V posledním desetiletí růst e-commerce ukázal, jak rozhodující jsou pro generování výnosů našich zákazníků logistické nemovitosti. Uživatelé logistických služeb musí disponovat správnými budovami se správným vybavením ve správných lokalitách, aby mohli využívat konkurenčních výhod, jež rychle se rozvíjející dodavatelské řetězce poskytují. A právě automatizace by tento potenciál mohla odemknout.

Odvětví logistických nemovitostí čelí nedostatku na dvou klíčových frontách, a to v případě kvalifikované pracovní síly a vhodných lokalit. To je důvodem propadu kapacit pro last mile doručování – jelikož není v možnostech přepravců a zásilkových společností zpracovávat více zásilek, odmítají další zakázky. Zákazníci si stále více uvědomují, že automatizace by mohla tyto problémy řešit, a ti, kteří nyní nejednají, riskují, že zůstanou pozadu. Při zkoumání vazby mezi nemovitostmi a automatizací v podnikání zákazníků jsme identifikovali čtyři klíčové poznatky:

• Zrychlení strukturálních trendů v dodavatelském řetězci, jako je e-commerce, by mohlo vést ke kritickému nedostatku logistických nemovitostí. V USA by mohla nová nabídka v příštích pěti letech zaostávat za poptávkou až o 140 milionů čtverečních stop ročně. [1]
• Automatizace má potenciál zvýšit příjmy generované na čtvereční stopě logistických prostor. Vyšší produktivita může pomoci vykompenzovat nedostatek dostupného prostoru, a to zejména v zastavěných lokalitách, kde je míra neobsazenosti často menší než 1 %. [2] 
• Kapacity e-fulfilmentu se v příštích pěti letech musí zdvojnásobit. [3] Skutečnost, že automatizace dokáže zvyšovat produktivitu, je klíčem k uspokojení poptávky v e-commerce i vysokých očekávání spotřebitelů.
• Z automatizace plynou pro segment logistických nemovitostí ekonomické výhody. Zákazníci, kteří implementují ve svém provozu prvky automatizace, podepisují dlouhodobější nájemní smlouvy, častěji smlouvy prodlužují, a tím eliminují prostoje i související náklady.

Výzkumné oddělení Prologis Research identifikuje pět hybatelů, jež v blízkém až střednědobém horizontu ovlivní poptávku po logistických prostorech (viz obrázek 1):

1. E-commerce. Předpokládá se, že mezi roky 2019 až 2024 vzroste podíl online prodejů v USA na celkovém objemu prodaného maloobchodního zboží z přibližně 15 % na více než 25 % [4], což povede k dalšímu nárůstu poptávky po prostorách o více než 100 mil. stop čtverečních ročně. [5] 
2. Vytváření zásob. Posun od dodavatelských řetězců založených na principu „just-in-time“ k principu „just-in-case“ by mohl zvýšit objem držených zásob o 5–10 % i více. V USA se to v příštích pěti letech promítne do poptávky po logistických prostorách o rozloze 57–114 mil. stop čtverečních ročně. [6] 
3. Ekonomický růst. V USA cyklický růst 1,5–2 % koreluje se 150–175 mil. ročně poptávaných stop čtverečních. [7] 
4. Modernizace dodavatelského řetězce. Na dozrávajících distribučních trzích, jako jsou Evropa či Japonsko, je modernizace dodavatelského řetězce důležitým hybatelem poptávky. Například v Evropě je počet logistických operací na domácnost přibližně 3x nižší než v USA [8]. Probíhající proces modernizace evropských distribučních sítí má v posledním desetiletí za následek absorpci, která předstihne ekonomický růst šestkrát. [9] 
5. Poptávka související s pandemií. Ke zvýšené poptávce po prostorách by ve střednědobém horizontu měla vedle specifik sociálního distancování přispět i zvýšená potřeba zdravotnického vybavení a center k distribuci vakcín.

