W przypadku łańcuchów dostaw i wykorzystywanych w nich nieruchomości logistycznych jedyną stałą jest zmiana. Niniejszy artykuł jest pierwszym z trzech opracowań, w których zostaną przeanalizowane najnowsze trendy w zakresie konsumentów i łańcuchów dostaw stymulujące rynek nieruchomości logistycznych. W szczególności, analizując fale zmian w łańcuchach dostaw, możemy wyróżnić cztery trendy mające pozytywny wpływ na rynek nieruchomości logistycznych, z których każdy może pomóc w zrozumieniu perspektywicznych strategii inwestycji w nieruchomości i działalności w tym zakresie:

• Klienci coraz częściej biorą pod uwagę całkowite koszty całej sieci dostaw, a nie tylko koszty poszczególnych działań w zakresie nabywania usług związanych z transportem, nieruchomościami oraz świadczeniem pracy – jest to najlepsza praktyka, stosowana przez klientów myślących perspektywicznie.
• Optymalizacja łańcucha dostaw często oznacza zapewnienie sobie nieruchomości logistycznych typu infill (tzw. „plomby“) w celu uzyskania lepszego poziomu usług i obniżenia całkowitych kosztów łańcucha dostaw.
• Rozwój handlu elektronicznego sprawia, że łańcuchy dostaw są bliżej konsumentów.
• Zapewnianie podaży nieruchomości logistycznych zlokalizowanych w pobliżu konsumentów wiąże się z większymi trudnościami, a popyt na takie nieruchomości jest większy i bardziej zróżnicowany.

I. Wprowadzenie

W przypadku łańcuchów dostaw jedyną stałą jest zmiana. Strategie zmieniają się wraz z rozwojem możliwości technicznych i zmianą preferencji konsumentów. Trendy te sprawiają, że klienci poszukują innych lokalizacji nieruchomości i stawiają nowe wymagania. Trwałe i długoterminowe strategie operacyjne i inwestycyjne wymagają zrozumienia i przewidywania tego rodzaju zmian. Dla lepszego zrozumienia tematu, warto cofnąć się i przeanalizować zmiany w zakresie technologii i preferencji konsumentów, sięgające w głównej mierze początków lat osiemdziesiątych ubiegłego wieku. Zmiany te wywarły wpływ na kształt współczesnego rynku nieruchomości logistycznych i obejmują:

Technologie usprawniające łańcuchy dostaw

• Globalizacja. Trend ten, zapoczątkowany w latach 70. i gwałtownie rozwijający się w latach 80. i 90. XX w., sprawił, że łańcuchy dostaw stawały się coraz dłuższe i bardziej globalne. Zmiana ta wywołała zapotrzebowanie na budowę nieruchomości logistycznych w kluczowych węzłach transportowych. Jeszcze dziś łańcuchy dostaw nadal podlegają globalizacji, a uczestnicy rynku wciąż starają się zaspokoić to zapotrzebowanie.
• Dane i automatyzacja. Przemysł 4.0 obejmuje konwergencję wielu technologii. Te obecnie wdrażane w łańcuchach dostaw, w tym w obszarze robotyki, automatyzacji oraz big data, doprowadzą do kolejnej zmiany w łańcuchach dostaw. Z kolei zmiana ta będzie napędzać zmiany w sektorze nieruchomości, szczególnie w zakresie najbardziej pożądanych rodzajów i lokalizacji nieruchomości logistycznych.
• Innowacje w transporcie. Przemysł 4.0 obejmuje również szereg technologii dopiero wkraczających na rynek, które będą miały znaczenie dla łańcuchów dostaw, a mianowicie technologii związanych z rozwojem alternatywnych paliw i rewolucją energetyczną, w szczególności tych wykorzystywanych w pojazdach elektrycznych i autonomicznych. Optymalne strategie sieciowe będą nieustannie ulegały zmianie.

