Négy taktika, amely a logisztikai ingatlanok szerepét mutatja be

A raktári munkaerő csak az elmúlt évtizedben vált elsődleges jelentőségű kérdéssé. Abban a 12 országban, ahol a Prologis jelen van, a szakképzett munkaerőhöz való hozzáférés alapvető szempont a megfelelő ingatlan kiválasztásában. Több mint 16 millió négyzetméteres ingatlanportfoliónk, a körülbelül 700 egyedi ügyfelünk körében folytatott megannyi beszélgetésünk és saját adataink alapján egyre tisztább képet kapunk arról, hogyan járulhatnak hozzá a logisztikai ingatlanok a munkaerő hatékonyabb megtartásához. Ezeknek az ismereteknek a birtokában lehetőségünk van arra, hogy megosszuk tapasztalatainkat, és megoldásokat javasoljunk a raktári munkaerő toborzását, képzését és megtartását illetően.

Európa-szerte több mint 150 000 ember dolgozik a Prologis épületeiben. Soha korábban nem volt ennyire fontos, hogy milyen környezetben tevékenykednek ezek a munkatársak. A raktárépületekben ma már nem csak termékek tárolása zajlik. A logisztikai központokban egyre magasabb hozzáadott értékű, komplex tevékenységek folynak, amelyek a korábban megszokottnál jóval sokszínűbb munkaerőt igényelnek. 
A munkaerő sokféle kihívást jelent, és legalább ennyire széles a szóba jöhető megoldások köre is - amelyek között egyaránt találunk jól bevált, spekulatív és kontraproduktív elemeket. A munkaerővel kapcsolatos kihívást alapvetően a munkavállalók megszerzésének, képzésének és megtartásának szükségessége jelenti. Leegyszerűsítve a kérdést: míg az ingatlanfejlesztő vállalkozások többsége a legalapvetőbb tényezőkre összpontosít, a hosszabb távra tervező vállalkozások a megoldásokat illetően szélesebb körben gondolkodnak:

1.    Jobb közlekedési kapcsolatok: A munkahelyre történő utazást a lehető leghatékonyabb módon kell megszervezni.
2.    Több és magasabb színvonalú kényelmi szolgáltatás: A munkavállalók szakképzettségének emelkedésével párhuzamosan egyre fontosabbá válnak a különféle kényelmi szolgáltatások.
3.    Logisztikai karrier és a közösség iránti elkötelezettség: Egy hosszú távú kezdeményezés javítja a logisztikai ágazatról kialakult általános képet és tartós megoldásokat eredményez.
4.    Az épületek jellemzőinek fejlesztése: A kellemes és egészséges munkahely kialakítása szempontjából alapvető fontosságú az épület környezete.

A mi módszerünk

Az ebben a jelentésben szereplő, a raktári munkaerővel kapcsolatos megállapítások alapját a több mint 16 millió négyzetméter alapterületű portfoliónk, az Európában található hozzávetőleg 700 egyedi ügyfelünkkel folytatott beszélgetések és két saját kutatásunk képezi.
Az egyik – az Eyefortransporttal közösen végzett – kutatásban azt vizsgáltuk, hogyan látják az ágazatban tevékenykedő vállalatok a munkaerővel kapcsolatos trendeket és azok jövőbeni alakulását. Ezt a piackutatást a különféle ágazatokban és piacokon érintett, raktárépületet használó vállalatok (206 válaszadó) körében végeztük. A második kutatás során – amely a Prologis önálló kutatása volt – saját ügyfeleinket (Európa-szerte 150 logisztikai raktárépületet üzemeltető menedzsert) kérdeztünk meg a rendelkezésükre álló munkaerő összetételéről. Mindkét felmérést 2018 decembere és 2019 januárja között folytattuk.

A kihívás megértése

A munkaerő kérdése a logisztikai központokban fontosabb szempont, mint sokan gondolnák. Az Európai Unión belül a raktári dolgozók létszáma eléri a 3,3 millió főt (1). Az ügyfeleinktől kapott visszajelzések alapján Európában 10 000 négyzetméter raktári alapterületre átlagosan több, mint 100 munkavállaló jut, de az adatok a piaci körülményektől és a működés jellegétől függően széles sávban változnak. Az e-kiszolgáló központok például több mint tízszer annyi dolgozót foglalkoztathatnak, mint a hagyományos kiskereskedelem. 