Obrázek 1
HYBATELÉ POPTÁVKY PO LOGISTICKÝCH NEMOVITOSTECH, USA

Nedostatek pracovních sil a omezení kapacit vedou k potřebě vysoce produktivních logistických provozů. Pro mnoho uživatelů logistických služeb spojených s e-fulfilmentem je hledání kvalifikovaných pracovníků problémem číslo jedna. Souběžně s tím se bude zvyšovat pravděpodobnost nedostupnosti logistických prostor, protože zákazníci se budou rychle snažit zvýšit kapacity svého dodavatelského řetězce. Příčinou je míra neobsazenosti, jež zůstává na historickém minimu, a pokles spekulativně zahájené výstavby ve druhém i třetím čtvrtletí roku 2020. [10] Tento faktor bude ještě umocněn v lokalitách blízko koncových spotřebitelů, kde jsou nejvyšší bariéry na straně nabídky a kde se koncentrují potřeby e-fulfilmentu náročné na pracovní sílu i prostory. Analýza širšího trhu ukazuje na potenciální schodek 50–140 mil. stop čtverečních ročně do roku 2024 ve srovnání s normalizovanou úrovní nabídky (před zvážením zvýšení produktivity nebo poptávky související s pandemií).

Segmenty, jež si nejrychleji osvojují automatizaci, se zaměřují na produktivitu práce a dokáží fungovat v menším prostoru. Většina uživatelů automatizačních technologií se zaměřuje spíše na zkrácení dodacích lhůt objednávek a zvýšení přesnosti zajišťující vyšší úroveň služeb i minimalizaci nákladů na reverzní logistiku, než aby zvyšovali kapacity úložišť. Kromě nižších bariér pro implementaci mohou mobilní/ semimobilní technologie pomáhat s řešením klíčových ukazatelů výkonu (KPI), což vede k jejich rychlejší adopci. Jak je detailně popisováno v první části tohoto reportu, lze automatizační technologie rozdělit do dvou kategorií: automatizace fixní a mobilní/semimobilní. Plně fixní automatizační systémy (např. AS/RS) mohou zajistit značně efektivní využití prostoru, přesto jsou překážky jejich implementace vysoké. V závislosti na typu využité fixní automatizace se prostorová efektivita může vzhledem k tomu, že je pro skladování a/nebo dopravu využíváno více kubického prostoru a uličky jsou zmenšovány, nebo zrušeny, pohybovat od nuly do 50 %. Mobilní a semimobilní automatizace přináší mírnou úsporu místa, většinou v užších uličkách, od nuly do 10 %.

Automatizace zvyšuje potenciál logistických prostor generovat výnosy. Prologis Research vytvořil model citlivosti sloužící k posouzení vlivu automatizace na poptávku. Třebaže prostorová efektivita není primárním cílem, vliv automatizace na produktivitu by v případě zrychlení míry její adopce mohl vést k pomalejšímu rozrůstání logistických ploch; v tomto scénáři by uživatelé zůstali na jednom místě namísto expanze do větších budov, nebo přesunu do lepších (a obvykle menších) nemovitostí blíže koncovým spotřebitelům. Vypracovali jsme dva modelové scénáře: (1) případ, který zahrnuje mírné zrychlení trendu adopce a (2) případ s rozsáhlým rozvojem adopce s dvojnásobným tempem růstu využití automatizace. Výsledky naznačují, že automatizace by mohla vést ke snížení roční poptávky o 36 až 60 mil. stop čtverečních, než kdyby provozy měly zůstat na úrovni produktivity z roku 2019. I po zohlednění tohoto nárůstu produktivity by, s využitím konzervativní prognózy HDP 1,5–2 %, čistá poptávka na základě cyklických a strukturálních trendů v letech 2019 až 2024 stále činila 263 až 353 mil. stop čtverečních ročně, což by přesahovalo dlouhodobou průměrnou roční nabídku 250 mil. stop čtverečních.

Náš model zohledňuje následující faktory:

1. Rychlejší přijetí automatizace a růst produktivity v e-fulfilmentu díky intenzitě práce a škálování e-commerce. To ve scénáři s částečnou adopcí snižuje plochu potřebnou pro provoz e-commerce oproti kamenným obchodům z 3,3násobku v roce 2019 na 2,9násobek.
2. Rychlejší přijetí mobilních a semimobilních automatizačních technologií na základě aktuálních trendů a nižších překážek při implementaci oproti plně fixní automatizaci, jako jsou systémy AS/RS.
3. Zaměření na moderní logistické prostory, které pojmou širší škálu technologií. Prologis Research odhaduje, že plocha moderních logistických nemovitostí v USA činí zhruba 5 miliard čtverečních stop. 

