Ve čtvrtém pokračování naší speciální zprávy o pandemii COVID-19 a jejích důsledcích pro logistické nemovitosti se budeme podrobněji zabývat daty, jež sami získáváme, se zaměřením na trendy na straně zákazníků, které bylo možné sledovat během všech dosavadních fází pandemie.

Úvod

Poptávka po logistických nemovitostech se bude i nadále vyvíjet s tím, jak se mění spotřebitelské chování i dodavatelské řetězce. Globální portfolio společnosti Prologis o rozloze přibližně 1 miliardy čtverečních stop ilustruje rozmanitost základny firemních logistických zákazníků, ve které žádný průmyslový sektor samostatně nemá více než 15% podíl na celkových nájmech. Tato rozmanitost spolu s klíčovou rolí dodavatelských řetězců pro generování veškerých forem příjmů podporuje odolnost segmentu vůči aktuální situaci, protože téměř 60 % zákaznických odvětví dále roste.

Výzkumné oddělení Prologis Research rozdělilo dopady COVID-19 na tři fáze: „stay-at-home“ ekonomiku, zotavování a „novou normu“. V této zprávě jsme se zaměřili na první dvě fáze a propojili je s klíčovými trendy, které by mohly vést k posílení nebo oslabení pozice logistických nemovitostí v závislosti na segmentech podnikání zákazníků. Dle americké agentury U.S. Census je výkonnost odvětví maloobchodu relativní.1 V naší další zprávě se zaměříme na poučení plynoucí ze současné pandemie pro dodavatelské řetězce se zvýšeným zaměřením na klíčová průmyslová odvětví a dlouhodobější dopady.

Tato naše analýza se však zaměřuje na krátkodobé vlivy pandemie na ekonomiku:

1. Stay-at-home“ ekonomika. V březnu prodeje v jednotlivých kategoriích maloobchodu – optikou zastoupení v logistických nemovitostech – vykázaly nárůst o 730 bazických bodů, což znamená pokles o 1,4 % oproti celkovému poklesu v odvětví retailu o 8,7 %.2
2. Zotavování. Během předešlých recesí byly maloobchodní tržby v odvětvích, jež jsou zastoupena mezi nájemci logistických nemovitostí, o 330 bazických bodů vyšší než v případě celého maloobchodního sektoru. 3

Logistické nemovitosti ve fázi „stay-at-home“ ekonomiky

Hospodářské oslabení a izolace v rámci opatření proti pandemii hrají proti novým zdrojům poptávky. Tato náhlá změna vedla k nárůstu poptávky napříč některými průmyslovými odvětvími a poukázala na klíčovou roli, kterou v každodenním životě hrají logistické nemovitosti. V době psaní této zprávy data společnosti Prologis vykazovala v USA a Evropě (od poloviny března do začátku dubna) dvouciferný nárůst počtu vytvořených nabídek a návrhů nájemních smluv (klíčové ukazatele pro podpis nových nájmů). I přes narušení ekonomiky pokračuje většina zákazníků – zhruba 95 % po celém světě – alespoň v částečně funkčním provozu svého podnikání.

Nové zdroje poptávky jsou určovány následujícími faktory:

Zásobování. S ohledem na dlouhodobý pobyt doma začali spotřebitelé rychle vytvářet zásoby potravin a spotřebního zboží. Tyto položky nakupovali u široké škály maloobchodníků, kteří společně představují více než 24 % zákaznické základny Prologis (dále jen zákaznická základna).4 V březnu prodej potravin ve Spojených státech vzrostl o téměř 30 %.5 Rychlé doplňování zboží v regálech obchodů zvýšilo objem dodávek potravin. Co se sektoru e-commerce týče, koncem dubna zůstává doručování v rámci stejného a následujícího dne velice obtížné.

Zdravotní podpora. Poptávka po zdravotních potřebách, léčivech a osobních ochranných prostředcích se po celém světě značně zvýšila, ale proměnlivost ohnisek nákazy COVID-19 také zdůraznila potřebu dodavatelských řetězců, které jsou schopné rychle reagovat. Zdravotnictví představuje asi 5 % zákaznické základny Prologis a k našim zákazníkům v tomto segmentu patří především společnosti zaměřené na zdravotnický materiál a vybavení.

