Wyobraź sobie, że jesteś właścicielem pięknego domu. Jednak nie mieszkasz w nim Ty, tylko najemcy. Budynek jest zlokalizowany w świetnym i pożądanym miejscu. Co więcej, jest wyposażony najnowsze rozwiązania technologiczne oraz nowoczesne elementy wyposażenia wnętrz. Jednak z biegiem czasu dom „starzeje się” i traci swoją „świeżość”. Rzeczy, które kiedyś były uważane za najnowocześniejsze, stają się po prostu zwyczajne, a w ostatecznie są postrzegane jako staromodne. Brak troski o dom i niechęć do inwestowania w nieruchomość, mogą skutkować wypowiedzeniem umowy najmu, brakiem zainteresowania ze strony nowych, potencjalnych klientów a w ostateczności zmarnowaniem wielkiej szansy na wysokie zyski.
Jest to jedna z pułapek, w którą wpada wielu deweloperów i operatorów nieruchomości magazynowo-przemysłowych. Winę za to ponosi zaniedbanie wydatków kapitałowych, czyli Capex. Koszty związane bezpośrednio z rozwojem nieruchomości są jednym z najważniejszych działań spoczywających na każdym deweloperze, któremu zależy na zapewnieniu najemcom doskonałych przestrzeni w długiej perspektywie czasu.
Mówiąc prościej, Capex to pieniądze zainwestowane w aktywa fizyczne. W przypadku deweloperów nieruchomości, takich jak Prologis, Capex to ciągłe inwestowanie w utrzymanie parków magazynowych. Celem tego działania jest zapewnienia najemcom najwyższej jakości obiektów logistycznych przez dziesięciolecia. Każdego roku właściciele nieruchomości inwestują miliony w swoje portfolio, aby modernizować i unowocześniać swoje nieruchomości. To kwestia mająca wpływ na budowę przewagi nad konkurencją.
Zarządzanie Capex wymaga specyficznego rodzaju umiejętności. Deweloperzy muszą myśleć o swoich nieruchomościach przez pryzmat zarządzania aktywami. Firmy powinny więc tworzyć zarówno krótkoterminowe, szczegółowe budżety na najbliższy rok lub dwa lata, jak i budżety długoterminowe obejmujące potrzeby modernizacji magazynów w perspektywie dekady. Zazwyczaj Capex waha się od 7 do 15% dochodu operacyjnego netto portfela dewelopera. Jest to uzależnione od wieku posiadanych nieruchomości i wszelkich dodatkowych inicjatyw lub priorytetów firmy, które napędzają potrzebę wdrażania konkretnych modernizacji.
Dodatkowe inicjatywy i priorytety deweloperów często obejmują inwestycje związane m.in. z dekarbonizacją, automatyzacją czy ESG. W wielu obiektach instalowane są pompy ciepła czy inteligentne liczniki, umożliwiające zdalne monitorowanie i kontrolę zużycia mediów. Deweloperzy inwestują także w izolację dachów charakteryzującą się przedłużoną trwałością (do 30 lat), dzięki czemu w każdej chwili będą mogli wyposażyć budynki w panele fotowoltaiczne. Przyjmując taką długoterminową perspektywę, deweloperzy są skłonni ponieść dodatkowe koszty związane z wykorzystaniem materiałów dachowych najwyższej jakości. Parki logistyczne w coraz większym stopniu są przygotowywane na nową erę w branży transportowej, poprzez tworzenie stacji ładowania pojazdów elektrycznych.
Jeśli chodzi o wydatki Capex związane z ESG, firmy nie muszą radzić sobie z tą kwestią same. Istnieją programy dotacji na poziomie krajowym i unijnym, które wspierają tego typu inwestycje, pomagając deweloperom działać w sposób bardziej zrównoważony i przyjazny dla środowiska.