A munkaerő a legfontosabb kérdések egyikévé vált ügyfeleink körében. Egyre több a betöltetlen állás a logisztikai ágazaton belül. Európában az elmúlt öt évben megkétszereződött a betöltetlen állások aránya, és mára csaknem elérte a 3 százalékot (2). A legtöbb betöltetlen állás Csehországban (5,6 százalék), Németországban (4 százalék) és a Benelux-államokban (3,5 százalék) található. A munkaerőhiány ciklikus és strukturális szempontból egyaránt jelentkezik. A logisztikai központokban végzett munka jellege változóban van: A strukturális hiány elsődleges oka az értéknövelt szolgáltatások egyre növekvő hányada, miközben a munkaerő elöregedése demográfiai kihívást jelent. 

Community Workforce Initiative

Az Egyesült Államokban 2018-ban bevezetett Community Workforce Initiative elnevezésű kezdeményezés célja együttműködés kialakítása helyi munkaerő-programokkal, hogy mentorálási, szakképzési, gyakornoki és munkaerő-közvetítési szolgáltatásokat nyújtsanak olyan munkavállalók számára, akik a logisztikai, disztribúciós és szállítmányozási ágazatban képzelik el a jövőjüket. A program úgy épül föl, hogy hozzájáruljon a helyi gazdaságok fejlődéséhez, és karrier-lehetőségeket teremtsen a közösség tagjai számára.
E kezdeményezéssel a Prologis hosszú távon kívánja támogatni a karrier- és közösségépítést.

A legjobb megoldások meghatározása

Négy különböző taktikát azonosítottunk arra vonatkozóan, hogy a logisztikai ingatlanok tulajdonosai hogyan járulhatnak hozzá a munkaerő hatékonyabb bevonzásához, képzéséhez és megtartásához (3): 

1. Jobb közlekedési kapcsolatok: A munkaerő megszerzése és megtartása érdekében a munkahelyre történő ingázással töltött időnek a lehető leghatékonyabbnak kell lennie. A gépkocsival történő megközelíthetőség mellett a tömegközlekedésnek is egyre nagyobb a jelentősége. Ehhez kapcsolódó eszközök:

• Hagyományosan elsősorban a kerékpárutakat és dolgozói külön buszjáratokat fejlesztették és bővítették számos európai piacon.
• Napjainkban előtérbe kerültek a különféle mobilalkalmazások és a közös autóhasználat (car-sharing) ösztönzése. Sikeres úttörő fejlesztések történtek ezen a téren például az Egyesült Királyságban.

2. Több és magasabb színvonalú kényelmi szolgáltatás: A munkaerő – különösen az egyre képzettebb munkaerő – megszerzését és megtartását szolgálja többek között a kényelmi szolgáltatások körének bővítése. Az innováció ezen a téren meghaladja a korábbi piaci normákat:

• Mára – különösen Németországban, Lengyelországban és Hollandiában – általánossá vált, hogy a munkahelyi éttermek és mozgó büfék ebédidőben egyre nagyobb választékban egyre jobb minőségű ételeket kínálnak.
• Beltéri és szabadtéri közösségi és rekreációs területeket alakítanak ki a munkavállalók számára. Erre számos példát találhatunk Európa-szerte, a különböző parkok különböző kezdeményezéseket indítanak. Egyes parkokban barbecue helyszíneket (Magyarország), szaunát és bowlingpályákat (Svédország) vagy kávézókat (Olaszország) hoznak létre. Népszerűek a sportolási lehetőségek is, például a foci (Hollandia és Magyarország), a szabadtéri tornapályák és padel pályák (Spanyolország), valamint kosárlabda (Olaszország).
• A jelenleg tesztfázisban lévő újítások közé tartozik a gyermekfelügyelet Franciaországban és a teherautó-sofőrök számára kínált kiegészítő szolgáltatások (például szálloda, étterem és zuhanyozók) Szlovákiában.