Oczekiwania konsumentów

• Niskie koszty. W latach 70. i 80. ubiegłego wieku rozwój globalizacji i produkcji międzynarodowej zmusiły sprzedawców detalicznych do konkurowania cenami.
• Duża różnorodność. W latach 80. i 90. konsumenci zaczęli oczekiwać niskich kosztów, co skłoniło sprzedawców do konkurowania różnorodnością produktów. Zmiany te stanowiły znaczne obciążenie dla łańcuchów dostaw, gdyż wymagały dużych inwestycji, w tym inwestycji w nieruchomości, w celu zwiększenia potencjału.
• Krótsze terminy dostawy. Handel elektroniczny funkcjonuje od ponad dwudziestu lat. Jednak jego wpływ na łańcuchy dostaw narastał powoli i dopiero w ostatnich kilku latach doprowadził do istotnych zmian. Generalnie, handel elektroniczny, który nadal się rozwija, wytycza wciąż nowe ścieżki umożliwiające dotarcie do konsumentów, napędzając w ten sposób popyt. Ponadto, handel elektroniczny zmienił oczekiwania konsumentów dotyczące różnorodności produktów, wygody i czasu dostawy.

Podsumowując, fale zmian wytyczają nowe ścieżki umożliwiające dotarcie do konsumentów. W przeszłości, nowe technologie i zmiany oczekiwań konsumentów powodowały stopniową ewolucję rynku nieruchomości logistycznych. Te fale ewolucji stworzyły nowe wymagania, ale nie doprowadziły do istotnych zmian pod względem lokalizacji czy jakości aktywów. Duża różnorodność modeli łańcuchów i sieci dostaw, a także dłuższy czas wdrażania nowych możliwości, doprowadziły stopniowo do zmiany rodzajów najbardziej poszukiwanych nieruchomości. Ponadto, wraz z rozwojem miast, starsze nieruchomości logistyczne stały się nieruchomościami typu infill i zaczęły być coraz bardziej popularne ze względu na bliskość konsumentów końcowych.

Dzięki krótszym terminom dostaw oraz wdrażaniu technologii w zakresie analizy danych i automatyzacji, tempo zmian w łańcuchach dostaw i nieruchomościach logistycznych wzrasta. Aby zidentyfikować i zmierzyć wpływ na nieruchomości logistyczne, Dział Badań Prologis przeprowadził dogłębną analizę najnowszych i nowo powstających trendów w obszarze łańcuchów dostaw. We współpracy z The Sequoia Partnership, wiodącym konsultantem w zakresie łańcuchów i sieci dostaw, zebraliśmy i przedstawiliśmy wymagania dotyczące nieruchomości wynikające z nowo powstających strategii łańcuchów dostaw. W ramach naszego badania przeanalizowaliśmy koszty w wielu modelach dystrybucji oraz w wielu kategoriach, takich jak transport, świadczenie pracy i nieruchomości. Określiliśmy również wartość dla konsumentów pod względem wygody i zaoszczędzonego czasu.

Po przeprowadzeniu analizy nasunęły się nam trzy istotne pytania dotyczące środowiska, w którym obecnie funkcjonują i będą funkcjonowały w najbliższej przyszłości nieruchomości logistyczne:

1. Co nowe strategie dotyczące sieci dostaw i wyróżniający je nacisk na jakość usług (zapoczątkowany w sektorze handlu elektronicznego, ale obecnie będący powszechnym trendem) oznaczają dla rynku nieruchomości logistycznych? Jakie są najnowsze zmiany w zakresie najbardziej pożądanych rodzajów i lokalizacji budynków?
2. Czy zmiany te są tymczasowe czy trwałe? Jakie korzyści finansowe wynikają z tych nowych ścieżek umożliwiających dotarcie do konsumentów i jaki będzie wpływ tych korzyści na trwałość tych ścieżek w perspektywie długoterminowej?
3. Jaki jest wpływ długofalowych trendów w zakresie kosztów transportu, wydajności pracy i czasu dostawy na popyt na nieruchomości logistyczne i ich ceny?

