V nedávnej štúdii Dirk Sosef, viceprezident pre výskumné a strategické iniciatívy spoločnosti Prologis v Európe, priblížil dve externality vedúce k zmenám v logistických dodávateľských reťazcoch: technológie a očakávania zákazníkov. Opísal, ako sa aktivita dodávateľského reťazca posúva smerom k spotrebiteľom a sklady sú dôležitejšie ako kedykoľvek predtým. Ďalším kľúčovým bodom je, že diverzita - alebo možnosť variácie - predstavuje rozhodujúcu charakteristiku európskeho trhu logistických nehnuteľností.
Aké teda rozlišujeme variácie? Ako môžeme zachytiť unikátnu DNA každého trhu, bez toho aby sme stratili náhľad väčšieho celku? Pre lepšie porozumenie diverzifikácii portfólia v Európe spoločnosť Prologis vytvorila nasledujúce trhové klasifikácie:
- Globálne brány: poskytujúce prístup ku kľúčovým ekonomickým centrám
- Kľúčové spojnice dodávateľských reťazcov: strategické logistické uzly naviazané na významné spádové oblasti, ktoré disponujú prístupom k veľkej populačnej báze
- Spotrebiteľské centrá: zameranie na lokálnu spotrebu
- Regionálne centrá: jadrové trhy s regionálnym zameraním
Zdroj: Prologis Research
Všetky mapované trhy ťažia zo štrukturálnych zmien, ako sú e-commerce a urbanizácia. Poďme sa bližšie pozrieť na štyri rozdielne typy trhov.
Globálne brány
Globálne brány poskytujú prístup k dôležitým ekonomickým centrám. Ide o najviac likvidné európske trhy logistických nehnuteľností, ako je Londýn, Paríž a Frankfurt. Priemerné HDP týchto trhov je významne vyššie ako celkový trhový priemer. Globálne brány sú charakteristické nedostatkom pozemkov na jednej strane a zároveň silným štrukturálnym dopytom na druhej.
Zdroj: Oxford Economics, Prologis Research
Dopyt v globálnych bránach je rozmanitý. Ako príklad uveďme západný Londýn, kde je v dôsledku blízkosti letiska Heathrow dopyt riadený firmami aktívnymi v leteckom priemysle, ďalej e-commerce distribútormi vďaka blízkosti husto obývanej a bohatej časti Londýna alebo poskytovateľmi data centier z dôvodu dobrého širokopásmového pripojenia v oblasti.
Kľúčové spojnice dodávateľských reťazcov
Logistické koridory teda kľúčové spojnice dodávateľských reťazcov sú integrálnou časťou paneurópskej siete dodávateľských reťazcov. Tieto trhy majú vysoko kvalitnú infraštruktúru poskytujúcu prístup do veľkých spádových oblastí a značné ekonomické príležitosti. Dopyt tu riadi vysoká úroveň logistickej aktivity, čo dokladá napríklad v porovnaní s inými trhmi vyššiu záťaž cestnou nákladnou dopravou.
Zdroj: Eurostat, Oxford Economics, Prologis Research
Príkladom kľúčovej spojnice dodávateľských reťazcov je južné Holandsko. Ide o excelentný vstupný bod do Európskej únie charakterizovaný ako vysoko kvalitnou, multimodálnou logistickou infraštruktúrou, tak vysoko efektívnou a skúsenou pracovnou silou. Najmä je tak trh spojený s 300 miliónmi spotrebiteľov v okruhu 500 kilometrov, čo z neho pre dopyt robí „hotspot“.
Spotrebiteľské centrá
Spotrebiteľské centrá sú trhy, na ktorých je ekonomika riadená predovšetkým spotrebou. Príkladmi môžu byť stred Veľkej Británie, Madrid alebo Varšava. Ak sa na HDP spotreba podieľa veľkým dielom všade, hrá na týchto trhoch ešte významnejšiu úlohu. Tieto na spotrebu zamerané trhy sú väčšinou charakteristické silnejším zastúpením maloobchodníkov na lokálnych logistických trhoch.
Zdroj: Oxford Economics, Prologis Research
Lokalita bližšie metropolitným centrám však prináša vlastnú sériu výziev, napríklad nájdenie vhodného pozemku pre logistické nehnuteľnosti. Výstavba v prielukových lokalitách je spôsob, ako vyvážiť potrebu zákazníka priblížiť sa k spotrebiteľom s nedostatkom pôdy na trhu. V mestských oblastiach môžu trendové vlny priemyselnej a rezidenčnej výstavby, prestavby alebo všeobecného vývoja niektoré pozemky alebo budovy zanechať buď nevyužité alebo nedostatočne využívané. Ísť môže o uzatvorené továrne alebo napríklad o vládne budovy, ktoré už nemajú účel. Rozvoj prieluk prostredníctvom prestavby či rekonštrukcie dokáže niektorým nehnuteľnostiam opäť vrátiť život.
Regionálne centrá
Tieto uzly sú umiestnené v centrách regiónov a slúžia väčšiemu počtu menších trhov. K regionálnym trhom sa radí Budapešť, Poznaň a centrálne Nemecko, ktoré poskytujú zaujímavý rastový potenciál. Tieto trhy majú tendencie k trochu pomalšiemu zotaveniu než veľké obchodné metropoly, na druhú stranu v ďalších fázach ekonomického cyklu vykazujú vyšší rast, ktorý reflektuje výhľad Oxford Economics pre rast HDP od roku 2017 do roku 2027: 25 percent v regionálnych centrách oproti iba 17 percentám trhového priemeru.
Zdroj: Oxford Economics, Prologis Research
Diverzifikácia rizika
Trhy málokedy dokonale podliehajú jedinému typu klasifikácie. Napríklad južné Holandsko je nielen kľúčovou spojnicou dodávateľských reťazcov, ale aj spotrebiteľským centrom. Mnoho logistických operátorov pôsobiacich v tomto regióne je zamerané na miestnu spotrebu. Klasifikácie trhu sú založené na štrukturálnych charakteristikách a naznačujú dlhodobejšie trendy špecifické pre dané oblasti. Môžu preto slúžiť pre diverzifikáciu rizík v portfóliu investičných nehnuteľností.
Navštívte diskusiu na EXPO REAL, najväčšom európskom veľtrhu nehnuteľností a investícií, ktorú povedie Dirk Sosef. Jej účastníkmi budú Sophie Van Oosterom (CBRE GI), Alexandra Krystalogianni (Allianz), Nick Preston (Tritax Eurobox), Tom Waite (JLL) a Ben Bannatyne (Prologis). Zistíte viac o tom, čo toto znamená pre profesionálov z odboru logistických nehnuteľností. Registrujte sa tu.