V pátém pokračování naší zvláštní zprávy o COVID-19 a jeho důsledcích pro logistické nemovitosti vyčíslujeme potenciální nárůst dlouhodobé poptávky plynoucí ze zvyšování úrovně zásob a rychlejší míry adopce e-commerce ve třetí fázi průběhu globální pandemie, kterou jsme pojmenovali jakou „novou normu“.

Úvod

Rychlejší míra adopce e-commece a zvětšování zásob mají v USA potenciál generovat poptávku po 400 a více milionech stop čtverečních logistických prostor, respektive 150–200 milionech stop čtverečních ročně po dobu dvou až tří let.

• Změny v dodavatelských řetězcích s cílem přizpůsobit se rozšiřování e-fulfillmentu by měly vytvořit čistý nárůst poptávky celkem o 140–185 milionů stop čtverečních.1 Poptávka po e-fulfillmentu by měla být nejvyšší v lokalitách blízko koncových spotřebitelů, například u nemovitostí typu Last Touch® a City Distribution.
• Objem zásob by se mohl v zájmu podpořit odolnost společností zvýšit o 5 až 10 % , což by v souhrnu znamenalo přírůst poptávky o 285–570 milionů stop čtverečních.2 Nová poptávka plynoucí z růstu zásob by se mohla rozptýlit rovnoměrněji do distribučních sítí.
   

Zvýšení míra adopce e-commerce si žádá investice do distribuce

Každá změna podílu mezi kamenným a online prodejem o 100 bazických bodů se v Spojených státech přetavuje do čisté poptávky po nových prostorách na úrovni 46 milionů čtverečních stop. Míra penetrace již stoupá ročně o 100–150 bazických bodů 3; od března do půlky dubna však zaznamenala e-commerce 30% nárůst 4, což značí, že v roce 2020 by mohla růst o 300–400 bazických bodů. To by vyvolalo čistý přírůstek poptávky po 140–185 milionech stop čtverečních (což znamená oslabení kamenného prodeje). Část této poptávky se již projevila v reakci na koronavirovou pandemii, ale samotné rozšiřování distribučních kapacit může trvat déle než rok. Kromě rostoucí poptávky na straně maloobchodu by měly ze zvýšeného objemu dodávek těžit také podniky působící v oblastech doručování zásilek nebo výroby papíru a obalů. Poptávka po službách a potřeba optimalizovat náklady na dopravu pravděpodobně zvýší zájem o budovy typu Last Touch® a City Distribution.

Rychlejší míra adopce e-commerce by měla vyžadovat větší investice do dodavatelského řetězce ze strany odvětví, pro něž bylo její využívání dosud méně typické, jako je potravinářství. Některé kategorie zákazníků jsou stále v raných fázích zavádění online prodeje, včetně prodeje potravin a nápojů či stavebnictví/kutilských potřeb. V posledních týdnech prodejci potravin hlásili 3- až 4násobné meziroční zvýšení online prodejů. I když tento narůst nemusí být trvalý, má potenciál přetrvat, jelikož mnoho nových spotřebitelů se seznámilo s online prodejem a objevilo jeho výhody. Růst těchto kategorií posílí požadavky na doručování zboží ve stejný anebo následující den. Kromě jiného to byly totiž právě 3- až 5denní doručovací lhůty, které zabraňovaly rychlejší adopci e-commerce v maloobchodních sektorech, kde se zákazníci obvykle řídí krátkodobými plány. Pro tato odvětví je typická relativně nižší míra e-fulfillment operací. Proto bude přenastavení jejich dodavatelských řetězců vyžadovat značné investice do nemovitostí. Z této změny by mohly těžit třetí strany v podobě logistických specialistů. Odvětví, jako jsou diverzifikovaný maloobchod nebo elektronika, využívají e-fulfillment operace již dlouhodoběji a stále zaznamenávají vysoký růst tržeb.