Poptávka po logistických nemovitostech pravděpodobně i po zohlednění scénáře efektivní a rychlé implementace automatizace převýší nabídku. Vzhledem ke složitosti sledování míry adopce v budovách, které nasazují více automatizačních řešení a technologií, jsme se místo toho zaměřili na pravděpodobné zvýšení produktivity. V základním případě vylepšení produktivity vycházejí ze škálování e-commerce a přijetí mobilních a semimobilních technologií, jako jsou modulární automatizované technologie, které přinášejí nízkou efektivitu prostoru. Ve scénáři zrychleného přijetí jsme vymodelovali další přijetí plných řešení automatizace, která řeší počet úložišť. V souhrnu by příjmy generované na čtvereční stopu logistického prostoru vzrostly o 10–20 % u operací e-commerce a o 3-5 % u kamenných operací (viz obrázek 2), přičemž by se soustředila na tvorbu hodnot v dodavatelských řetězcích. Podle scénáře flexibilního přijetí by nová poptávka byla asi o 170 mil. stop čtverečních nad normální úrovní nabídky. V základním případě by poptávka stále převyšovala nabídku o 290 mil. stop čtverečních, pokud použijeme průměr našich odhadů pro cyklický růst, e-commerce a růst zásob. Hybatelé poptávky související s pandemií jsou z této analýzy vyloučeny.

Uvedení automatizace do provozu představuje výzvu. Kromě provozních překážek při implementaci vedl nárůst zájmu o automatizační technologie k dlouhým čekacím listinám a delším dodacím lhůtám, zejména u pokročilejších budov. Náš model předpokládá, že 100 % provozu v moderních budovách je překonfigurováno pro automatizaci během pěti let a že je dosaženo efektivity celého prostoru. V praxi nemusí být operace, které dobře fungují, znovu přezkoumány, dokud podmínky nebo událost nevyzve k akci, a nebudou existovat další regulátory produktivity mimo běžně automatizované úkoly, jako je načasování nakládky/vykládky vozidel. Efektivita prostoru získaná automatizací se často překonfiguruje tak, aby vyhovovala dalším činnostem s přidanou hodnotou a větším SKU, nebo byla ponechána jako otevřený prostor, což snižuje přetížení a zvyšuje bezpečnost. A konečně, k udržení funkčnosti automatizovaného vybavení bude zapotřebí kvalifikovaná pracovní síla - v současné době je jí nedostatek.

 
Obrázek 2
VÝKONNOST LOGISTICKÝCH NEMOVITOSTÍ PODLE TYPU PRODEJE
Příjmy v milionech $ / obsazené logistické prostory ve stopách čtverečních

Automatizace zvyšuje investiční výkonnost logistických aktiv. Automatizace vede ke zvýšeným investicím do budov, což zase motivuje zákazníky k uzavření dlouhodobějších nájmů. Nejvýznamnější uživatelé energie, kterými jsou většinou příjemci automatizací, podepisují nájemní smlouvy, které jsou v průměru o více než 50 % delší než průměrný nájemce logistického skladu (viz obrázek 3).[11] Takové významné investice, zejména do pevné automatizace, se pravděpodobně promítnou do vyšší retence sazby. Několik zákazníků sdělilo, že investice do automatizace zkoumají, aby zvýšili produktivitu budovy, což by jim zabránilo v přestěhování kvůli svému růstu. V kontextu se typické investiční výdaje pohybují v rozmezí 25 USD/stopu, zatímco vysoce automatizované kapitálové výdaje běžně přesahují 100 USD/stopu.

Obrázek 3
DÉLKA PRONÁJMU DLE ÚROVNĚ AUTOMATIZACE

Shrnutí

Investice do automatizačních technologií zvyšují hodnotu moderních logistických budov a jsou potřebné k přizpůsobení se budoucímu dodavatelskému řetězci. Zvýšená poptávka po logistických nemovitostech v příštích pěti letech bude výzvou pro zákazníky, kteří chtějí budovat podnikání, zejména v lokalitách blízko koncových spotřebitelů. Pandemie urychlila již probíhající strukturální trendy a omezila nové dodávky, čímž zvýšila pravděpodobnost kritického nedostatku prostoru. Automatizace může překlenout tuto mezeru zlepšením produktivity, vylepšením schopností a otevřením nových lokalit pro uživatele logistických prostor.