Niniejszy raport jest pierwszym z trzech opracowań poświęconych nowym i spodziewanym trendom w obszarze łańcuchów dostaw i nieruchomości. Odpowiemy w nim na pierwsze pytanie, analizując obecne trendy w łańcuchach dostaw, w tym zmiany preferencji dotyczących lokalizacji spowodowane przez rozwój handlu elektronicznego. Po przedstawieniu obecnych trendów, w dwóch kolejnych raportach omówimy przyszłe trendy, do których odnosi się drugie i trzecie pytanie, w tym (a) kwestię trwałości tych zmian oraz (b) nowe zmiany, które prawdopodobnie zostaną wprowadzone ze względu na rozwój w obszarach big data i robotyki.

II. Kategorie popytu na nieruchomości logistyczne i ich lokalizacji

Aby w pełni docenić nowe trendy w łańcuchach dostaw i ich konsekwencje dla nieruchomości logistycznych, w szczególności nowy popyt wywołany przez handel elektroniczny i nacisk na poziom usług, ważne jest, by zrozumieć tradycyjne łańcuchy dostaw i związane z nimi wymagania w zakresie nieruchomości. Po dokonaniu dokładnej analizy, uwzględniającej cały łańcuch dostaw, wyróżniliśmy pięć różnych rodzajów wymagań związanych z nieruchomościami logistycznymi.

Etap produkcji:

• Dostawcy. Wymagania w tym zakresie dotyczą gromadzenia i rozprowadzania surowców do zakładów produkcyjnych. W związku z tym nieruchomości logistyczne muszą być zlokalizowane w pobliżu zakładów produkcyjnych.
• Konsolidacja zamówień. Wymogi w tym zakresie obejmują konsolidację wysyłanych towarów eksportowych lub przesyłek krajowych obejmujących wyroby gotowe. Odnośne nieruchomości muszą być zlokalizowane między zakładami produkcyjnymi a węzłami transportowymi, takimi jak porty i inna infrastruktura transportowa.

Etap konsumentów:

• Dystrybucja regionalna. Nieruchomości spełniające wymagania dystrybucji regionalnej znajdują się w obrębie lub w pobliżu największych skupisk ludności i rynków konsumpcyjnych. W przypadku tradycyjnej dystrybucji w ramach handlu tradycyjnego, nieruchomości te często są ostatnim przystankiem dla towarów, przed przewiezieniem ich do sklepów detalicznych. W przypadku handlu elektronicznego i dystrybucji bezpośrednio do domów konsumentów, w nieruchomościach tych towary mogą być pakowane i przekazywane sieci Last Touch® (więcej informacji na temat Last Touch® podano poniżej).
• Centra handlu detalicznego. Tradycyjnie, towary docierają do konsumentów poprzez dokonanie zakupów w sklepach fizycznych. Centra handlu detalicznego mają ograniczone zapasy i konsumenci muszą udać się do nich w celu dokonania zakupów.

III. Handel elektroniczny zwiększa popyt w ramach łańcucha dostaw po stronie konsumentów

Handel elektroniczny jest od pewnego czasu kluczową siłą na rynku nieruchomości logistycznych, ale w ostatnich latach nastąpiła koncentracja popytu w tym obszarze. Obecnie, umowy najmu w sektorze handlu elektronicznego stanowią około 20% nowych umów najmu, co stanowi istotny wzrost w porównaniu z mniej niż 5% na początku bieżącego dziesięciolecia.1 Co więcej, handel elektroniczny nadal odnotowuje dwucyfrowy roczny wzrost. Obecnie istnieje o wiele więcej sklepów internetowych wyspecjalizowanych w jednym rodzaju produktów. W przypadku tradycyjnych sprzedawców detalicznych, ci z nich, którzy odnieśli sukces w sprzedaży online (mogącej obecnie generować 25% przychodów lub więcej – co jest wielkością, której nie można zignorować), muszą teraz zwiększyć swoje zdolności do świadczenia usług.2 Podsumowując, inwestycje kapitałowe w łańcuchy dostaw w ostatnich latach znacznie wzrosły i przewidywany jest ich dalszy wzrost. Jednak inwestycje te nie są równomiernie rozłożone, lecz skoncentrowane są raczej w niektórych etapach łańcucha dostaw.

