V nedávné studii Dirk Sosef, viceprezident pro výzkumné a strategické iniciativy společnosti Prologis v Evropě, přiblížil dvě externality vedoucí ke změnám v logistických dodavatelských řetězcích: technologie a očekávání zákazníků. Popsal, jak se aktivita dodavatelského řetězce posouvá směrem ke spotřebitelům a sklady jsou důležitější než kdykoli předtím. Dalším klíčovým bodem je, že diverzita – nebo možnost variace – představuje rozhodující charakteristiku evropského trhu logistických nemovitostí.

Jaké tedy rozlišujeme variace?  Jak můžeme zachytit unikátní DNA každého trhu, aniž bychom ztratili náhled většího celku? Společnost Prologis pro lepší porozumění diverzifikaci portfolia v Evropě vytvořila následující tržní klasifikaci:

• Globální brány: poskytující přístup ke klíčovým ekonomickým centrům
• Klíčové spojnice dodavatelských řetězců: strategické logistické uzly navázané na významné spádové oblasti, které disponují přístupem k velké populační bázi
• Spotřebitelská centra: zaměření na lokální spotřebu
• Regionální centra: jádrové trhy s regionálním zaměřením

 

Zdroj: Prologis Research

Všechny mapované trhy těží ze strukturálních změn, jako jsou e-commerce a urbanizace. Pojďme se blíže podívat na čtyři rozdílné typy trhů.

Globální brány

Globální brány poskytují přístup k důležitým ekonomickým centrům. Jedná se o nejvíce likvidní evropské trhy logistických nemovitostí, jako je Londýn, Paříž a Frankfurt. Průměrné HDP těchto trhů je významně vyšší než celkový tržní průměr. Globální brány jsou charakteristické nedostatkem pozemků na jedné straně a zároveň silnou strukturální poptávkou na druhé.

 

Zdroj: Oxford Economics, Prologis Research

Poptávka v globálních branách je rozmanitá. Jako příklad uveďme západní Londýn, kde je v důsledku blízkosti letiště Heathrow poptávka řízena firmami aktivními v leteckém průmyslu, dále e-commerce distributory díky blízkosti hustě obydlené a bohaté části Londýna nebo poskytovateli data center z důvodu dobrého širokopásmového připojení v oblasti.

Klíčové spojnice dodavatelských řetězců

Logistické koridory neboli klíčové spojnice dodavatelských řetězců jsou integrální částí panevropské sítě dodavatelských řetězců. Tyto trhy mají vysoce kvalitní infrastrukturu nabízející přístup do velkých spádových oblastí a značné ekonomické příležitosti. Poptávku zde řídí vysoká úroveň logistické aktivity, což dokládá například ve srovnání s jinými trhy vyšší zátěž silniční nákladní dopravou.

 

Zdroj: Eurostat, Oxford Economics, Prologis Research

Příkladem klíčové spojnice dodavatelských řetězců je jižní Nizozemsko. Jde o excelentní vstupní bod do Evropské unie charakterizovaný obojím: jak vysoce kvalitní, multimodální logistickou infrastrukturou, tak vysoce efektivní a zkušenou pracovní silou. Zejména je pak trh spojen s 300 miliony spotřebitelů v okruhu 500 kilometrů, což je z něj pro poptávku dělá „hotspot“.

Spotřebitelská centra

Spotřebitelská centra jsou trhy, na kterých je ekonomika řízena především spotřebou. Příklady mohou být střed Velké Británie, Madrid nebo Varšava. Pokud se na HDP spotřeba podílí velkým dílem všude, hraje na těchto trzích ještě významnější roli. Tyto na spotřebu zaměřené trhy jsou většinou charakteristické silnějším zastoupením maloobchodníků na lokálních logistických trzích.

 

Zdroj: Oxford Economics, Prologis Research

Lokalita blíže metropolitním centrům nicméně přináší vlastní sérii výzev, například nalezení vhodného pozemku pro logistické nemovitosti. Výstavba v prolukových lokalitách je způsob, jak vyvážit potřebu zákazníka přiblížit se ke spotřebitelům s nedostatkem půdy na trhu. V městských oblastech mohou trendové vlny průmyslové a rezidenční výstavby, přestavby či obecného vývoje některé pozemky nebo budovy zanechat buď nevyužité, anebo nedostatečně využívané. Jít může o uzavřené továrny anebo kupříkladu o vládní budovy, které již nemají účel. Rozvoj proluk prostřednictvím přestavby či rekonstrukce dokáže některým nemovitostem opět vrátit život.

Regionální centra

Tyto uzly jsou umístěny v centrech regionů a slouží většímu počtu menších trhů. K regionálním trhům se řadí Budapešť, Poznaň a centrální Německo, jež poskytují zajímavý růstový potenciál. Tyto trhy mají tendence k poněkud pomalejšímu zotavení než velké obchodní metropole, na druhou stranu v dalších fázích ekonomického cyklu vykazují vyšší růst, který reflektuje výhled Oxford Economics pro růst HDP od roku 2017 do roku 2027: 25 procent v regionálních centrech oproti pouhým 17 procentům tržního průměru.

 

Zdroj: Oxford Economics, Prologis Research

Diverzifikace rizika

Trhy málokdy dokonale podléhají jedinému typu klasifikace. Například jižní Nizozemsko je nejen klíčovou spojnicí dodavatelských řetězců, ale také spotřebitelským centrem. Mnoho logistických operátorů působících v tomto regionu je zaměřeno na místní spotřebu. Klasifikace trhu jsou založeny na strukturálních charakteristikách a naznačují dlouhodobější trendy specifické pro dané oblasti. Mohou proto sloužit pro diverzifikaci rizik v portfoliu investičních nemovitostí.

Navštivte diskuzi na EXPO REAL, největším evropském veletrhu nemovitostí a investic, kterou povede Dirk Sosef. Jejími účastníky budou Sophie Van Oosterom (CBRE GI), Alexandra Krystalogianni (Allianz), Nick Preston (Tritax EuroBox), Tom Waite (JLL) a Ben Bannatyne (Prologis). Zjistíte více o tom, co toto znamená pro profesionály z oboru logistických nemovitostí. Registrujte se zde.