Poznámky

1. Prologis Research
2. CBRE, Cushman & Wakefield, JLL, Colliers, Gerald Eve
3. Prologis Research, Euromonitor, veřejně dostupné materiály společností
4. Euromonitor
5. https://www.prologis.com/logistics-industry-research/covid-19-special-report-5-supply-chainshifts- poised-generate
6. https://www.prologis.com/logistics-industry-research/covid-19-special-report-5-supply-chainshifts- poised-generate
7. U.S. Bureau of Economic Analysis, Prologis Research
8. Oxford Economics, Prologis Research
9. CBRE, Fraunhofer, Gerald Eve, Prologis Research
10. Prologis Research
11. Prologis Data

Výhledová prohlášení

Tento materiál nesmí být vykládán jako nabídka prodeje cenných papírů či jako žádost o nabídku koupě cenných papírů. Na základě tohoto materiálu není očekávána žádná akce. Jedná se pouze o obecnou informaci o zákaznících Prologis.

Tato zpráva je částečně založena na veřejně dostupných informacích, jež považujeme za důvěryhodné, avšak neuvádíme, že tyto informace jsou přesné nebo úplné, a tedy že by na ně mělo být spoléháno. Zpráva neobsahuje žádné prohlášení o přesnosti a úplnosti informací v ní obsažených. Vyjádřené názory jsou platné pouze k datu zprávy. Společnost Prologis odmítá jakoukoli odpovědnost za tuto zprávu, a to zejména ve věci přímých či nepřímých záruk, výpovědí, chyb nebo opomenutí obsažených ve zprávě.

Odhady, předpovědi nebo předpoklady obsažené v tomto dokumentu jsou výhledovými prohlášeními. Ačkoli se domníváme, že očekávání uvedená ve výhledových prohlášeních jsou přiměřená, nemůžeme zaručit, že jsou jako taková správná. Odhady mohou být ovlivněny známými i neznámými riziky, nejistotami a dalšími faktory, které mohou vést k tomu, že se skutečné výsledky budou výrazně lišit od předpokládaných. Výhledová prohlášení jsou platná pouze k datu zprávy. Jednoznačně odmítáme povinnost aktualizovat nebo měnit výhledová prohlášení obsažená v tomto dokumentu v souladu s našimi očekáváními nebo změnami okolností.

Bez předchozího písemného svolení společnosti Prologis nemůže být žádná část tohoto materiálu (i) kopírována, fotografována nebo v jakékoliv formě a jakýmikoliv prostředky duplikována a (ii) nesmí být ani jinak dále distribuována.

O výzkumném oddělení Prologis Research

Výzkumné oddělení Prologis Research se zabývá základními a investičními trendy a potřebami zákazníků společnosti Prologis, aby mohlo být nápomocné při zjišťování příležitostí a přispět k vyhnutí se rizikům napříč čtyřmi kontinenty. Tým se podílí na rozhodování o investicích a dlouhodobých strategických iniciativách, vydává také vlastní bílé knihy a ostatní výzkumné zprávy. Společnost Prologis publikuje výzkum o dynamice trhů ovlivňující podnikání jejích zákazníků, včetně aspektů globálních dodavatelských řetězců a vývoje v logistice a realitních odvětvích. Výzkumný tým Prologis spolupracuje se všemi odděleními společnosti s cílem usnadňovat vstup společnosti Prologis na nové trhy, její expanzi, akvizice a rozvojové strategie.

O společnosti Prologis

Prologis, Inc. je globální lídr v oblasti logistických nemovitostí, který se zaměřuje na trhy s vysokým růstem a vysokými překážkami vstupu. K 30. září 2020 společnost vlastnila (ať již samostatně nebo formou společných investičních podniků) nemovitosti a developerské projekty o celkové očekávané rozloze přibližně 976 milionů stop čtverečních (91 milionů metrů čtverečních) v 19 zemích.

Prologis pronajímá moderní distribuční prostory pestré škále přibližně 5 500 zákazníků ze dvou hlavních oblastí: business-to-business a retailového/online fulfillmentu.