Navyšování zásob. Zastavení prací v Číně způsobilo, že se objem doručovaných zásilek zdvojnásobil v době, kdy pro ně mnoho zákazníků nemělo volné kapacity. To vyvolalo potřebu krátkodobého rozšíření prostor napříč celou řadou odvětví, s prudkým nárůstem poptávky ze strany logistických společností specializovaných na řízení dodavatelského řetězce. Krátkodobé pronájmy během 30 dní do 17. dubna 2020 meziročně vzrostly o 40 %.

Uzavření kanceláří a škol. Téměř ze dne na den přestalo mnoho domácností dojíždět do práce a školy či navštěvovat společenské akce a jejich členové začali soustředit všechny své aktivity do domácího prostředí. Maloobchodní prodej vybraných produktů v rámci diverzifikovaných maloobchodních kategorií (~ 8 %
zákaznické základny) a elektroniky/spotřebičů (~ 8 %) prudce vzrostl; příkladem produktů, u nichž se tak stalo, jsou školní potřeby, počítače/monitory a stoly/židle.

Omezení mobility. Obchod prošel extrémním modálním posunem. Předběžné odhady naznačují, že tržby z e-commerce v březnu vzrostly o 50 % (v porovnání s nedávným trendem na úrovni ~ 15 %) a vzrostly také zisky v dříve méně výkonných segmentech, jako je obchod s potravinami. V březnu a dubnu představovaly nájmy pro společnosti zabezpečující e-fullfilment téměř 40 % všech nových pronájmů. Navíc 11 %, respektive 5 % zákaznické základny podniká v odvětvích přepravy/distribuce a obalů/papírových materiálů, a tyto segmenty byly také ovlivněny zvýšeným objemem zásilek.

Březnové maloobchodní prodeje zdůrazňují odolnost a výkonnost logistiky.Vývoj maloobchodních prodejů ve Spojených státech poukázal během „stay-at-home“ fáze na dvě odlišné cesty vývoje růstu odvětví. Tabulka níže uvádí změny maloobchodních prodejů (spolu s podílem v zákaznické základně segmentu logistických nemovitostí) k 31. březnu 2020.6 Přibližně 60 % z těchto zákazníků zaznamenalo růst, zatímco 40 % zaznamenalo pokles zisku. Celkově odvětví zastoupená v logistických nemovitostech překonala národní průměr o 730 bazických bodů, s poklesem o 1,4 % oproti poklesu 8,7 % pro maloobchod celkově.

Segmenty ohrožené rizikem. V důsledku změny chování spotřebitelů čelí některá průmyslová odvětví náročným výzvám. Podíl krizí přímo zasažených zákazníků (prodej aut, cestování/cestovní ruch/pořádání velkých akcí/zábavní průmysl, restaurace, obchodní domy, letecký průmysl/ropa a plyn) dosahuje v zákaznické základně nízké úrovně 3–4 %. Výše uvedená odvětví však budou v některých svých segmentech pravděpodobně také čelit výzvám, zejména ze strany malých a středních podniků, které bez ohledu na vládní podporu nemají dostatečnou operativní flexibilitu čelit důsledkům pandemie. Společnosti, jež mají významné zastoupení těchto zákazníků, působí zejména v odvětvích dopravy/distribuce, potravinářství a nápojů, případně oděvů/ sportovního vybavení.