3. Logisztikai karrier és a közösség iránti elkötelezettség: A munkavállalók megszerzését, megtartását és képzését szolgáló harmadik eszközt a logisztikai ágazatról kialakult közvélekedés javítását szolgáló hosszú távú kezdeményezések jelentik. Ez új fejleménynek számít a piacon, így a legtöbb ilyen program egyelőre alakulóban van. Íme néhány példa:

• Az Egyesült Királyságban a parkokban bevezetett hírlevelek, illetve Hollandiában a meghatározott közönségnek szóló képernyők célja, hogy tájékoztassák a munkavállalókat a logisztikai parkkal kapcsolatos legfrissebb hírekről, és erősítsék bennük a közösség és az összetartozás érzését.
• Egy magyarországi logisztikai parkban labdarúgó-bajnokságot szerveztek az ügyfelek munkavállalói számára.
• A lengyelországi logisztikai parkokban gyakornoki programot szerveztek, amelyen a logisztikai alap- és mesterképzésben tanuló hallgatók vehetnek részt.

4. Az épületek jellemzőinek fejlesztése: A munkahelyi környezet fejlesztése révén a munkavállalók megtartását célzó szolgáltatások bővülése ahhoz a változáshoz hasonlít, amely az irodákban ment végbe az elmúlt évtizedben. A kellemes és egészséges munkahely egyik alapvető tényezője a kényelem. A fejlesztések nagy része magát az épületet érinti; ide tartozik az épületvilágítás korszerűsítése (különösen a LED), a jobb szellőzési rendszerek és a biztonság előtérbe kerülése. A legjobb fejlesztések során már a kiindulásnál figyelembe veszik ezeket a szempontokat, de a meglévő épületeket is folyamatosan fejlesztik.

WELL építési szabvány

A WELL építési szabvány elnevezésű új kezdeményezés a felsorolt négy taktika mindegyikét magában foglalja. A koncepció a lakóépületek és az irodaépületek fejlesztése terén már ismert. A Prologis szorosan együttműködött az International WELL Building Institute™ szervezetével a logisztikai épületekre is alkalmazható WELL sztenderdek kidolgozásában. Európában a WELL építési szabvány előírásainak megfelelő első épületet a Prologis adta át 2018-ban, a hollandiai Tilburgban.

A WELL építési szabvány olyan teljesítmény-alapú rendszer, amelynek keretében mérik, minősítik és nyomon követik az épített környezet azon jellemzőit, amelyek hatással vannak az emberi egészségre és közérzetre, többek között a levegő, a víz, a táplálék, a világítás, az általános erőnlét, a kényelemérzet és a gondolkodás révén.

A WELL épületekbe történő beruházás többféle előnnyel jár. A jobb belső klíma és a bőséges természetes fény kevesebb hiányzást, magasabb termelékenységet és pozitív egészségügyi hatásokat eredményez. Az új tilburgi épület különleges dizájnelemei közé tartozik a zöld korlát és a növényfal, a biodinamikus világítás, a kerékpár-megosztási konstrukció, a levegő minőségét ellenőrző szenzorok, a környezetbarát parkosítás, az épületek alacsony károsanyag-kibocsátását biztosító fedőrétegek és a központ teljes területén megtalálható ivóvíz-kutak. A WELL-sztenderd az épülettervezés egyre terjedő új irányzata.

PROLOGIS 5. ÉPÜLET, TILBURG, HOLLANDIA

Új képességek és felismerések kidolgozása

A Prologis megkezdte a munkaerővel kapcsolatos kihívásokra vonatkozó és az ezeknek megfelelő megoldások mérését és viszonyítását szolgáló saját adatbázisa létrehozását és elemzését.
A rendelkezésre álló munkaerő alapvető szemponttá vált a helyszín kiválasztását illetően. A munkaerő rendelkezésre állása, minősége és rugalmassága mára a helyszín kiválasztásával kapcsolatos döntések egyik legfontosabb kritériumává vált. A ciklikus és strukturális trendek jelentette kettős kihívásnak köszönhetően a munkaerő fontossága az elkövetkező években csak növekedhet. Piackutatásunk eredményei alapján a szakképzett munkatársakhoz való hozzáférés már most sem egyszerű (pontszám: 3,7 (4)), és öt éven belül még nagyobb kihívást fog jelenteni (pontszám: 4,2 (4)). 

