V piatom pokračovaní našej špeciálnej správy o ochorení COVID-19 a jeho dôsledkoch pre logistické nehnuteľnosti vyčíslujeme potenciálny rast dlhodobého dopytu plynúceho zo zvyšovania úrovne zásob a rýchlejšej miery adopcie e-commerce v tretej fáze priebehu globálnej pandémie, ktorú sme pomenovali ako „novú normu“.

Úvod

Rýchlejšia miera adopcie e-commerce a zväčšovanie objemu zásob v USA majú potenciál generovať dopyt po 400 a viac miliónoch stopách štvorcových logistických priestorov, respektíve 150 – 200 miliónoch stopách štvorcových ročne po dobu dvoch až troch rokov.

• Zmeny v dodávateľských reťazcoch s cieľom prispôsobiť sa rozširovaniu e-fulfillmentu by mali vytvoriť čistý nárast dopytu celkom o 140 – 185 miliónov stôp štvorcových.1 Dopyt po e-fulfillmente by mal byť vyšší v lokalitách blízko konečných spotrebiteľov, ako sú napríklad nehnuteľnosti typu Last Touch® a City Distribution.
• Objem zásob by sa mohol zvýšiť, v záujme posilnenia odolnosti firiem, o 5 – 10 %. Súhrne by to znamenalo
  nárast dopytu o 285 – 570 miliónov stôp štvorcových.2 Nový dopyt plynúci z rastu zásob by sa mohol rozptýliť
  rovnomernejšie do distribučných sietí.

Zvýšená miera adopcie e-commerce si žiada investície do distribúcie

Každá zmena podielu medzi kamenným a online predajom o 100 bázických bodov sa v Spojených štátoch pretavuje do čistého dopytu po nových priestoroch s rozlohou 46 miliónov stôp štvorcových. Miera penetrácie už stúpa ročne o 100 − 150 bázických bodov3, od marca do polovice apríla však zaznamenala e-commerce nárast o 30 %, čo naznačuje, že v roku 2020 by mohol rast predstavovať 300 až 400 bázických bodov. To by vyvolalo čistý prírastok dopytu po 140 až 185 miliónoch štvorcových stôp (čo súvisí s oslabovaním kamenných predajní). Časť tohto dopytu sa už prejavila v reakcii na koronavírusovú pandémiu, no samotné rozširovanie distribučných kapacít môže trvať dlhšie než rok. Okrem rastúceho dopytu na strane maloobchodu by mali zo zvýšeného objemu dodávok ťažiť tiež podniky pôsobiace v oblastiach doručovania zásielok a výroby papiera a obalov. Dopyt po službách a potreba optimalizovať náklady na dopravu pravdepodobne zvýšia záujem o budovy typu Last Touch® a City Distribution.

Rýchlejšia miera adopcie e-commerce by si mala vyžadovať väčšie investície do dodávateľského reťazca zo strany odvetví, pre ktoré nebol doteraz online predaj typický, ako sú napríklad potraviny. Niektoré kategórie zákazníkov sú stále v raných fázach zavádzania online predaja, vrátane segmentov predaja potravín a nápojov či potrieb pre stavby a domácnosti. V posledných týždňoch predajcovia potravín hlásili 3 až 4-násobné zvýšenie online predaja. Aj keď tento nárast nemusí byť trvalý, má potenciál pretrvávať, keďže mnoho nových spotrebiteľov sa zoznámilo s e-commerce a ocenilo jej výhody. Rast týchto kategórií posilní požiadavky na doručovanie tovaru v rovnaký alebo nasledujúci deň. Okrem iného to boli práve 3 až 5-denné doručovacie lehoty, ktoré zabraňovali rýchlejšej adopcii e-commerce v maloobchodných sektoroch, ktorých zákazníci sa obvykle riadia krátkodobejšími plánmi. Pre tieto odvetvia je typická relatívne nízka miera e-fulfillment operácií. Preto si bude prepracovanie dodávateľských reťazcov vyžadovať značné investície do nehnuteľností. Z tejto zmeny by mohli ťažiť tiež tretie strany poskytujúce služby logistických špecialistov. Odvetvia, ako sú diverzifikovaný maloobchod a elektronika, majú e-fulfillment operácií dlhodobo viac a stále zaznamenávajú vysoký rast tržieb.