• Automobilový průmysl. Zákazníci v automobilovém průmyslu (~ 6 % zákaznické základny) čelili těžkostem na straně nabídky již s pozastavením prací v Číně a byli zasaženi prudkým zpomalením prodeje v důsledku nakupování z domova a omezení cestování. Avšak z pohledu zastoupení v logistických nemovitostech je velká většina zákazníků z automobilového sektoru zaměřena spíše na servis stávajících vozových parků než na prodej. To se projeví vyšší poptávkou, jakmile se návyky v cestování začnou vracet do normálu.
• Cestování/cestovní ruch/společenské akce/zábava. Tito zákazníci společně představují přibližně 1 % logistické zákaznické základny s vysokou mírou koncentrace na trzích, jako jsou Střední Florida, Las Vegas nebo Orange County
• Restaurace. Dodavatelé výlučně pro restaurace představují méně než 1 % logistické zákaznické základny, byť někteří zákazníci ze sektoru potravinářství a nápojů pravděpodobně obsluhují vedle prodejen potravin i restaurace.
• Obchodní domy/oblečení/sportovní vybavení. Obchodní domy tvoří méně než 1 % zákaznické základny, zatímco segment oděvů/ sportovních potřeb zastává 6–7 %.
• Ropa a plyn. Společnosti zaměřené na tyto komodity nejsou hlavním zdrojem poptávky po logistických nemovitostech. Společně tvoří méně než 0,5 % zákaznické základny.

VÝKON ODVĚTVÍ BĚHEM PANDEMIE COVID-19

Poznámka: Zákaznická základna nezahrnuje poskytovatele logistických služeb s více zákazníky a společnosti, které jsou klasifikovány jako kanceláře/jiní, což značí, že míra růstu odpovídá celkové hodnotě.

* Ukazatel růstu maloobchodních tržeb (bez automobilového průmyslu/pohonných hmot/
stravovacích služeb)
† Ukazatel váženého průměru běžného zboží/potravin/produktů pro zdraví a osobní péči/prodej
mimo obchod
‡ Ukazatel březnového růstu průmyslové produkce

Výstavba v ekonomické fázi „stay-at-home“. Harmonogramy výstavby se prodlužují. Pouze projekty, které jsou již rozestavěné nebo předpronajaté budou dokončené v blízkém časovém horizontu. Nová výstavba je výrazně omezená.

• Praktická omezení obecně zpomalují tempo výstavby. Výstavba je zpomalená řadou faktorů, k nim patří například: omezená dostupnost pracovní síly, obtížné zajištění potřebných povolení a kontrol, nedostatek vybavení a materiálů.
• Právní omezení se liší. V USA čtyři státy a několik měst zakázaly v čase psaní této zprávy veškerou výstavbu, která není nezbytně nutná. V Evropě je v mnoha zemích výstavba stále pozastavena, ale omezení ve výrobě a stavebnictví patří mezi první, která se mají pomalu rušit (například ve Španělsku).
• Nová výstavba je výrazně omezená. Vnímání rizika nedostatečného zaplnění nových prostor způsobilo, že mnoho vlastníků nemovitostí zastavilo plánovanou spekulativní výstavbu, včetně projektů ve fázi před zahájením.

Logistické nemovitostí ve fázi zotavování z COVID-19

Vzhledem k tomu, že situace se nadále vyvíjí, očekáváme, že poptávka po logistických nemovitostech bude utlumena kvůli pomalému oživování hospodářství nebo proto, že bude s cílem zmírnit dopady krize převládat poptávka po jiných odvětvích. V této fázi bude vývoj v segmentu nadále důležitý, ale méně intenzivní ekonomická aktivita bude také znamenat, že odolnost zákazníků bude ještě více záviset na jejich přístupu ke kapitálu a schopnostech provozní flexibility.

Znovuotevření s omezeními. Tvrdě zasažená odvětví se pravděpodobně ještě nějakou dobu nevrátí k běžnému provozu. Limity nastavené pro obsazenost podniků poskytujících služby, jako jsou restaurace a zábavní zařízení, mohou ve fázi zotavování držet jejich zisky nadále snížené.

Návyky spojené s pobytem doma přetrvají. Původní spotřebitelské návyky se mohou vracet pomalu. Příkladem může být víkendový dopravní provoz v Číně, který i se zrušenými omezeními zůstává výrazně pod úrovní před COVID-19. Upřednostňování dovozu objednávek až do domu a domácího stravování by mohlo být trvalejší. To by vedlo k pokračující poptávce po potravinách a základním zboží, díky nimž by mohly jednotlivé domácnosti v tomto režimu setrvat. Výsledkem by bylo prostředí náročnější na objem zboží a zároveň postrádající výhodu rozmanitosti plynoucí z navštěvování pracoviště nebo školy.

