Nie jest zaskoczeniem, że w związku z silnym popytem ze strony najemców, historycznie niskim poziomem pustostanów oraz długo oczekiwanym wzrostem stawek czynszu, rok 2018 był kolejnym rokiem ekspansji europejskiego rynku nieruchomości logistycznych. Na początku 2019 roku wzrosły obawy dotyczące niestabilności rynków kapitałowych oraz potencjalnego wpływu Brexitu i napięć handlowych między USA a Chinami na światowe PKB. Choć z punktu widzenia rynku nieruchomości logistycznych rok 2018 zakończył się bardzo pozytywnie, nasuwa się nieuniknione pytanie – czego możemy spodziewać się w 2019 roku?
Po pierwsze, dynamiczny wzrost europejskiego rynku nieruchomości logistycznych w 2018 roku napawa optymizmem i pozwala spodziewać się dalszej ekspansji w 2019 roku.
W 2018 roku stawki efektywnego czynszu netto wzrosły na poziomie ogólnoeuropejskim o około 4,5% (jest to największy wzrost od przełomu wieków – daty powstania prawdziwego ogólnoeuropejskiego rynku nieruchomości logistycznych [1]). W 2019 roku można spodziewać się podobnego tempa wzrostu.
Po dłuższym okresie umiarkowanego tempa wzrostu oczekuje się, że to rynki kontynentalne, takie jak Polska, Niemcy, Francja, Czechy i Włochy, będą kołem zamachowym dynamiki wzrostu stawek czynszu. Podczas gdy w ostatnich latach wzrost stawek czynszu miał lokalny i odizolowany charakter, oczekuje się, że w 2019 roku stawki te pójdą znacznie w górę na większości rynków kontynentalnych.
Po drugie, potencjał rynku wzmacniany jest przez szereg czynników.
O silnych fundamentach rynku stanowią pozytywne nastroje wśród konsumentów, wysoki popyt, regularna podaż, niedobór gruntów oraz rekordowo niski poziom pustostanów. Przewiduje się, że popyt utrzyma się na wysokim poziomie, a liczba pustostanów na rynku europejskim pozostanie niewielka [2]. W nadchodzących latach tempo zmian ma być jeszcze większe za sprawą umocnienia się roli handlu elektronicznego i obiektów typu Last Touch®. Po drugie, stawki czynszu wciąż są niższe w porównaniu z wcześniejszymi punktami odniesienia oraz wskaźnikami kosztów odtworzenia na większości rynków. Wyższe stawki czynszu są konieczne, aby uzasadnić uruchamianie nowych projektów budowlanych. Po trzecie, wzrost kosztów odtworzenia wynika z wyższych kosztów budowy i rosnących cen gruntu, co przekłada się na wyniki inwestycyjne danego obiektu i skutkuje wzrostem stawek czynszu na większości rynków.
Po trzecie, wzrost rozprzestrzenia się również na kontynencie.
W 2018 roku tendencja wzrostowa z Wielkiej Brytanii dotarła na kontynent. Około 3–5 lat temu Wielka Brytania była główną siłą napędową wzrostu w Europie. Pomimo niepewności związanej z Brexitem popyt na rynku brytyjskim utrzymuje się na wysokim poziomie, a ilość pustostanów pozostaje niewielka. Na kontynencie wyróżnić można dwa rodzaje rynków. Pierwszy z modeli to dynamiczny wzrost stawek czynszu na dojrzałych rynkach, takich jak Monachium, południowa Holandia, Göteborg i Praga. Na rynkach tych zapanował już zatem wzrost, przy czym powinien on utrzymywać się również w 2019 roku. Do drugiej grupy należą rynki takie jak Paryż, Warszawa, Śląsk i Mediolan, gdzie cykl stawek czynszu jest w początkowej fazie. Wzrost stawek czynszu na tych rynkach rozpoczyna się od niskiej podstawy, przy czym z uwagi na korzystne warunki rynkowe potencjał wzrostu w 2019 roku jest znaczny. Na większości wspomnianych rynków istotny wzrost odnotowano już w 2018 roku.
Coraz większy zamęt.
Napięcia handlowe i Brexit, podobnie jak niestabilność rynków kapitałowych, mogą mieć wpływ na całą gospodarkę i, co za tym idzie, na europejski rynek logistyczny. Rynek europejski jest jednak wspierany przez strukturalne czynniki wzmacniające popyt, takie jak rekonfiguracja łańcucha dostaw i wzrastające tempo adaptacji innowacji. Długotrwała linia trendu pokazuje, że w ciągu ostatniej dekady wspomniane wcześniej ryzyka zostały w znacznym stopniu zneutralizowane przez te strukturalne czynniki wzrostu. Od 2007 r. europejski rynek logistyczny zwiększył się o 75%, podczas gdy gospodarka zanotowała wzrost o 10%.
Po czwarte. Po 2019 roku przewiduje się wzrost w sektorze logistycznym.
Strukturalne czynniki napędzające rynek, takie jak handel elektroniczny, urbanizacja i rekonfiguracja łańcucha dostaw, powinny doprowadzić do zwiększonego popytu na nieruchomości logistyczne w dowolnej fazie cyklu gospodarczego. W obliczu tych zmian strukturalnych klienci dokładnie porównują całkowite koszty funkcjonowania sieci logistycznej z kosztami rozbitymi na indywidualne składniki: transport, nieruchomości i robociznę – jest to najlepsza praktyka, która stosowana jest przez coraz większe grono myślących przyszłościowo klientów. Optymalizacja łańcucha dostaw często umożliwia wykorzystanie obiektów logistycznych zlokalizowanych w obszarach zabudowy plombowej/uzupełniającej (infill), a tym samym zapewnienie wyższej jakości usług konsumentom końcowym i niższych kosztów, a także dodatniego bilansu netto w zakresie nieruchomości, które na chwilę obecną stanowią 5% kosztów łańcucha dostaw¹. Dział Badań Prologis przeprowadził niedawno badanie, z którego wynika, że każdy 1% zaoszczędzony na kosztach transportu i pracy stanowi równowartość 15–20% kosztów najmu nieruchomości logistycznych. W związku z powyższym nieruchomości są słusznie postrzegane bardziej jako czynnik zwiększający wartość, niż jako czynnik generujący koszty. Z punktu widzenia rynków kapitałowych niższe stopy kapitalizacji oraz wymagane normy zwrotu z inwestycji zmieniają paradygmat projektów budowlanych, sprzyjając wzrostowi stawek czynszu. Wspomniane wyżej czynniki wraz z ograniczoną dostępnością gruntów, zwłaszcza w przypadku zabudowy plombowej, stwarzają warunki dla długoterminowego wzrostu.
Reasumując: w 2019 r. należy spodziewać się bardzo pozytywnych wyników.
Choć wzrost stawek czynszu powinien stanowić siłę napędową wzrostu na europejskich rynkach logistycznych, zwłaszcza w przypadku zabudowy plombowej, ryzyko polityczne lub gospodarcze może w każdym momencie zahamować przewidywane tendencje. Utrzymuje się silna koniunktura, a strukturalne czynniki popytu szczególnie potwierdzają te prognozy. Dzięki wzrostowi odnotowanemu w 2018 r. oraz sprzyjającym czynnikom takim jak urbanizacja, handel elektroniczny oraz popyt na obiekty typu Last Touch® można spodziewać się, że dynamika wzrostu na europejskim rynku nieruchomości logistycznych będzie utrzymywać się w 2019 roku.
[1]: Dział Badań Prologis
[2]: Dział Badań Prologis, Gerald Eve