A munkaerőhiány egyik következménye, hogy az ügyfelek a tevékenységüket a nagy népességközpontokon belülre vagy azok közelébe koncentrálják. A hely megválasztásával kapcsolatos elsődleges stratégia a bizonyos (rész)piacon vagy akár egyetlen parkon belüli koncentráció. A piackutatásunkban részt vevő válaszadók több mint fele választaná terjeszkedés esetén ezt a stratégiát. Ez a megközelítés elsősorban az elérhető munkaerő közelségén alapul. Az általunk végzett piackutatás eredményeiből az is kiderül, hogy a munkavállalók több mint 85 százaléka 30 kilométeres közelségben lakik. A munkaerő-források szűkössége miatt a már meglévő munkavállalók megtartása elsődleges szempont számos logisztikai központot üzemeltető vállalkozás számára. A (rész)piacokon kívülre költözés a jelenlegi munkavállalók nagy részének elvesztésével járna. Ennek a koncentrációs folyamatnak és a közeli munkaerő-források növekvő jelentőségének következtében előreláthatólag egyre fontosabbá válnak a sűrűn lakott térségek. A távolabb fekvő helyszínek – annak ellenére, hogy az ingatlanok közvetlen költségei esetleg alacsonyabbak, kisebbek az adók és szerepet játszanak egyéb ösztönzők is – egyre kisebb vonzerőt jelentenek, mivel a szükséges munkaerőt sem mennyiségileg, sem minőségileg nem tudják biztosítani. Ez a trend magyarázhatja az utóbbi időben a piaci ciklus gyorsulásával párhuzamosan a bérleti szerződések nagy arányú megújítását.

Bár az automatizálás enyhíti a munkaerőhiányt, ez attól is függ, hogy milyen szakképzettséget igényel az érintett munkakör. Az automatizálás nem új jelenség. Az ellátási láncok történetére visszatekintve folyamatosan megfigyelhettük, hogy különféle eszközöket alkalmaztak a termelékenység növelése érdekében, hiszen a munkaerő az ellátási lánc összköltségének jelentős részét teszi ki. Ez egy sok évtizedes trend, ami a szállítószalagok bevezetésével vette kezdetét. A Prologis Research friss tanulmányából (Innováció, zavarok és az idő értéke: Az elkövetkező 10 év a logisztikai ingatlanok piacán) kiderül, hogy a munkaerő az ellátási lánc egyik legfontosabb költségeleme, amely a teljes költség kb. 25-30 százalékát teszi ki. Az automatizálás egyik legfontosabb oka a munkaerő növekvő költsége és szűkössége. A bevezetés üteme ennek ellenére egyelőre mérsékelt és fokozatos, mivel az ellátási láncok növekvő komplexitása jelentősebb beruházás esetén negatívan befolyásolja a megtérülést. Annak ellenére, hogy szélesebb körben anyagilag egyelőre még nem kifizetődő, az innováció a jövőben bizonyosan hozzájárul majd a képességek bővítéséhez és a költségek csökkentéséhez. 
Úgy gondoljuk, hogy a logisztikai piac maga alakíthatja át a saját munkaerő-piacát. Piackutatásunkból kiderül, hogy az automatizálás/robotika hatással van a munkaerő-keresletre. A válaszadók szerint ez mérsékelni fogja az alacsonyabb képzettségű munkaerő iránti keresletet, viszont tovább nő a magasabban képzett munkatársak iránti kereslet. Más ágazatokhoz hasonlóan az automatizálás/robotika nem feltétlenül eredményezi a munkavállalók számának csökkenését – viszont változást hoz a munkatársak képességeinek és jártasságainak összetételében.
A Prologis az ügyfelek visszajelzésein alapuló saját adatai azt mutatják, hogy a logisztikai vállalkozásoknál már most is jelentős a rétegződés a különféle munkaköröket illetően. A válaszadók a munkatársaknak hozzávetőleg a felét jelölték meg, mint raktári dolgozót. A fennmaradó másik fél irodai dolgozó (20 százalék), járművezető (7 százalék), illetve vezető beosztásban (6 százalék) vagy egyéb munkakörben dolgozik (15 százalék). Az értéknövelő tevékenységek bővülésével párhuzamosan várhatóan még komplexebbé válik a munkakörök megoszlása.