Zbytné zboží se řídí typickými cyklickými vzory. Když se důvěra spotřebitelů naruší, klesá pravděpodobnost velkého nakupování produktů, které nejsou považovány za nezbytné. Obecně platí, že společnosti obchodující s automobily, domácími potřebami, elektronikou/přístroji a oděvy/sportovními potřebami vykazují značné ztráty příjmů.

Předchozí vývoj v segmentech maloobchodního prodeje ukazuje odolnost sektoru logistických nemovitostí. Velký důraz na zabezpečení základních denních potřeb se projevil napříč zákazníky logistických nemovitostí i v růstu tržeb během posledních dvou recesí. Průměrný kumulativní pokles nejvyšší úrovně v jednotlivých kategoriích odhaluje významný růst diverzifikovaných výdajů na maloobchod, zdravotnictví a potraviny a nápoje. Celkově odvětví zastoupená v logistických nemovitostech překonala národní průměr o 330 bazických bodů. Maloobchodní prodej u nich poklesl o 2,8 %, zatímco na národní úrovni pokles představoval 6,1 %.

VÝKON ODVĚTVÍ V POSLEDNÍCH ZÁZNAMECH

Poznámka: Zákaznická základna nezahrnuje poskytovatele logistických služeb s více zákazníky a společnosti, které jsou klasifikovány jako kanceláře/jiní, což značí, že míra růstu odpovídá celkové hodnotě.
* Ukazatel růstu maloobchodních tržeb (bez automobilového průmyslu/pohonných hmot/ stravovacích služeb)
† Ukazatel váženého průměru běžného zboží/potravin/produktů pro zdraví a osobní péči/prodej mimo obchod
‡ Ukazatel růstu průmyslové produkce

Výstavba během fáze zotavování. Výrazné snížení kapacit a zvýšení citlivosti na rizika během „stay-at-home“ fáze ekonomiky budou i ve fázi zotavování ovlivňovat stavební aktivitu. Podle průzkumu provedeného organizací Associated General Contractors of America ve dnech 6. – 9. dubna přibližně 40 % stavebních firem v důsledku pandemie COVID-19 nařídilo dovolenou nebo propouštělo své zaměstnance.7 Nadále bude pravděpodobně obtížné zajistit financování staveb, což omezí nové spekulativní projekty. Dokud nebude pro širokou distribuci k dispozici vakcína, pravděpodobně budou na staveništích zvýšená bezpečnostní opatření, která by mohla dále prodlužovat harmonogramy výstavby

Závěr

Diverzita podporuje odolnost. Zákaznická základna odvětví logistických nemovitostí sestává ze společností, kterým aktuální změny ve spotřebitelském chování přinášejí řadu výhod, ale i výzev. V konečném součtu z hlediska prodejů překonávají výsledky celého maloobchodního odvětví.

• V současné ekonomické situaci, kdy většina z nás pracuje z domova, roste poptávka ve velkých spotřebitelských odvětvích, jako jsou potraviny a nápoje, diverzifikovaný maloobchod, spotřební zboží a doprava/distribuce. Údaje z maloobchodu ukazují, že přibližně 60 % odvětví zastoupených mezi zákazníky logistických nemovitostí roste, zatímco 40 % zažívá omezování.
• Ve fázi zotavování by se zákazníci, kteří byli schopni se přizpůsobit novým vzorcům chování spotřebitelů, měli stále více zaměřovat na optimalizaci svých dodavatelských řetězců na „novou normu“, včetně opětovného posouzení ideálních poměrů mezi objemem zásob a prodejů. Zákazníkům, kteří podnikají se zbožím každodenní potřeby, se historicky z hlediska maloobchodních prodejů daří během recesí lépe.

V naší další zprávě se budeme zabývat poučeními plynoucími z pandemie. Zejména se při tom zaměříme na klíčová zákaznická odvětví a dlouhodobější dopady, například na úroveň zásob, e-fullfilment či strategie sourcingu.

