Na kontinente môžeme rozlíšiť dva typy rastových trhov. Prvým z nich sú vyspelé trhy typické pokračujúcim výrazným rastom nájmov, napríklad Mníchov, južné Holandsko, Göteborg alebo Praha. Tieto trhy už teda expanziu zaznamenali - a je tam predpokladaná aj pre rok 2019. Druhý typ trhov, ku ktorému sa radí napríklad Paríž, Varšava, Sliezsko či Miláno, sa nachádza v ranej fáze rastového cyklu nájmov. Rast nájmov tu začína z nižšej úrovne, avšak vďaka priaznivým trhovým podmienkam so značným potenciálom do roku 2019. Zároveň ale väčšina týchto trhov rástla už v roku 2018.
Narastajúci zmätok.
Ako volatilita kapitálového trhu, tak napätie v obchodnej sfére či brexit, môžu potenciálne ovplyvniť celkovú ekonomiku a nakoniec aj logistický trh v Európe. Európske trhové prostredie je však riadené štrukturálnymi faktormi dopytu, ako je rekonfigurácia dodávateľských reťazcov a rastúca miera prijatia. Už teraz môžeme pozorovať, že dané štrukturálne faktory za uplynulú dekádu tieto riziká do veľkej miery izolovali. Od roku 2007 európsky logistický trh vyrástol o 75 percent, zatiaľ čo ekonomika len o 10 percent.
Po štvrté, rast v logistickom sektore bude podľa všetkého trvať aj po roku 2019.
Štrukturálne faktory ako e-commerce, urbanizácia a rekonfigurácia by mali viesť k navýšeniu dopytu po inštitucionalizovaných logistických nehnuteľnostiach v akejkoľvek fáze ekonomického cyklu. V skutočnosti štrukturálne zmeny vedú k tomu, že zákazníci skôr starostlivo posudzujú celkové konečné náklady na siete než individuálne prevádzkové výdavky na dopravu, nehnuteľnosti a pracovnú silu - čo sa ukazuje byť optimálnou praxou, ktorú preberajú dopredu zmýšľajúci zákazníci. Optimalizácia spotrebiteľského reťazca často vyžaduje zahrnutie prielukovej výstavby, ktorá zaistí koncovým zákazníkom lepšie služby, rovnako ako nižšie náklady. To je pre oblasť logistických nehnuteľností, ktorých podiel v nákladoch spotrebiteľského reťazca tvorí iba 5 procent1, naskrz pozitívne. Výskumné oddelenie Prologis Research prednedávnom vykonalo štúdiu, ktorá ukázala, že každé jedno percento úspor nákladov na dopravu a pracovnú silu sa rovná 15 až 20 percentám nákladov na prenájom logistických nehnuteľností. Preto sú nehnuteľnosti - celkom správne - považované za faktor určujúci hodnotu skôr ako primárne nákladovú položku. Z pohľadu kapitálového trhu nižšie sadzby a zásadné úlohy požiadaviek na návratnosť menia rovnicu výstavby a vytvárajú podmienky pre rast nájmov. To všetko, v kombinácii s obmedzenou dostupnosťou pôdy, najmä v prielukových lokalitách, tvorí predpoklad rastu v dlhodobom horizonte.
Sčítané a podčiarknuté: V roku 2019 čakajme silný výkon.
Aj keď by zvýšenie nájmov malo na európskych logistických trhoch viesť k rastu, najmä na tých s orientáciou na mestskú prielukovú výstavbu, môžu politické či ekonomické riziká všetky predpovedané scenáre kedykoľvek zmeniť. Trhové podmienky zostávajú priaznivé a najmä štrukturálne faktory riadiace dopyt hovoria pre naplnenie prognóz. Na pozadí tendencie rastu pretrvávajúceho z roku 2018, urbanizácie, rozvoja e-commerce a dopytu po nehnuteľnostiach typu Last Touch® možno v roku 2019 očakávať, že európsky trh s logistickými nehnuteľnosťami naberie ďalšie obrátky.