A logisztikai ingatlanágazatnak lehetősége van arra, hogy enyhítse a jelen kihívásait, és megoldásokat kínáljon a jövőre nézve. A logisztikai épületek üzemeltetői folyamatosan vezetik be a napjaink munkaerővel kapcsolatos gondjainak leküzdését szolgáló különféle kezdeményezéseket. A legfontosabb ilyen kezdeményezések közé tartoznak a munkaerő megszerzését és megtartását célzó karrierfejlesztési programok, a munkavállalók előzetes felkészítését és bevezetését (preboarding) szolgáló folyamatok, az idősebb munkavállalók újraorientációját célzó programok és a „haknigazdaság” (gig economy) felé történő elmozdulás, vagyis, hogy megfelelő rugalmasságot kell biztosítani a munkatársak számára, hogy akkor dolgozzanak, amikor nekik megfelel. 

A raktárépületekben ma már nem csak termékek tárolása zajlik, és a hosszú távú tulajdonosoknak lehetőségük van arra, hogy kedvezőbb munkahelyi környezetet alakítsanak ki ügyfeleik munkavállalói számára. A jobb munkahely megteremtése hozzájárulhat a jelen sokféle kihívásainak enyhítéséhez és megoldásokat kínálhat a jövőre nézve, kezdve az új munkatársak toborzásával: A legmodernebb munkahelyi környezetet kínáló ügyfelek kiemelkednek a többi logisztikai üzemeltető közül. A következő feladatot a már felvett munkatársak megtartása jelenti. A piacon keringő anekdoták szerint alacsony a munkatársak megtartási aránya. Előfordul, hogy az új munkatársaknak csak a fele tart ki három hónapnál hosszabb ideig az adott munkahelyen. Az új munkaerő folyamatos toborzása és képzése végső soron a termelékenység rovására megy. A jól megközelíthető, a legkorszerűbb kényelmi szolgáltatásokkal felszerelt raktárakban dolgozó kitartó és elkötelezett munkatársak körében magasabb a megtartási arány. A magasabb megtartási arány és a kellemes munkahelyi környezet összefügg egymással és magasabb termelékenységet eredményez. 

A különböző taktikákra vonatkozó referenciák Európában

Az alábbi térkép referenciaként szolgál, az ábrázolt kezdeményezések a Prologis számos európai aktivitásába nyújtanak betekintést.

Következtetés

A munkaerő rendelkezésre állása alapvető fontosságú, és hatással van a helyszín megválasztásával kapcsolatos stratégiákra. Mára az egyik legfontosabb témává vált a logisztikai piacon. A logisztikai ingatlanfejlesztési ágazat ezeket a szükségleteket könnyen megközelíthető, jól felszerelt raktárak kínálatával tudja kiszolgálni. Az ingatlanfejlesztők hosszú távon az oktatást és a közösség iránti elkötelezettséget szolgáló folyamatos befektetések révén járulhatnak hozzá a fejlődéshez. A munkaerő-szükségletek kielégítését célzó megoldások javítják az ügyfelekkel fenntartott hosszú távú kapcsolatot és pozitív befektetési üzenetet közvetítenek—de mindenekelőtt olyan felelősséget jelentenek, amelyet valamennyi szereplőnek fel kell vállalnia. 

Záró megjegyzések

1. Forrás: Eurostat, Prologis Research. A teljes szám a NACE osztályozás szerinti „Raktározás, szállítást kiegészítő tevékenység” ágazatot jelöli
2. Forrás: Eurostat, Prologis Research. Európa tartalmaz minden olyan országot, ahol a Prologis jelen van (Magyarország kivételével, itt nem állnak rendelkezésre az adatok), a logisztikai ágazat a NACE osztályozás szerinti „Szállítás, raktározás” szektornak felel meg
3. Minden taktika esetében megosztunk néhány példát a Prologis európai portfóliójában található kezdeményezésekből
4. A munkaerő toborzás tekintetében az 1-es a könnyű, az 5-ös a nehéz értéket jelöli