Handel elektroniczny stawia nowe wymagania, wynikające głównie z potrzeb konsumentów. Początkowo, na początku XXI w., w zakresie handlu elektronicznego istniało zapotrzebowanie na lokalizacje spełniające funkcje centrów, w których łączono zapasy i które umożliwiały ujednolicenie terminów dostaw na szerokim obszarze geograficznym (jednakże dostawy były realizowane w wolnym tempie i po wysokich cenach). Ostatnio działalność w zakresie najmu nieruchomości na potrzeby handlu elektronicznego jest ukierunkowana na wymagania konsumentów. W szczególności nowy popyt na handel elektroniczny jest skoncentrowany na dwóch obszarach:

• Dystrybucja regionalna. Rozwój regionalnych centrów dystrybucji, w przeciwieństwie do scentralizowanych modeli dystrybucji, pozwala detalicznym sprzedawcom internetowym na przechowywanie zapasów w magazynach zlokalizowanych znacznie bliżej konsumentów końcowych i dotrzymywanie krótkich terminów dostawy, jakich oczekują konsumenci. Ponadto, rozwijającą się i ważną część środowiska handlu elektronicznego stanowią centra zwrotów; ich bliskość w stosunku do głównych centrów konsumpcji ułatwia zarządzanie kosztami transportu realizowanego w ramach logistyki zwrotnej i przyspiesza ponowne wprowadzenie zapasów do obrotu.
• Last Touch®. Są to budynki logistyczne zlokalizowane w miastach i zapewniające dystrybucję towarów na ich terenie. Handel elektroniczny pobudził popyt na nieruchomości tego typu, umożliwiające szybką elektroniczną realizację zamówień i dystrybucję towarów wrażliwych na upływ czasu. Centra logistyczne Last Touch® stanowią rozszerzenie istniejących łańcuchów dostaw – nie tylko dowożą towary do centrów handlu detalicznego i sklepów, ale także zapewniają wyższy poziom usług, ułatwiając dostawę do miejsc zamieszkania i pracy konsumentów. Ponadto, lokalizacje te są idealne dla lokalnych i małych firm, gdyż zapewniają bliskość innych klientów / dostawców i dużą liczbę pracowników. Stosowany jest również termin „Last Mile“ („ostania mila“), ale jest on trochę mylący, ponieważ centra nazywane „Last Mile“ często obsługują znacznie większe odległości. Centra logistyczne Last Touch® oferują dwie nowe korzyści: zaawansowane możliwości świadczenia usług (nieruchomości logistyczne zlokalizowane w miastach są niezbędne do realizacji dostaw tego samego dnia lub w krótszym czasie) oraz lepsze zarządzanie kosztami transportu (poprzez umożliwienie podziału końcowego etapu transportu na dwa kierunki).

Nacisk na realizację wymagań konsumentów wykracza poza obszar handlu elektronicznego. Handel elektroniczny jest katalizatorem wzrostu wymagań dotyczących poziomu usług w całym spektrum łańcuchów dostaw. W rezultacie, ewoluowały również strategie wyboru lokalizacji na potrzeby innych branż, a użytkownicy przechodzili z prostych, scentralizowanych modeli dystrybucji na systemy zdecentralizowane, zapewniające skrócenie dystansu do konsumentów końcowych. Przejście na wieloetapowy system zapewnia elastyczność w zakresie dekonsolidacji – z kontenerów na palety, z palet na kartony i, w razie potrzeby, z kartonów na pojedyncze sztuki. Takie zmiany zwiększają szybkość reagowania w ramach łańcuchów dostaw. Chociaż łańcuchy dostaw obejmujące wiele lokalizacji mogą wydawać się drogie, w rzeczywistości nieruchomości logistyczne stanowią niewielki udział w strukturze kosztów. Koszty nieruchomości to około 5% kosztów łańcucha dostaw i mniej niż 1% całkowitych kosztów.3

IV. Zmieniające się wzorce popytu decydują o zwycięzcach i przegranych branży nieruchomości logistycznych

Nieruchomości logistyczne, które w ramach łańcuchów dostaw obsługują konsumentów, zapewniają lepszy kompromis między korzyścią a ryzykiem. Wyniki osiągane w branży nieruchomości logistycznych, mierzone długoterminowym wzrostem stawek czynszu, wskaźnikiem zajętości oferowanej powierzchni lub różnorodnością i elastycznością popytu klientów, różnią się znacznie w zależności od strategii wyboru lokalizacji. Lepszą długoterminową ofertę korzyści zapewniają następujące cztery czynniki:

• Trudności w zapewnianiu podaży. Znaczna część etapu obsługi konsumentów w ramach łańcuchów dostaw charakteryzuje się trudnościami w zapewnianiu podaży. Popyt jest skoncentrowany na lokalizacjach typu infill. W dużych skupiskach ludności znajduje się stosunkowo niewiele nowych terenów do zabudowy. W związku z tym wskaźniki zajętości powierzchni są bardzo wysokie, a stawki czynszu szybko rosną.
• Rozwój handlu elektronicznego. Rozwój łańcuchów dostaw na potrzeby obsługi handlu elektronicznego rozpoczął się niedawno, a na dużą skalę nastąpił dopiero w ciągu ostatnich kilku lat. Z kolei globalizacja, trwająca już kilkadziesiąt lat, nadal napędza popyt, a wzrost przychodów brutto branży handlu elektronicznego pozostaje dwucyfrowy i podwaja się co pięć do siedmiu lat.4 Wzrost ten odnosi się przede wszystkim do etapu obsługi konsumentów w ramach łańcuchów dostaw.
• Rozwój handlu. Ponadto, proces globalizacji nadal trwa i stwarza znaczny popyt w „wąskich gardłach“ globalnego handlu. Południowa Kalifornia jest największym na świecie rynkiem nieruchomości logistycznych, ponieważ jest bramą do Stanów Zjednoczonych dla towarów z Azji. Podobny trend występuje na wielu innych rynkach, np. Chicago i rynkach Europy Północnej zlokalizowanych w pobliżu portów, takich jak południowa Holandia. Nawet dzisiaj rynki te należą do najszybciej rozwijających się, ponieważ wymagania w zakresie nieruchomości logistycznych nadal usiłują nadążyć za globalizacją łańcuchów dostaw. Należy dodać, że wymagania ta odnoszą się zwykle do centrów importu i dystrybucji pan-regionalnej, ale dotyczą również etapu obsługi konsumentów w ramach łańcuchów dostaw.
• Ryzyko na etapie produkcji związane z przeniesieniem. Naszym zdaniem, znacznie większe ryzyko dotyczy lokalizacji nieruchomości logistycznych związanych z obsługą etapu produkcji w ramach łańcuchów dostaw. Podlegają one trendom w produkcji, takim jak rozwój robotyki, reshoring (powrót zakładów produkcyjnych do krajów macierzystych) lub nearshoring (outsourcing do krajów sąsiednich), zmiany w zachętach oferowanych przez rządy oraz zmiany w stosunkach handlowych i przepisach. Z kolei na lokalizacje związane z etapem obsługi konsumentów w ramach łańcuchów dostaw istnieje popyt, ponieważ dystrybutorzy wprowadzają towary na główne rynki konsumenckie, które zmieniają się bardzo powoli. W 1900 r. Nowy Jork był miastem o największej liczbie mieszkańców w Stanach Zjednoczonych. I pozostało tak do dzisiaj. Ponadto, w dużych skupiskach ludności częściej odnotowuje się przypadki lepszego wykorzystania, co podnosi wartość nieruchomości końcowego etapu łańcuchów dostaw.

Przypisy końcowe

1. Dział Badań Prologis
2. eMarketer, publiczne oświadczenia przedsiębiorstw
3. Szacunkowe dane zostały opracowane na podstawie raportu CSCMP przygotowanego przez AT Kearney, IMS Worldwide, publicznie dostępnych dokumentów przedsiębiorstw oraz badań przeprowadzonych przez Dział Badań Prologis.
4. eMarketer

OŚWIADCZENIA DOTYCZĄCE PRZYSZŁOŚCI

Niniejszego materiału nie należy interpretować jako oferty sprzedaży lub jako zaproszenia do składania ofert kupna jakichkolwiek papierów wartościowych. Niniejszy materiał nie stanowi zachęty do podejmowania jakichkolwiek działań. Ma on charakter ogólnego materiału informacyjnego dla klientów Prologis.