Jako przykład takiego podejścia, warto przedstawić projekt modernizacji Prologis Park Prague-Rudná. Inwestycje mające na celu zmniejszenie zużycia energii i promowanie zrównoważonego rozwoju w Rudnej, współfinansowane przez Unię Europejską, obejmowały całkowitą modernizację systemów ogrzewania i oświetlenia w czterech fazach projektu realizowanych w latach 2019–2022. Wsparcie UE umożliwiło realizację programu, który znacząco wpływa na redukcję emisji CO2, cząstek stałych, SO2 i NOx. To projekt, z którego jesteśmy szczególnie dumni. Pokazuje, że poprzez połączenie dotacji publicznych z ambicjami prywatnego przedsiębiorstwa na rzecz wprowadzenia trwałych zmian, można osiągnąć ogromny sukces
Istnieje wiele innych inwestycji Capex, których realizacja jest konieczna z jednego prostego, ale niezwykle ważnego powodu - zapewnienia najwyższej jakości przestrzeni dla najemców. Klienci nie chcą pracować w parkach, w których brak inwestycji doprowadził do złych warunków pracy – i słusznie. Brak inwestycji Capex w podstawowe obszary, takie jak wymiana dachów, renowacja podłóg, modernizacja doków przeładunkowych, drzwi, chodników oraz montaż nowych systemów przeciwpożarowych, prowadzą do tworzenia niebezpiecznych i niezdrowych warunków pracy. Inne istotne, ale być może mniej "efektowne" inwestycje Capex obejmują systemy ANPR (automatycznego rozpoznawania tablic rejestracyjnych), instalację i konserwację systemów kamer CCTV, "grzebienie" do przepompowni, bramy szybkiego dostępu, systemy graficzne do alarmów przeciwpożarowych, podziemne baseny retencyjne do przechwytywania spływającej wody deszczowej, wspólne udogodnienia ułatwiające życie kierowcom i przewoźnikom oraz wiele innych.
Korzyści płynące z Capex są odczuwalne dla wszystkich użytkowników parków logistycznych: od dewelopera i operatora przez najemców i pracowników magazynów po ich klientów. Jednym z głównych celów Capex jest tworzenie przestrzeni, w których najemcy chcą lokować swoją działalność, a ludzie chcą przyjeżdżać do pracy.
W tym celu znaczna część budżetu Capex Prologis przeznaczana jest na poprawę jakości życia i pracy w naszych parkach. Ten program znany jest pod nazwą PARKlife. W naszych parkach zlokalizowanych na terenie całej Europy Środkowej, stworzyliśmy pięcioosobowe boiska do piłki nożnej, zagospodarowaliśmy atrakcyjne tereny zielone i strefy relaksu, zainstalowaliśmy skrzynki na książki, wiaty rowerowe czy grille. Organizujemy cykliczne wydarzenia, które w pełni wykorzystują te udogodnienia. Tego rodzaju inwestycje są również częścią Capex. W naszej opinii, mają one kluczowe znaczenie. Nie tylko sprawiają, że nasze parki stają się miejscami, w których pracownicy chętnie spędzają czas, także po godzinach pracy, ale także pomagają najemcom przyciągnąć wykwalifikowanych kandydatów do pracy, co przekłada się na wymierne korzyści dla ich biznesów. Deweloperzy, którzy nie chcą inwestować w swoje nieruchomości, nie będą w stanie zapewnić tych korzyści swoim klientom, w wyniku czego przestaną być konkurencyjni.
Capex ma kluczowe znaczenie dla zapewnienia doskonałych doświadczeń najemców. Dlatego, w celu stworzenia doskonałej przestrzeni logistycznej, należy kierować się ich potrzebami, wymaganiami i opiniami. Najemcy powinni być także zaangażowani w proces podejmowania decyzji o alokacji budżetu Capex. W końcu to właśnie oni korzystają z parków magazynowych na co dzień.
W Prologis budżety Capex są opracowywane poprzez łączenie spostrzeżeń z różnych zespołów. Całym procesem kierują zespoły Real Estate Customer Experience, ale korzystają ze wsparcia kolegów z działów Leasing And Development. Jedną rzeczą, której można być pewnym w przypadku budżetów Capex, jest to, że nigdy nie są one takie – co rok pojawiają się inne priorytety, a każdy obiekt i park ma swoje własne wymagania, które zmieniają się w czasie.
W 2024 roku w Prologis inwestujemy w Capex więcej, niż miało to miejsce do tej pory. Inwestowanie w nasze powierzchnie jest kluczowe dla nas, a także dla obecnych i przyszłych najemców naszych parków magazynowych. Nieruchomość logistyczna, podobnie jak o piękny dom, wymaga ciągłej troski i modernizacji. Niezależnie czy mówimy o nowobudowanych obiektach magazynowo-przemysłowych czy tych, które znajdują się w portfolio Prologis od wielu lat, stale dążymy do tego, aby każdy z naszych budynków w pełni spełniał swoje funkcjonalności, odpowiadał na potrzeby najemców i stanowił dla nich wartość dodaną.
Pavla Prochazkova, Vice President, Real Estate and Customer Experience Lead.
*Materiał pochodzi z miesięcznika Eurobuild