Obrázek 1
PODÍL E-COMMERCE NA MALOOBCHODNÍCH TRŽBÁCH

Větší objem zásob může podstatně zesílit poptávku

Odhaduje se, že nárůst zásob o 100 bazických bodů se v USA převede do nové poptávky po logistických prostorách o rozloze 57 milionů stop čtverečních. Návrat k poměru zásob k prodeji v maloobchodu ze současné hodnoty 1,45 na průměrných 1,65 z 90. let by vyžadovalo růst objemu zásob o 15 % a udržení stabilních prodejů.5 Pravděpodobně by se takto jednalo o jedno z největších vůbec možných navýšení úrovně zásob, nicméně pandemie poukázala na kompromisy, které byly v dodavatelských řetězcích uplatňovány s cílem maximalizovat efektivitu. Nebyly schopné zareagovat na potřeby zákazníkům, v důsledku čehož došlo ke snížení jejich zisků. Skladovat větší objem zboží dokáží všichni zákazníci a toto řešení je relativně snadno implementovatelné. Kromě toho zůstanou účetní náklady při rekordně nízkých úrokových sazbách také nízké. Provedli jsme výpočty s modelovým růstem zásob o 5–10 %, což by v USA vyvolalo poptávku po dalších 285–570 milionech stop čtverečních prostor. Očekáváme, že tento posun povede k obecnému růstu poptávky po logistických nemovitostech s důrazem na velká spotřebitelská centra, přístup k dopravním trasám a na moderní budovy.

Obrázek 2

POMĚR MEZI ZÁSOBAMI A PRODEJEM, MALOOBCHOD

Mnoho zákazníků pravděpodobně vytvoří větší zásoby, aby zajistili odolnost dodavatelského řetězce. Několik zákaznických skupin se vyznačuje tím, že jejich dodavatelské řetězce jsou v současnosti velmi štíhlé. Týká se to segmentu potravin a nápojů, elektroniky/spotřebičů, zdravotnictví a diverzifikovaného maloobchodu. Ve fázi „nové normy“ by mohla být poptávka po logistických nemovitostech podpořená přehodnocením ideální úrovně zásob soustředěných v zákaznických odvětvích, která si před pandemii COVID-19 udržovala malé rezervní zásoby.

Obrázek 3
POMĚR MEZI ZÁSOBAMI A PRODEJEM

Segmenty rostoucí během „stay-at-home“ ekonomiky budou klíčovými hybateli v době po COVID-19

Potraviny, zdravotní péče, spotřební zboží a diverzifikovaný maloobchod patří mezi segmenty s předpokladem, že je posílení e-commerce a přehodnocování úrovně zásob ovlivní dlouhodobě. Tyto skupiny zákazníků obsazují přibližně jednu třetinu portfolia Prologis. Ve srovnání s celou ekonomikou tvoří v segmentu logistických nemovitostí již většinu a ve fázi zotavování by měly byt dobře připraveny dosahovat ještě lepších výsledků.6 V důsledku toho očekáváme, že ke změnám v dodavatelských řetězcích by mohlo dojít rychle, protože pocit nejistoty bude ve fázi „nové normy“ odeznívat.

Nový přístup k zajišťování zdrojů by mohl vytvořit nová spotřebitelská centra

Příprava na další narušení ekonomiky může postupně tlačit mnohé segmenty směrem ke větší diverzitě výrobních lokalit (včetně tzv. on-shoringu a near-shoringu). Zatímco z výrobního procesu vychází výrazně menší poptávka po logistice než ze spotřebního konce dodavatelských řetězců, přesun výrobních lokalit by mohl vytvořit nová střediska spotřeby, která budou muset obsluhovat zákazníci logistických nemovitostí z mnoha různých odvětví. Nízkonákladové výrobní lokality, jako jsou Mexiko nebo střední a východní Evropa, již začínají zaznamenávat zvýšený zájem. Tyto změny − které jsou nákladnější a náročnější než výše popisované relativně jednoduché úpravy distribuční sítě − budou pravděpodobně otázkou dlouhodobého horizontu a projeví se až v průběhu příštích let.

Závěr

Očekáváme, že ponaučení získaná během pandemie zvýší ve fázi „nové normy“ poptávku po logistických nemovitostech. Výzkumné oddělení Prologis Research odhaduje, že v příštích dvou až třech letech jen v USA vznikne poptávka po 400 a více milionech stop čtverečních logistických prostor, protože společnosti se adaptují na rostoucí sílu e-commerce a potřebu vyšších objemů zásob. Růst objemu dodávek určených přímo konečným spotřebitelům a potřeba rychlého doplňování zásob by měly i nadále zdůrazňovat důležitost logistických nemovitostí situovaných v blízkosti koncových spotřebitelů.

Poznámky