Niniejszy raport oparty jest częściowo na powszechnie dostępnych informacjach, które uważamy za wiarygodne, lecz co do których nie możemy zagwarantować, że są dokładne lub kompletne, w związku z czym nie można ich traktować jako takie. Nie udzielamy żadnych gwarancji co do dokładności lub kompletności informacji zawartych w niniejszym raporcie. Wyrażone w nim opinie są naszymi opiniami aktualnymi wyłącznie w dniu publikacji niniejszego raportu. Prologis wyłącza wszelką odpowiedzialność w odniesieniu do niniejszego raportu, w tym, między innymi, nie składa żadnych wyraźnych lub dorozumianych oświadczeń ani nie udziela gwarancji dotyczących oświadczeń lub błędów zawartych w niniejszym raporcie, bądź też kwestii, które niniejszy raport pomija.

Wszelkie szacunki, prognozy i przewidywania przedstawione w niniejszym raporcie winny być interpretowane jako oświadczenia dotyczące przyszłości. Choć uważamy, że przewidywania przedstawione w takich oświadczeniach są uzasadnione, nie możemy zagwarantować, iż okażą się one trafne. Szacunki takie uzależnione są od rzeczywistego ryzyka, zarówno znanego, jak i nieznanego, od niewiadomych oraz od innych czynników, które mogą sprawić, że rzeczywiste wyniki będą znacząco różnić się od przewidywanych.

Oświadczenia dotyczące przyszłości wyrażają wyłącznie stan przekonań na dzień publikacji niniejszego raportu. W sposób wyraźny wyłączamy wszelkie zobowiązania do aktualizacji bądź zmiany jakichkolwiek oświadczeń dotyczących przyszłości zawartych w niniejszym dokumencie, tak aby odzwierciedlały one jakiekolwiek zmiany w naszych przewidywaniach lub jakiekolwiek zmiany w okolicznościach, na podstawie których takie oświadczenia zostały sformułowane.

(i) Kopiowanie, kserowanie lub powielanie w jakiejkolwiek formie i jakąkolwiek metodą, lub (ii) rozpowszechnianie dowolnej części niniejszego materiału bez uprzedniej pisemnej zgody Prologis jest zabronione.

DZIAŁ BADAŃ PROLOGIS

Dział Badań Prologis analizuje kluczowe trendy rynkowe i inwestycyjne oraz potrzeby klientów Prologis działających na czterech kontynentach na całym świecie, wspomagając ich w poszukiwaniu nowych możliwości oraz w unikaniu zbędnego ryzyka. Dział ten przyczynia się do podejmowania właściwych decyzji inwestycyjnych oraz długofalowych inicjatyw strategicznych. Publikuje także raporty badawcze oraz inne raporty. Prologis wydaje opracowania dotyczące trendów rynkowych mających wpływ na działalność jego klientów, m.in. poświęcone kwestiom związanym z globalnym łańcuchem dostaw i najnowszym zmianom w branży logistycznej oraz w sektorze nieruchomości. Wyspecjalizowany zespół badawczy Prologis współpracuje ze wszystkimi działami firmy, wspomagając zdobywanie nowych rynków, rozwijanie działalności, jak również strategie związane z przejęciami oraz ogólnym rozwojem firmy.

O PROLOGIS

Prologis, Inc. jest światowym liderem na rynku nieruchomości logistycznych skoncentrowanym na dynamicznie rozwijających się rynkach z wysokimi barierami wejścia. Według stanu na 31 marca 2018 r., Prologis jest właścicielem lub inwestorem (w ujęciu skonsolidowanym lub poprzez nieskonsolidowane spółki joint venture) nieruchomości i projektów deweloperskich o przewidywanej łącznej powierzchni 63 milionów metrów kwadratowych w 19 krajach. Prologis wynajmuje nowoczesne budynki logistyczne około 5000 różnych klientów, należących do dwóch głównych kategorii: B2B oraz handel detaliczny / elektroniczna realizacja zamówień.