Ukážka 1
PODIEL E-COMMERCE NA MALOOBCHODNÝCH TRŽBÁCH

Väčší objem zásob môže výrazne posilniť dopyt

Odhaduje sa, že nárast o 100 bázických bodov sa v USA pretaví do nového dopytu po logistických priestoroch s rozlohou 57 miliónov stôp štvorcových. Návrat k pomeru zásob a predaja v maloobchode zo súčasnej hodnoty 1,45 na priemerných 1,65 z 90. rokov by si vyžadoval
rast objemu zásob o 15 % a udržanie stabilného predaja.5 Pravdepodobne môže ísť o jedno z najväčších možných navýšení zásob, keďže pandémia obnažila kompromisy, ktoré sa v dodávateľských reťazcoch uplatňovali s cieľom maximalizovať efektivitu. Reťazce neboli schopné zareagovať na potreby zákazníkov, a v dôsledku toho došlo k zníženiu možných ziskov. Skladovať väčší objem tovaru pritom dokážu všetci zákazníci a toto riešenie je relatívne ľahko implementovateľné. Okrem toho zostanú účtovné náklady pri rekordne nízkych úrokových sadzbách tiež nízke. Naše modelové výpočty rastu zásob o 5 až 10 % ukázali, že takýto rast by v USA vyvolal dopyt po ďalších 285 až 570 miliónoch stopách štvorcových priestorov. Očakávame, že takýto posun povedie k všeobecnému rastu dopytu po logistických nehnuteľnostiach s dôrazom na veľké spotrebiteľské centrá, dopravné trasy a moderné budovy.

Ukážka 2

POMER MEDZI ZÁSOBAMI A PREDAJOM, MALOOBCHOD

Mnoho zákazníkov si pravdepodobne vybuduje väčšie zásoby, aby zabezpečili odolnosť dodávateľského reťazca. Niekoľko zákazníckych skupín sa vyznačuje tým, že ich dodávateľské reťazce sú v súčasnosti veľmi štíhle. Týka sa to segmentu potravín a nápojov, elektroniky/spotrebičov, zdravotníctva a diverzifikovaného maloobchodu. Vo fáze „novej normy“ by mohol byť dopyt po logistických nehnuteľnostiach podporený prehodnotením ideálnej úrovne zásob sústredených v zákazníckych odvetviach, ktoré si pred pandémiu COVID-19 udržiavali malé rezervné zásoby.

Ukážka 3
POMER MEZI ZÁSOBAMI A PREDAJOM

Segmenty rastúce počas „stay-at-home ekonomiky“ budú kľúčovými hýbateľmi v období po COVID-19

Potraviny, zdravotná starostlivosť, spotrebný tovar a diverzifikovaný maloobchod patria medzi segmenty, u ktorých možno predpokladať, že budú dlhodobo ovplyvnené posilnením e-commerce a prehodnocovaním úrovne zásob. Tieto skupiny zákazníkov tvoria približne jednu tretinu portfólia Prologis. V porovnaní s celou ekonomikou predstavujú títo zákazníci v segmente logistických nehnuteľností už teraz väčšinu, a preto sa dá očakávať, že vo fáze zotavovania budú dosahovať ešte lepšie výsledky.6 Preto očakávame, že k zmenám v dodávateľských reťazcoch by mohlo prísť rýchlo, keďže pocit neistoty bude vo fáze „novej normy“ odznievať.

Nový prístup k zaisťovaniu zdrojov by mohol vytvoriť nové spotrebiteľské centrá

Príprava na ďalšie možné narušenie ekonomiky môže postupne lačiť mnohé segmenty smerom k väčšej diverzite svojich
výrobných lokalít (vrátane tzv. on-shoringu a near-shoringu). Napriek tomu, že z výrobných procesov plynie oveľa menší dopyt po logistike než zo strany spotrebiteľských koncov dodávateľského reťazca, presun výrobných lokalít by mohol vytvoriť nové centrá spotreby. Tie budú musieť obsluhovať zákazníci logistických nehnuteľností z rôznych odvetví priemyslu. Nízkonákladové výrobné lokality, ako sú Mexiko alebo stredná a východná Európa, už začínajú zaznamenávať zvýšený záujem. Tieto zmeny – ktoré sú nákladnejšie a náročnejšie než vyššie popisované relatívne jednoduché úpravy distribučnej siete – budú pravdepodobne otázkou dlhodobého horizontu a prejavia sa až v priebehu nasledujúcich rokov.

Záver

Očakávame, že ponaučenia získané počas pandémie zvýšia vo fáze „novej normy“ dopyt po logistických nehnuteľnostiach. Výskumné oddelenie Prologis Research odhaduje, že v najbližších dvoch až troch rokoch vznikne len v USA dopyt po 400 a viac miliónoch stôp štvorcových logistických priestorov, pretože spoločnosti sa adaptujú na rastúcu silu e-commerce a potrebu vyššieho objemu zásob. Rast objemu dodávok určených priamo konečným spotrebiteľom a potreba rýchleho doplňovania zásob by mali aj naďalej zdôrazňovať dôležitosť logistických nehnuteľností situovaných v blízkosti konečných spotrebiteľov.

Poznámky