Poznámky

1. Vývoj ve výnosech používáme pro ilustraci relativního růstu odvětví. Může informovat o míře růstu poptávky po logistických nemovitostech, ale není dokonalým ukazatelem. Všechny zmínky o zákaznické základně odkazují na globální portfolio Prologis, které se liší od celého trhu.
2. Výpočty Prologis Research na základě dat U.S. Census
3. V posledních dvou recesích během kalendářních roků 2002 a 2009.
4. Na základě globálního portfolia Prologis k 15. dubnu 2020
5. Zpráva U.S. Census Advance Retail Sales z března 2020
6. Portfolio Prologis, podle základního nájemného.
7  https://www.agc.org/sites/default/files/Files/Communications/ 2020_Coronavirus_FourthEditionFinal_.pdf

Výhledová prohlášení

Tento materiál nesmí být vykládán jako nabídka prodeje cenných papírů či jako žádost o nabídku koupě cenných papírů. Na základě tohoto materiálu není očekávána žádná akce. Jedná se pouze o obecnou informaci o zákaznících Prologis.

Tato zpráva je částečně založena na veřejně dostupných informacích, jež považujeme za důvěryhodné, avšak neuvádíme, že tyto informace jsou přesné nebo úplné, a tedy že by na ně mělo být spoléháno. Zpráva neobsahuje žádné prohlášení o přesnosti a úplnosti informací v ní obsažených. Vyjádřené názory jsou platné pouze k datu zprávy. Společnost Prologis odmítá jakoukoli odpovědnost za tuto zprávu, a to zejména ve věci přímých či nepřímých záruk, výpovědí, chyb nebo opomenutí obsažených ve zprávě.

Odhady, předpovědi nebo předpoklady obsažené v tomto dokumentu jsou výhledovými prohlášeními. Ačkoli se domníváme, že očekávání uvedená ve výhledových prohlášeních jsou přiměřená, nemůžeme zaručit, že jsou jako taková správná. Odhady mohou být ovlivněny známými i neznámými riziky, nejistotami a dalšími faktory, které mohou vést k tomu, že se skutečné výsledky budou výrazně lišit od předpokládaných. Výhledová prohlášení jsou platná pouze k datu zprávy. Jednoznačně odmítáme povinnost aktualizovat nebo měnit výhledová prohlášení obsažená v tomto dokumentu v souladu s našimi očekáváními nebo změnami okolností.

Bez předchozího písemného svolení společnosti Prologis nemůže být žádná část tohoto materiálu (i) kopírována, fotografována nebo v jakékoliv formě a jakýmikoliv prostředky duplikována a (ii) nesmí být ani jinak dále distribuována.

O výzkumném oddělení Prologis Research

Výzkumné oddělení Prologis Research se zabývá základními a investičními trendy a potřebami zákazníků společnosti Prologis, aby mohlo být nápomocné při zjišťování příležitostí a přispět k vyhnutí se rizikům napříč čtyřmi kontinenty. Tým se podílí na rozhodování o investicích a dlouhodobých strategických iniciativách, vydává také vlastní bílou knihu a ostatní výzkumné zprávy. Společnost Prologis publikuje výzkum o dynamice trhů ovlivňující podnikání jejích zákazníků, včetně aspektů globálních dodavatelských řetězců a vývoje v logistice a realitních odvětvích. Výzkumný tým Prologis spolupracuje se všemi odděleními společnosti s cílem usnadňovat vstup společnosti Prologis na nové trhy, její expanzi, akvizice a rozvojové strategie.

O společnosti Prologis

Prologis, Inc. je globální lídr v oblasti logistických nemovitostí, který se zaměřuje na trhy s vysokým růstem a vysokými překážkami vstupu. K 31. březnu 2020 společnost vlastnila (ať již samostatně nebo formou společných investičních podniků) nemovitosti a developerské projekty o celkové očekávané rozloze přibližně 965 milionů stop čtverečních (90 milionů metrů čtverečních) v 19 zemích.

Prologis pronajímá moderní distribuční prostory pestré škále přibližně 5 500 zákazníků ze dvou hlavních oblastí: business-to-business a retailového/online fulfillmentu